如果你在澳洲生活過一段時間，尤其是買過公寓或者正準備買，你大概率聽過一句話：「買公寓別只看房價，還得盯著物業費。」
是的，澳洲的公寓物業費（Strata Fees），常常貴得讓人咂舌。
一套市中心的小兩居，物業費一年輕輕鬆鬆就能上到四五千澳元，甚至更高。有的人甚至調侃：房貸沒把我拖垮，但物業費快拖垮我了。
那麼問題來了，為什麼澳洲的物業費這麼高？是不是物業公司在亂收費？還是澳洲的公寓設計有什麼特別之處？
1. 不是物業黑你，是澳洲買公寓等於「集體共管」
跟在中國買房只管「房門以內」的概念不同，澳洲的公寓是「分層產權」制度（Strata Title）。意思是：你不僅擁有那間房，還要和其他住戶共同擁有整棟樓的公共區域——包括電梯、樓道、外立面、屋頂、車庫、泳池、花園……
於是你的物業費除了日常清潔、垃圾管理，還包含：建築保險
消防設備年檢
電梯維護
公共區域照明、監控、電動門維修
必要時的法律諮詢、工程評估費
還有一個關鍵項目：大樓維修基金（Sinking Fund）
這個維修基金，是為了防止未來出大問題（比如漏水、牆裂、電梯換新）時沒人有錢維修。說白了，你每年繳的物業費里，有一部分是在為「大樓未來可能出的問題買單」。
2. 配套越豪華，物業費越肉疼
你有沒有發現，那些看起來高大上的新公寓，配套豐富，住起來確實舒服，但物業費也特別高？這不是巧合，而是現實邏輯。
只要公寓里有以下「加分項」，你的物業費就會蹭蹭上漲：恆溫泳池（每天要維護水質+加藥）
健身房（設備維修+清潔）
桑拿房、影院、空中花園、BBQ區
代收快遞櫃、24小時樓宇經理（building manager）
智能門禁、攝像頭、安保巡邏
這些配套不是一次性投入，而是需要長期維護、每年都有固定開支的東西。
你以為你買的是個「高配公寓」，其實你是在「訂閱服務型住宅」。只要住著，就一直得交錢。
3. 人工貴，責任大，澳洲物業公司也不是「暴利」
在澳洲，光請個門衛或者清潔工，一小時就要$50起跳。專業的電梯維修、消防檢測、電工檢查，每小時更是$100+。
再加上澳洲的法律對公共建築安全要求極高，任何一項不合規都可能被起訴，所以物業公司必須「花錢買合規」，小到滅火器、大到外牆材料，每年都要請專業公司評估維護。
更別說還有建築保險——澳洲的高層大樓，尤其是帶玻璃幕牆或外立面的，保險公司開價根本沒得談，幾千住戶一起買都貴。
所以，物業公司收你這點錢，其實並沒有你想象中那麼「黑心」，而是背後真的有人力、法律、維保、責任成本在撐著。
4. 新樓未必省錢，維修雷藏在「幾年後」
有些人會說：那我買新樓好了，應該幾年內都不用修吧？
錯。近年來澳洲新建公寓質量頻頻翻車，特別是在悉尼和墨爾本，幾棟知名「光鮮亮麗」的大樓，交房沒幾年就發現：地基下沉
樓板滲水
外牆鋁板不合規（cladding問題）
防水層做得不合格
有些開發商甚至乾脆倒閉，業主只能自掏腰包處理這些「集體災難」，物業費也被迫一次性提高或徵收「特別維修費」（Special Levy）。
所以，新樓看上去省心，其實很多問題還在「路上」，你交的物業費，很可能在悄悄為這些「未來維修」做準備。
5. 那買公寓到底該怎麼選物業「性價比」？
如果你不是特別追求高端體驗，也不打算用配套刷朋友圈打卡，其實完全可以選低配簡潔型公寓，省下大量物業費。
以下幾條供你參考：✅ 沒有泳池、健身房、桑拿房的公寓，物業費普遍低 30–50%
✅ 三層及以下無電梯公寓，保養成本極低（甚至沒有strata manager）
✅ 郊區或小開發商建的低密度社區物業費更可控
✅ 購買前要求賣家提供Strata Report，查過去是否有糾紛、官司、維修遺留問題
✅ 盡量避免那種「看起來特別現代、玻璃感十足」的樓，有些是外觀維護成本高的坑
在澳洲，物業費從來就不是「可有可無」的小數目，而是你決定是否適合買這套房的重要參考指標之一。尤其是投資房，很多人賬面上看著「租金回報率不錯」，結果一看物業費 + 市政費 + 維修基金，每年凈收益直接打骨折。
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