「以租代售」公寓需求旺盛，融資和政策卻成為供應阻礙
近年來，澳大利亞的「以租代售」住房（build-to-rent，簡稱BTR）數量激增，新項目一經推出便受到強烈需求的推動。
然而，一份最新報告顯示，這股熱潮可能難以延續。
根據Knight Frank發布的2025年第三季度《Build to Rent Update》，2025年BTR新建單元房的交付量將創下歷史新高，超過2024年的紀錄。
BTR是一種住房模式，由開發商建設多戶住宅樓並長期持有，以出租而非出售給個人業主。
這一模式在英國和美國已經非常普遍，很多出租公寓樓都由單一房東統一持有和管理。而在澳大利亞，市場仍在追趕，個體房東依舊佔據主導地位。
由於BTR項目為租戶提供更高的租期保障，並且通常配備完善的配套設施，澳大利亞租戶紛紛搶訂。一旦有新項目推出，幾乎立即被租賃一空。
去年，全國範圍內共有18個項目交付，總計4660套BTR單元房。而根據Knight Frank預測，2025年將遠超這一數字，預計會有6000套新單元進入租賃市場。
儘管這一水平與過去五年每年不足2000套的平均交付量相比大幅提升，但Knight Frank的數據指出，2025年或將成為上升趨勢的拐點。
到2026年，BTR新公寓交付預計將大幅放緩，原因是融資難度和高投入成本等可行性問題。屆時，預計僅約4000套單元房能夠完工。
Knight Frank澳大利亞估值與諮詢部門的John-Paul Stichbury指出，當前應將重點放在「刺激下一輪增長」上。
他表示，僅靠宏觀經濟環境的改善不足以推動該領域投資，政府的支持性政策同樣至關重要。
「為了確保近期放緩只是短期現象，需要有持續的新項目開工管線，而關鍵在於如何激活已獲批項目庫。」Stichbury說。
Knight Frank估算，目前約有2.05萬套BTR單元已獲開發審批（DA），但尚未開工。這些項目中，許多可能正在等待資金支持才能動工。
Knight Frank澳大利亞另類資產主管Tim Holtsbaum則表示，政府可以通過建立更有利且易於操作的稅收政策來推動該行業發展。
「澳大利亞的BTR稅收環境複雜，各州規定差異較大，如果能實現更統一的制度將更有利。」Holtsbaum說。
他對政府去年給予外國管理投資信託在BTR領域的稅收優惠表示歡迎，但同時指出，「外國投資者的稅負仍然是個難題，若能進一步減輕機構投資者的稅收壓力，將有助於提升澳大利亞相較其他國家的競爭力，因為其他國家的稅收進入門檻通常較低。」
Holtsbaum還表示，隨著全球投資者在居住類資產上的配置不斷擴大，預計會有更多參与者進入澳大利亞BTR市場，這也意味著該行業正在逐步成熟。
他補充稱，BTR板塊的基本面依舊穩健，入住率高，租金增長穩定。
參考資料：REA
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