在澳洲，為何用5%的首付買房很危險？
據《悉尼晨鋒報》4月15日報道，在過去四年中，低首付購房者的比例有所減少，這對家庭在利率上漲和房地產市場下行期間提供了一定緩衝。
在澳洲，首付低於20%的購房者通常需支付貸款人的抵押貸款保險（LMI），或依靠政府擔保來豁免該項費用。
近期，澳洲工黨提出擴大免除LMI政策的計劃，以協助更多首次置業者邁出購房第一步。
部分專家認為，這項規定對購房者是一種保護措施——尤其是在房價下跌和失業風險交織的情況下，可以避免因被迫賤賣房產而陷入負資產。
但現實是，在房價居高不下的背景下，許多人很難一次性籌集20%的首付款，這道門檻令不少人望而卻步。
為了更有效地保障購房者，經濟學家建議，可從其他維度入手，例如評估購房者在加息后的還款能力。
澳洲審慎監管局數據顯示，去年12月，有30.9%的新業主自住貸款屬於低首付貸款，而在2020年12月，這一比例一度高達45.7%，當時利率較低，投資者活躍度也不高。
Canstar數據洞察總監Sally Tindall指出，通常情況下，20%的首付意味著貸款風險較低。但某些銀行對特定職業群體——如醫療專業人士——會放寬這一標準。
（圖片來源：《悉尼晨鋒報》）
Tindall補充，這種安排意味著即便經濟出現波動，購房者在貸款中的權益足以形成緩衝，不至於因房價下跌而迅速陷入負資產。
回顧2008年金融危機前，一些銀行甚至接受低至5%的首付，但此後監管趨嚴，標準提升，也讓金融體系更加穩健。
經歷疫情封鎖和加息浪潮后，許多借款人依靠這些更穩健的貸款政策，維持了正常的還款能力。
Corinna Economic Advisory負責人Saul Eslake強調，首付不僅能減少負資產的風險，也能展示購房者的經濟自律和還款能力。不過，他也坦言，20%的首付對沒有家庭經濟支持或高薪職業的人來說難度不小。
他認為，要緩解首付壓力，從根本上還是得控制房價上漲。
AMP首席經濟學家Shane Oliver則指出，澳洲房價回調幅度通常不超過5%，極少出現20%以上的下跌，因此20%的首付能有效降低風險。
Oliver表示，雖然降低首付門檻能幫助更多人置業，但這隻能緩解問題的表面，真正的問題還是房價本身過高。
澳洲住房與城市研究所總經理Michael Fotheringham補充，以前房價收入比更合理，20%的首付尚屬可行；如今則應重新評估這一標準，尤其在當前銀行已被要求評估購房者能否應對3%的利率上升時。
他認為，是否仍需堅持20%首付標準值得商榷，更應聚焦于提升住房的整體可負擔性。
與此同時，澳洲聯盟黨在周日宣布，將允許符合資格的首次購房者在未來五年內將部分房貸利息從個人收入中扣除，每年最高可節省多達12,000澳元。
儘管各大銀行尚未表態，一些貸款經紀人則對這項政策能否實際幫助借款人獲取更高額度貸款持保留態度。
Finspo公司首席執行官Angus Gilfillan指出，雖然該提案可暫時減輕借款人前五年的還款壓力，但並不確定銀行是否會因此放寬貸款條件，監管機構的立場也可能較為謹慎。
他說：「理論上，這確實能提升五年內的貸款承受力，但銀行更關心的是第六年之後會怎樣。」
（圖片來源：《悉尼晨鋒報》）
Home Loan Experts公司創始人Otto Dargan也表示，銀行在審批貸款時，是基於整個貸款周期的償還能力來進行評估。
他直言：「法律要求我們確保借款人有能力在30年內持續還款。」他同時質疑：「除非監管機構APRA願意配合，否則銀行是否真會改變他們評估貸款的方式，還有待觀察。」
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