完蛋！澳洲房拍量暴跌三成，墨爾本快休市！清盤率創3個月新低
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《澳洲金融評論報》9月28日報道，受墨爾本舉辦AFL總決賽的影響，本周全澳房屋拍賣量驟降了三分之一，作為全澳拍賣之都的墨爾本幾乎進入「休市」狀態。
Cotality研究數據顯示，本周全澳共有1760套房屋進入拍賣市場，環比驟降33%。
全澳首府城市的綜合初步清盤率從前一周的77.9%（自2021年10月以來最高）急劇下滑至71.4%，創下三個月以來最低水平。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，悉尼共舉行了1171場拍賣，比前一周增加 28%，為今年第二高的拍賣量。
「目前已有73.5%的拍賣成交，低於前一周的77%。下周預計拍賣量會部分回升，約有1975套房屋將進入拍賣市場，不過悉尼的拍賣將在NRL總決賽當周受到影響，后一周則預計會升至約2600套。」
悉尼南區一宗引人注目的拍賣結果是一套5居室住宅以345萬澳元成交，比300萬澳元的預期高出45萬澳元。
據業內人士透露，這套位於Gymea Bay、僅建成12個月的住宅，在周六的拍賣會上 吸引了五位註冊競買人。
拍賣以290萬澳元開價，競價過程多以5萬澳元為單位遞增，最終成功售出。
JRE Property負責人兼掛牌代理Luke Jeffree表示，該住宅佔地約900平，背後無 鄰居，視野開闊直望灌木林景觀。
「我認為地塊是最大賣點，而且它是全新住宅，」Jeffree說，「我真希望手上還有十幾套這樣的房子，現在市場上的存量非常有限。在過去四周里，我帶看了70至80組客戶，可見市場競爭非常激烈。」
在AFL總決賽長周末期間，墨爾本拍賣量驟減83%，僅有230套房屋進入拍賣，初步清盤率降至64.6%，創下23周以來最低水平。
布里斯班的拍賣量環比下降12%，共有151套房屋進入市場，但初步清盤率略微上升，從65.6%升至66.1%。
在較小的首府城市中，阿德萊德有84套房屋拍賣，初步清盤率為76.6%；堪培拉有119套房屋拍賣，初步清盤率為67.5%。
SQM Research的Louis Christopher表示，全國房地產市場目前仍偏向賣方，但並 未進入「火爆」階段。
「在當前市場中，賣家若想順利出售，就需要在一定程度上與市場接軌，否則一旦定價過高，將面臨成交困難。隨著5%首付購房計劃的實施，預計晚春至12月期間，市場需求會有所回升。」
他還指出，中低價位的房產市場將因首次購房者的活躍而趨於緊俏，而高端市場則相對停滯不前。
「高端市場並未快速推進，雖然仍會有不錯的成交，但數量不會像往年那麼多。」
02
只因這兩點，澳知名富人區老宅低價成交！
據《時代報》報道，在本周六的一場房拍上，位於墨爾本知名富人區Toorak的一棟 老宅以651萬澳元成交。
中介稱，房契中附帶兩項限制條件至少將售價拉低了100萬澳元。
這幢基本保持原貌的房屋坐落於Irving Road 65號，佔地674平。該地塊是在上世 紀50年代從隔壁的Irving Road 63號分割出來的。
當時在65號的產權上設立了兩項限制：一是地塊上只能建一幢住宅；二是住宅高度不得超過地面一層。
負責銷售的是來自Kay & Burton的中介兼拍賣師Scott Patterson，他將這套房源的指導價定為600萬至650萬澳元。
「最終成交價是651萬澳元，所以參考區間算是相當準確，不過我們最初的預期是700萬到800萬澳元，」他說，「是在發現契約限制后才調整了報價。」
拍賣現場共有兩位買家出價，競價從550萬澳元開始。
在與賣方溝通后，Patterson 在價位來到641萬澳元時，宣布該房產on the market。
據他介紹，賣方的心理底價大約在640萬至650萬澳元之間。
最終勝出的買家是一名本地投資者，她將把這處房產納入自己在該區域的房產組合。出價次高者是一位同樣來自附近的豪宅建造商。
Patterson表示，像這樣面積的Toorak地塊以如此價格成交並不常見。
「對這個地區來說，這個價格的確算得上實惠，但它也有局限，」他說，「可以說是一處很有特色的物業。」
這套房產是本周墨爾本計劃拍賣的250處房產之一，由於正值AFL總決賽周末，通常安排的拍賣數量會較少。
截至當晚，Domain Group在本周177個已報告結果的拍賣中，錄得的初步清盤率為 70.1%，另有23場拍賣被撤回。
03
悉尼五套房就有一套「隱形成交」，不上網掛牌
超過五分之一在悉尼成交的住宅，在出售過程中從未登上 realestate.com.au、Domain 等主流平台——這讓這些市值 330 億澳元的分類信息巨頭流失了數百萬澳元的潛在收入，因為賣家選擇了 off-market（場外/不掛牌） 交易。
由新近上線、面向地產中介的私密訂閱平台 QuietList 提供的分析顯示，不同城區的「脫網成交」佔比差異顯著。QuietList 由知名基金經理 Matt Williams（Airlie Funds Management）與前券商 John Murray 共同持股。
在北部海灘（Northern Beaches），2024 年有 35.1% 的房產是線下成交，為樣本中最高；庫靈蓋（Ku-ring-gai）以 30.4% 位列第二。該平台統計的 10 個市政區域平均佔比為 20.5%。
QuietList 聯合創始人 William Laing 表示：「現在各大平台拿不到這 20% 的收入——這些交易要麼由買方代理促成，要麼由賣方中介依靠自有資料庫撮合完成。」
QuietList 於一年前上線，向買賣兩端的地產中介收取訂閱費，用於共享有意向買家與非公開房源。公司記錄顯示，Murray 與 Williams 各持股 50%。
該平台正借勢off-market 成交與買方代理的崛起。買方代理代表購房者出價，且常在房源公開前就為客戶物色目標。
Laing（曾任地產中介）稱：「除了從紙媒轉向線上分類信息以外，買方代理的興起可能是行業最大的變化之一。我們的一位客戶（中介公司）統計發現，去年30% 的成交都通過買方代理完成。」
Laing 說：「並沒有固定規律。」他認為疫情對交易方式可能產生了實質影響。公司尚未在墨爾本、布里斯班等地複製這項分析。
賣家選擇 off-market 的原因「多種多樣」：或出於機會主義、隱私偏好，或因為買家過剩、抑或買方代理圈定了特定街區或學區等。
掛牌成本亦是重要因素。過去 15 年，realestate.com.au 的刊登費在部分區域上漲達 5000%。其母公司 REA Group 的定價模式已被競爭監管機構立案調查。一套房在單一平台的刊登費用最高可達 $6,000，若多平台投放，總成本可能超過 $10,000。
不少中介會跳過「正在出售」的正式掛牌步驟，待 off-market 成交后再將該房源補登至 Domain 或 realestate.com.au，用作營銷素材，以向潛在業主展示業績。
Laing 說：「很多中介會在完全公開前，先走一輪場外，讓買方代理過來試價。市場極其敏感，定價不準，它會很快給你反饋。」
04
澳情侶賣房住船，過起水上生活！4年過去，生活成本大揭秘
Teresa Butland原本只答應伴侶Rob Holmes在船上生活「試半年」，結果一過就是將近四年。
如今，這對情侶仍將布里斯班河畔作為他們真正的「家」。
Holmes長期以來都習慣了水上生活，但Butland最初完全是「門外漢」。
「當時我們在 思考未來要住在哪裡，想跳出傳統思維模式，」Butland回憶道。
「Rob以前住過houseboat（獨立船屋），他就提出了這個想法。這種生活方式和傳 統不一樣，而且便宜。我當時說，好吧，我試六個月，如果我討厭這種生活方式， 那我們就賣掉船，另謀出路。」
但六個月後，Butland發現自己很喜歡這樣的生活，於是一住就到了今天。
這對情 侶賣掉了各自的房產，購買了一艘名為「The Boathouse」的現代雙體船屋。
船上設有開放式起居、餐廳與廚房，一間卧室、一間浴室以及帶有娛樂空間的甲板。
Holmes形容：「它就像是一套一房一廳的公寓，四面環水，每天早上睜眼就是 Story Bridge的美景。」
這艘「The Boathouse」停泊在Kangaroo Point的Dockside Marina，兩人每月為泊 位、用電和用水共支付約1800澳元。
Holmes表示：「買下船之後，日常開銷其實很低，而且靠近市區各種設施，生活非常便利。輪渡就在Dockside旁邊，從這出發去布里斯班任何地方只要0.50澳元。」
Butland也表示，住在houseboat上比她想象得要容易。
「我們確實要做一些斷舍離，因為空間小，但這其實是一件好事。」
「我們並沒放棄什麼舒適的生活條件，反而是種很棒的生活方式。到了River Fire 煙火節時，我們擁有欣賞Story Bridge煙火的最佳視角。」
除了獨特生活方式，兩人也在碼頭上收穫了意想不到的人情味。
「認識的人和建立 的友誼都讓我很意外，這段經歷真的很美好。」
Holmes則表示，Dockside碼頭的鄰居們背景各異，但都有著對水上生活的熱愛。
「這裡有小企業主、醫生、護士，還有帶著孩子和寵物狗的家庭。」
根據澳洲統計局2021年人口普查的數據，當時共有29,369人住在houseboat或陸上小屋中。
其中1978人住在碼頭中的houseboat，22,354人住在陸地上的「艙式」住宅，另外還有5038人標註為『其他』，推測可能是臨時停泊在非正規碼頭的 houseboat住戶。
如今，這對情侶已深深愛上船屋生活，他們買下了一艘更大的木質船，並將「The Boathouse」掛牌出售。 「我們可以收拾好新船，去任何想去的地方——Tangalooma、Straddie，或是北上 Whitsundays。」
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