降息后澳洲房價會漲多少？答案在這裏
漲定了嗎
一項澳洲房市相關的最新研究揭示：過去四十多年裡，除了經濟衰退時期，
每當澳洲利率進入下行周期，接下來一年房價都會上漲。
數據顯示：在降息后的12個月內，澳洲房價的漲幅曾高達16%，
當然也有一些周期的漲幅較溫和，僅在1%到2%之間。
隨著今年澳央行已於2月和5月兩次降息，市場專家普遍預計2025年全年房價將會繼續上漲。
原因很簡單：利率下行意味著買家能夠借到更多貸款，從而在拍賣或競價中出價更高。
不過，專家也提醒，這一輪上漲的幅度可能不及過去那麼強勁。
AMP首席經濟學家Shane Oliver回顧分析了：自1982年5月以來每一輪澳央行降息周期中，房價在降息后3個月、6個月、12個月和18個月的表現。
結果顯示：在七個降息周期中，有五次在一年內房價實現上漲。
唯二的例外是1982年和1990年，因為這兩次澳洲都正經歷經濟衰退。
其中漲幅最大的一次是2001年2月的降息，隨後12個月內房價上漲了16.2%。
而2011年11月那次降息后，一年內房價僅上漲了1.4%。
Oliver表示：降息的直接效果是提升買家、無論是自住者還是投資者的借貸能力，
同時也會令存款回報下降，從而刺激投資者轉向房地產等資產。
他說：利率高的時候，現金為王。
一旦利率下降，人們就會開始尋找其他投資渠道。
不過他也指出：降息的效果並不總是均等，尤其是在經濟衰退期間，
民眾對失業的擔憂會壓制房價的上漲潛力。
至於今年的房價前景，Oliver認為：2月和5月的降息已經帶動市場升溫。
如果接下來公布的通脹數據繼續回落，不排除還會有更多降息，進一步提振房價。
但他強調：歷史數據並不能直接預測本輪房價漲幅，
因為漲幅還受到降息節奏、消費者信心以及住房可負擔性等多重因素影響。
他說：消費者信心如何？住房負擔能力怎樣？利率下調速度快不快？大家是否仍然對失業存有恐懼？
這些都會影響房價的漲幅，即便我們並沒有進入衰退期。
而無論你怎麼看，目前住房短缺的問題都非常嚴重。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo也表示：今年的降息已經在市場中顯現影響，包括房價上漲、掛牌天數減少等跡象。
不過她指出：這兩次降息是在此前13次加息之後發生的，
因此市場雖然在回暖，但回暖的速度遠不及疫情期間的火熱時期。
她還將當前現金利率為3.85%時的市場，和2021年利率接近於零時的房價飛漲進行對比：當時儲蓄水平高，利率極低。
現在儲蓄沒那麼多，房價已經漲了不少，利率又高得多，
所以不能期望有那種級別的增長。
而且現在生活成本也很高，食物、汽油、能源賬單都在漲…
房貸經紀公司Equilibria Finance總經理Anthony Landahl也觀察到市場情緒的變化。
他表示：現在越來越多潛在買家開始主動諮詢自己的貸款能力以及能否參与拍賣。
根據不同買家的財務狀況，有些人現在能比年初多貸出5萬至10萬澳元。
他說：買家不只是嘴上說說現在是入市的好時機，而是真的開始行動了。
投資者依舊活躍，這沒有太大變化。
但我們確實看到，自住型買家開始回歸，
不管是首次置業者、尋求建房貸款的人，
還是想換大房的升級型買家，市場情緒確實有些回暖了。
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