驚爆！黃金海岸慘了，著名項目爛尾出售！澳洲住房供應將推高房價，維州推進千套住房計劃
01
澳洲新住房供應或將推高房價
隨著借貸成本的降低和規劃變革的推進，澳大利亞的住房建設正在加速，但急需的新住房將對澳大利亞普遍的高房價影響不大，甚至可能進一步推高房價。
在去年12季度有所下降后，2025年3月新開工住房數量躍升近12%，季度環比達到47,650套，為三年來的最高值。
為住房建設鋪路：新住房建設再次加速。
隨著住房建設從2023年低谷中回升（2023年新開工住房數曾降至38,000套），經濟學家、政策制定者和准購房者們期待著供應的長期改善。
Oliver Hume Property Group首席經濟學家Matt Bell表示：「自2023年底以來，住房開工已開始上升，並且這一趨勢預示著未來住房供應量的增加。」
然而，新供應對價格的影響並不一致，因為澳大利亞是一個由不同地理和價格基礎的住房市場組成的拼圖，而非一個單一的市場。買方代理InvestorKit的高級研究分析師表示，迄今為止，供應增長僅影響了兩個首府城市。
Ma告訴《澳大利亞金融評論》：「我們看到大部分開發集中在墨爾本和珀斯。」他說：「不僅僅是在數量上，而且在比率上——即新住房與總住房存量的比例。」
在過去15個月（大約是建造一棟獨立屋的時間里），墨爾本市的批准了大約30,000套新住房，佔總住房存量的比例為2.4%，是全國最高的，Ma表示。
珀斯以18,000套緊隨其後，佔比為2.3%；布里斯班為2.1%；而悉尼，作為最大且最昂貴的住房市場，僅為1.5%。
到目前為止，大部分新開發項目集中在首府城市的外環郊區，以及一些地區性中心，Lucinda Hartley，Mondus Capital共同創始人表示，尚未看到新供應與價格之間的明顯關聯。
Hartley說：「新住房審批——尤其是獨立房屋——並未顯著減緩價格增長。」
Mondus對澳大利亞統計局住房價格數據的分析顯示，一些新住房批准量排名前十的地方，在過去12個月內的房價增長仍高於平均水平。
例如，珀斯北部郊區的Wanneroo增長了24%，布里斯班西南外環的Ipswich增長了15%，而布里斯班東南的Logan也增長了15%。
而一些新住房供應量較大的地區，價格增長則相對較小，例如墨爾本西部外環的Melton下降了0.6%，墨爾本北部遠郊的Wyndham增長了0.6%。
Ma表示，租金對新供應的反應比房價更為迅速，在墨爾本的外郊，隨著空置率上升，租金增長放緩。
新住房供應仍需時日。在全國範圍內，住房建設周期才剛剛開始，經濟學家希望確保該行業的產能能夠提高，並保持較高的持續輸出水平。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，由於目前缺口估計已達20萬套，聯邦和州政府必須堅持每年240,000套新住房的目標，儘管上周公布的財政部報告表示這一目標不可實現。
Oliver表示：「僅僅因為[國家]住房協議在第一年未達成目標，並不意味著就要放棄這個目標。聯邦和州政府必須保持承諾，並加強措施確保這一目標能夠實現。」
Oliver補充道，必要的措施包括減少繁文縟節、增加培訓以提高建築工人和技術工人的數量、鼓勵更多關注公寓建設，並通過例如新南威爾士州政府上周提出的「模式書」政策等手段降低成本。
隨著澳大利亞住房建設周期的加速，Evan Thornley表示，住房價值將會根據新住房是否同時增加土地供應，或者僅增加競爭現有土地的住宅數量而產生不同的影響。
Thornley表示：「大部分房產的價值在於土地，而不是上面建的住宅，尤其是老舊房屋。」他的公司管理著一隻基金，該基金與購買他所稱的「穩健的、位於良好位置的老舊住宅」的買家共同投資。
他說：「如果在重新規劃后的外環土地上開發新住房，增加土地和住宅供應，可能會在這些區域抑制價格；但如果新住宅增加了在就業中心或公共交通節點附近的土地密度，那麼該區域現有住宅的價值會因此上漲。」
Thornley補充道：「如果新公寓數量激增，公寓價格會下降嗎？可能會——畢竟這是住宅市場的影響。」
「但不要誤以為家庭住宅的價格會因此下降。雖然這可能會對住宅的供需平衡產生影響，但實際上卻使土地的供需問題更加嚴重。大部分價值在土地上。」
02
建築許可增長，但仍需更多措施才能實現住房目標
儘管建築許可和開工數量有所增加，但新住房供應的速度仍低於實現雄心勃勃的全國住房目標所需的水平。
澳大利亞統計局（ABS）最新數據顯示，2025年3月的新建活動有所增加，但整體趨勢以及是否能夠達到長期住房目標仍是行業觀察者討論的話題。
根據ABS的數據，2025年3月，總體住宅單位開工量在季節調整后增長了11.7%，達到了47,645套。
這一增長主要由私營部門其他住宅類別的21.8%的增加推動，達到了18,161套，而前一季度該類住宅數量下降了2.0%。
私營部門新建獨立住宅也有所回升，增長了6.3%，達到了27,923套，扭轉了前一季度下降6.3%的趨勢。
截至3月季度，整個行業共有219,883套住宅在建，其中包括86,341套新住宅。
在竣工方面，2025年3季度季節調整后的住宅竣工量為43,517套。然而，私營新建住宅竣工數量較12月下降了1.3%，降至27,663套，私營其他住宅竣工數量下降了9.3%，降至15,190套。
西太平洋銀行（Westpac）澳大利亞宏觀預測主管Matthew Hassan指出，更詳細的數據表明，「波動」主要集中在「高層住宅」領域，近期在新南威爾士州觀察到一個明顯的增長。
儘管私營獨立住宅在當月錄得輕微的0.5%的增長，Hassan表示該趨勢「是積極的」，但「並不特彆強勁或令人信服」。
他強調，各州之間的情況不一，在南澳、西澳和昆士蘭州，非高層住宅許可的年增長表現強勁，增長達兩位數，而新南威爾士州的增速較慢，維多利亞州則有所下降。
他補充說，過去六個月的增長情況「更為可疑」，南澳是唯一的例外。
Hassan還表示，裝修許可的情況也「不容樂觀」，儘管裝修許可的金額在5月增長了「合理的3.2%」，但勢頭仍然「令人難以信服」。
相反，非住宅建築的情況「更為積極但波動性更大」，5月的許可金額下降了22%，但在滾動三個月的平均值上仍增長了超過20%。
總體而言，建築許可的總價值（包括住宅和非住宅）在3月季度增長了「強勁的19%」，維多利亞州、西澳和南澳的增幅均超過了30%。
就住宅而言，整體許可數量保持「相對堅挺」，預計2025年的總許可數量約為17.5萬套，較2024年的17萬套和2023年的16.5萬套有所增加。
然而，西太平洋銀行的預測員警告稱，「自年初以來每月批准數量缺乏方向，表明增長的脈搏正在消退」，並指出降息可能會重新啟動增長勢頭，但通常需要「一兩個季度才能對批准產生實質性影響」。
類似地，私人貸款機構Vado Private創始人兼負責人Simon Arraj認為，進一步降息可能會「刺激建築活動並幫助提升住房供應」，尤其是在澳大利亞主要城市，那裡正面臨「嚴重的住房短缺」。
他指出，2025年3月季度竣工的43,517套住宅，比去年同期下降了4.7%。與2020年3月超過47,000套和2021年3月約45,600套的竣工數量相比，當前竣工數量依然較低。
Arraj表示：「儘管我們仍然看到與四五年前相比，住宅建築許可數量較低，但如果利率繼續下調，住房供應的限制可能會得到緩解。這可能會促使更多的住房建設，這對於緩解澳大利亞住房短缺至關重要。」
他強調，「新住房供應目前處於十年低點，2024年僅完成了177,000套新房」。
這些「疲軟的數字」正好與澳大利亞進入五年期國家住房協議一周年相符，該協議的目標是在2029年6月30日之前建造120萬套良好位置的住房。
然而，國家住房供應與可負擔性委員會（NHSAC）在2025年《住房系統狀態報告》中預計，到2029年中期，全國將僅建成938,000套住宅。與此同時，澳大利亞城市發展研究所（UDIA）在2025年《土地報告》中預計，到2029年，澳大利亞主要城市的住房供應將出現約40萬套的缺口，原因在於相對於人口增長的持續低建造和建築行業的挑戰。
鑒於這一短缺，Arraj建議：「如果央行再次降息，澳大利亞的房地產價格可能會進一步上漲。」
然而，他也承認降息的不確定性，因為央行「可能不願冒著重新點燃通脹的風險」，這可能會使利率在2025年下半年保持不變，RBA的2-3%通脹目標依然是關鍵焦點。
澳大利亞住房工業協會（HIA）近日透露，住房銷售已達到近三年來的最高水平。
根據HIA新建住房銷售報告，這份每月對五大州最大的住宅建築商進行的調查顯示，2025年6月三個月新建獨立住宅銷售量較前一個季度增長了18.8%。
HIA首席經濟學家Tim Reardon將這一增長歸因於「今年兩次降息的影響以及年終激勵措施，這些因素與住房建築市場的競爭性質密切相關」。
他進一步指出，「新房銷售的增長得到低失業率、恢復的實際工資以及持續的人口增長帶來的住房需求的支持」。
儘管新南威爾士州、維多利亞州和西澳州的銷售量有所下降，但所有州在2025年6月的銷售量都較前一個季度有所增加。
然而，「新南威爾士州和維多利亞州的銷售量仍然非常低，較高的土地成本讓澳大利亞最大的兩個州比那些價格更為可承受的州更久地面臨壓力」。昆士蘭州和南澳州的銷售量在6月增長，推動它們創下多年來的最高水平。
西澳州的建築商仍面臨勞動力短缺的約束，儘管有10,000澳元的激勵措施鼓勵建築工人遷移到該州。
Reardon總結道：「儘管預計進一步降息並恢復市場信心，但由於稅收和監管障礙，澳大利亞的住房供應仍然不足。所有州在2025年6月季度的新房銷售量較前一個季度有所增加，其中維多利亞州增幅為+27.7%，其次是昆士蘭州（+26.2%）、西澳州（+11.3%）、南澳州（+9.9%）和新南威爾士州（+9.3%）。」
隨著過去幾周關於住房短缺的擔憂不斷加劇，財政部官員透露，政府計劃到2029年建造120萬套住房的目標「無法實現」。
澳大利亞聯邦銀行（CBA）也敦促政府考慮改革政策，以解決住房負擔問題，警告稱這一問題「無疑是年輕澳大利亞人和低收入群體面臨的最緊迫的經濟政策問題」。
03
維州推進千套社會住房建設 提供便利節能耐用現代房屋
艾倫工黨政府正積極作為，通過與社區住房提供商展開深度合作，在全州範圍內大力推進社會住房建設，計劃提供超過1000套新的社會住房，旨在為更多維州人打造安全穩定的居住環境，讓他們擁有屬於自己的溫馨家園。
住房與建築廳長辛格（Harriet Shing）專門參觀了St Albans。此地正如火如荼地建設著90套新社會住房，這是工黨政府通過社會住房增長基金投入3.69億澳元，用於建設和運營超過1000套新住房計劃的重要組成部分。
由Evolve Housing負責管理的St Albans項目，將精心打造一居室和兩居室住房。該項目地理位置十分優越，距離Keilor Plains Station站僅幾分鐘路程，周邊還靠近當地小學和中學。如此便利的交通和教育資源，確保居民能夠輕鬆便捷地使用各類交通、教育和社區服務，極大地提升了生活的便利性和幸福感。
這些住房只是維州將要建設的1,043套新社會住房的一部分。其中，Greater Dandenong地區將建設256套住房，Greater Geelong地區169套，Bayside地區90套，Port Phillip地區68套，Hobsons Bay地區67套，Ballarat地區65套。
社會住房增長基金為非營利性社區住房組織提供有力的資金支持，助力其在30年內建設和運營社會住房。通過與這些組織緊密合作，工黨政府正全力支持更多維州人獲得安全、穩定且現代的長期住房。
這1,043套住房將全部分配給維州社會住房登記冊上的弱勢群體，包括逃離家庭暴力者、無家可歸者以及原住民維州人。每套新住房都現代化、節能且耐用，能讓租戶冬暖夏涼，還能節省電費。
此項投資意義重大，將支持全州超5,400個就業崗位，帶動供應商和建築工人參與建設，為急需住房的人打造家園。
該計劃是工黨政府住房領域創紀錄投資的一部分，像63億澳元的「Big Housing Build」計劃和「Regional Housing Fund」，已在全州提供超13300套社會和可負擔住房，超10800套已完工或建設中。此外，還與通過「Housing Australia Future Fund」第二輪計劃在維州提供1,275套新住房的舉措相呼應。
辛格稱，每個人都應安居樂業，該計劃將為維州弱勢群體提供超千套新住房。通過與非營利組織合作，定能為等待名單上的居民建造更多現代化、節能且無障礙的住房。
04
黃金海岸知名開發項目因貸款違約被迫出售
一塊位於黃金海岸的高調開發地塊在其所有者將鑰匙交還給貸款方后停滯不前——其中包括HMC Capital——僅僅七個月後就失去了對該地塊的控制。
由Growth Point Capital首席執行官David Schuh控制的一個實體在去年7月以2400萬澳元收購了位於布羅德比奇Old Burleigh路99號和101號的該地塊，但因未能償還多筆貸款而失去了對該資產的控制。
該地塊已獲得開發批准，計劃建設一座46層的住宅塔樓。
此次倒閉發生在澳大利亞貸款格局發生更廣泛變化的背景下，私募信貸基金在其中扮演著越來越主導的角色。
雖然私募信貸運營商提供了更快的資金獲取渠道，但非銀行貸款方的更高借款成本導致越來越多的資產被出售，因為即便項目的基本面穩健，開發商也無法償還更高的貸款成本。
在布羅德比奇地塊的案例中，Schuh通過來自私募信貸運營商HMC Private Credit和Vance Finance的貸款，以及由Brisbane-based Marco Ferro領導的Bam Property提供的供應商融資，融資了該交易。但當Schuh的公司99 Old Burleigh Pty Ltd在4月未能償還Vance Finance的貸款時，該公司失去了對地塊的控制，隨後Vance Finance任命了接管人。
一個月後，持有優先債務的HMC Private Credit也將該公司推向破產，任命了FTI Consulting的Kelly Trenfield和John Park為接管人。
HMC Private Credit負責人Craig Schloeffel表示，優先貸款方將公司推向破產是為了讓自己任命的接管人負責違約過程，而不是由Vance Finance任命的接管人負責。
Schloeffel說：「HMC任命了FTI Consulting作為接管人，以便控制銷售過程，並且我們有信心通過銷售收益完全回收貸款。」
知情人士透露，HMC Private Credit所持的貸款大約為1500萬澳元。
該地塊現已上市，FTI Consulting的接管人已聘請Colliers的Steven King、Troy Linnane和Jackson Robinson，以及Sutherland Projects的Julian Sutherland來負責銷售活動。
該地塊已經獲得開發批准，允許開發商建設59套公寓，其中包括36套三居室公寓、22套四居室公寓和一套配有家庭影院、辦公室和四間浴室的五居室頂層公寓。
Trenfield表示：「意向報價的定價將由市場決定，但詢盤量令人鼓舞。」他說：「銷售所得將用於按優先順序償還貸款，HMC Capital為優先債權人。」
HMC去年5月通過以1.275億澳元收購Payton Capital進軍私募信貸市場。今年月初，HMC Private Credit這個部門已重新命名，並在全國範圍內擴大其在中小型市場貸款領域的布局，向住宅和商業開發項目提供資金。
此前，該布羅德比奇地塊由Ferro擁有，Ferro曾計劃建設一座46層的住宅塔樓，但在放棄該提案后，于去年將該地塊出售給了Schuh。
意向書徵集過程將於下個月結束。
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