「以債生財」之道
77歲的Peter Thornhill是一位深諳「以債生財」之道的資深投資者。
他自1988年從英國回到澳洲以來，先後擁有三套住房，
並利用房產增值所累積的資產，在股市上穩步擴張投資組合。
正是憑藉這套策略，他在幾十年前就還清了房貸。
這種做法被稱為 「債務再循環」。
核心是將自住房貸款——這類利息無法抵稅的 「壞債」，
轉化為可用於投資、利息可抵稅的 「好債」。
具體操作是：先努力償還掉自住房的貸款，然後以房產凈值為抵押再貸款，
將資金投入到能夠帶來回報的投資資產中，例如股票或投資房。
Thornhill表示，他幾乎在買下第一套房時就開始使用這個策略。
他偏好投資于股市中那些高股息股票，其所獲股息直接用來償還貸款。
與此同時，他不斷提取更多的房產凈值來加碼投資組合。
他的兒子正是用同樣的方式，僅用10年就還清了第一套房的貸款。
這套策略看似激進，實則一點都不保守，尤其是對現金流有著非常高的要求。
Minchin Moore財富管理公司的合伙人Ben Smythe指出：雖然不少人對 「拿房子去借錢」 感到不安，
但如果能保證強勁的現金流，債務再循環可以非常高效。
儘管這種貸款通常是只還利息、降低還款壓力，
但前提仍是你要能穩定供款，才能順利走完整個投資周期。
不過，Smythe的建議和Thornhill略有不同：他更傾向於用再融資的錢投資于升值潛力大的資產（比如房產），而不是以分紅為主的股票。
他認為這種策略最適合被稱為 「財富積累者」 的一類人：
年齡通常在40至55歲之間，現金流強勁（無論是高薪還是自營生意），
之前已經很努力還貸款、孩子也長大了，
此時希望在保持風險可控的前提下，抓緊時間加速資產積累。
但他也提醒：這類人必須對風險有一定承受能力，因為槓桿不只會放大收益，也會放大虧損。
你要問自己，如果哪天失業了，還能還得起貸款嗎？
如果投資沒賺錢，甚至虧損了怎麼辦？
如果利率暴漲，你還能撐得住嗎？
Morningstar個人理財主管Mark La Monica則表示：債務再循環雖然可能帶來優化財務結構的機會，但未經專業建議貿然操作，風險非常大。
最核心的問題就是現金流。
想一想，一個大學教授和一個靠高傭金的銷售之間的收入穩定性有多大差別。
Smythe強調，即便這類策略帶有風險，也並非不能控制。
他建議將自住房的貸款價值比控制在50%以下，
即使情況不妙需要賣房，也不至於從此無家可歸。
而近年來大幅加息，的確給一部分採用債務再循環策略、尤其是用來投資房產的人造成了衝擊。
有些人在利率低位時借貸投資，結果升息后還不上錢，被迫賣房。
但他們幸運的是，這段時間房價也在漲，多數人依舊實現了盈利。
不過，這種情況未來未必還能複製。
La Monica提醒：債務再循環的核心前提就是你押注資產價格會上漲——無論是房產還是股票。
只要資產上漲，槓桿可以放大你的收益。
但一旦下跌，後果可能會很嚴重。
債務再循環最常見的用途是投資房產，但Smythe認為，也要綜合考慮整體資產配置：不少客戶本身就持有自住房，這意味著他們對房產的風險敞口已經很大了。
我們通常建議適當分散投資，以降低風險。
此外，流動性也是一個重要考量。
如果急需資金，你很難 「賣掉一個浴室換錢」，
但股票投資可以隨時變現一部分，而不會破壞整個策略。
當然，股票市場波動性大也是不得不接受的事實。
另外，交易成本也不容忽視。
投資房產涉及印花稅、中介費、維修費用，以及潛在的空置期損失。
相比之下，股票交易成本較低且維護簡單。
但無論投資哪類資產，Smythe都提醒投資人：你是在追求回報，那麼你得判斷，
這樣的投資在風險和成本之後，是否仍然值得。
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