首付新政引爆澳洲房市，墨爾本CBD推倒重建，房子太難搶了，沒上線就賣掉
01
悉尼每五套出售的房產 就有一套未上線即售出
去年在悉尼售出的房屋中，每五套就有一套未曾登陸realestate.com.au和Domain等主要房地產平台就完成易手；隨著賣家轉向場外(off-market)交易，這些平台損失了數百萬潛在收入。
由Airlie Funds Management知名投資經理威廉姆斯（Matt Williams）和資深選股人默里（John Murray）共同持有、面向房地產經紀人的新私有訂閱平台的分析顯示，在不同郊區、逃離市值330億澳元房產分類廣告巨頭掌控的房屋比例上，存在顯著差異。
根據該門戶QuietList的研究，在悉尼的Northern Beaches，2024年超過三分之一的房屋35.1%，以場外方式售出。Ku-ring-gai地方政府區域以30.4%位列第二。他們所分析的10個市政區域平均值為20.5%。
QuietList聯合創始人萊恩（William Laing）說：「現在，沒有任何平台拿到這20%的業務，這些收入要麼是通過買方代理撮合成交，要麼是售房經紀人利用其資料庫中的客戶來促成交易。」
QuietList於一年前上線，向買方與賣方經紀人收取訂閱費，以共享意向買家與場外房源。
根據公司登記文件，默里與威廉姆斯各持有50%。
該平台正在借場外銷售與買方代理的興起而發展；買方代理代表有購房意向的人，且常在房源公開發布前為客戶尋找合適物業。
曾任房地產經紀人的萊恩說：「除分類廣告從紙媒轉到線上之外，或許對房地產業影響最大的變化，就是買方代理的崛起。我們的一個客戶，一家房地產中介統計顯示，去年其年度銷售中有30%是通過買方代理完成的。」
QuietList在2024日曆年審閱了橫跨Woollahra、Randwick、Waverley、Mosman、North Sydney、Northern Beaches、Inner West、Lane Cove、Ku-ring-Gai與Sydney各市政的33,000宗已結算交易。
這是QuietList首次審閱此類數據，這意味著沒有同比對照，也無法對各區域差異給出明確解釋。
萊恩說：「這沒有什麼規律可循。」
他指出，疫情對銷售趨勢應當產生了實質影響。
該公司尚未在Melbourne、Brisbane或其它地方複製其分析。
萊恩說：「人們選擇場外出售的原因多種多樣。可能是出於機會主義；也可能是有人偏好保持低調；還可能是某一區域買家過剩，或者買方代理識別到其客戶想要住在那條街、那個學區。」
房源發布價格也可能是一個因素。對於澳洲最大的門戶realestate.com.au而言，過去15年價格漲幅最高達5000%。其所有者REA Group的定價做法現已被競爭監管機構立案調查。
在單一門戶上刊登出售信息，房源發布成本最高可達0.6萬澳元，具體取決於郊區；若在多個門戶同步發布，總成本可超過1萬澳元。
經紀人經常跳過「for sale」掛牌步驟，而將他們已場外售出的房源放到Domain和realestate.com.au等平台上，作為營銷工具，讓新的賣方看到他們的業績。
萊恩說：「許多房地產經紀人在完全公開上線前，都會先做一輪場外測試。他們會引入買方代理來試水價格。市場非常敏感；如果你的定價不正確，市場很快就會告訴你。」
02
墨爾本CBD「炸彈空地」或將被推倒重建
遍布墨爾本CBD的空置與破敗地塊，或將被改造成公共空間，甚至面臨拆除命運——市議會正採取更強硬的舉措，復興維州首府的城市心臟。
在本月的規劃委員會會議上，市長 Nicholas Reece 提出的動議獲一致通過，要求對市內「空置、失修、危險且有礙觀瞻」的房產採取行動。市政廳現正研究如何強化執法權。
「有些房東太懶散了，不願投資這些寶貴地塊，幫助它們釋放對城市的潛力。」Reece 對《澳洲金融評論》說。
「墨爾本市政府會用盡一切可用手段，把這些破敗建築與空地從城市景觀中清除掉。」
這波「清理市容」的推動，恰逢維州犯罪激增、數據攀至十年新高。零售商與員工首當其衝，不少連鎖巨頭警告：維州的情況尤為嚴峻。同時，墨爾本也因居家辦公文化根深蒂固而名聲在外。
市府正重點監控十余處全城地塊——破敗或長期無動工跡象，即便已獲開發許可。業主既有本地投資者與開發商，也包括大型全球機構。
Reece 表示已對這些「塗鴉、亂倒垃圾與反社會行為的溫床」忍無可忍。
「這對我們的社區是不尊重。」他說，「我是一名支持開發的市長，我們也是一個支持開發的議會，但這些『炸彈空地』讓整個地產行業都蒙羞。」
開發商則回應稱，建築成本飆升、審批延誤，以及自新冠疫情以來寫字樓市場低迷等因素，超出了他們可控範圍。但在州與聯邦政府力推住房增量目標之際，儘快開工或出售出清的壓力與日俱增。
知名開發商 Tim Gurner（全國在建管線約 140億澳元、墨爾本 28 個地塊）表示，對開發商而言，並無「拖延開工」的好處。
「每一次延遲都會帶來巨大的財務壓力，所以開發商從不會無端坐地拖延。」
「現實是，疫情以來的成本上升、審批延宕與加息，讓在維州推動項目比以往更難。」
他認為，行業需要的是「夥伴式」路徑：政府想辦法支持開發商交付市場與購房者急需的住房供應。
「只要有合適的支持，開發商一定會儘快開建。」Gurner 說。
按現行地方法規，若市府發出整改通知而房東仍未合規，墨爾本市可採取其「認為必要」的任何行動（如設圍擋、清理材料），以確保建築安全、整潔、維護良好。
規劃委員會將於11月底前回報如何強化處理破敗地塊的權力，以及現行法律是否有效；同時將考慮對失修建築與地塊的業主徵收差別化稅率、附加費或收費。
03
周三生效！5%首付新政引爆澳洲房市，單月狂漲$5萬
受5%首付計劃即將生效的影響，澳洲房價在過去1個月內出現了猛漲，市場正掀起恐慌性購房熱潮。
「住房保障計劃」（Home Guarantee Scheme）于本周三正式實施，該計劃已取消了地域與收入限制，並提高了房產價格上限。
這意味著更多首次購房者只需支付5%的首付，且無需繳納貸款機構抵押貸款保險 （Lenders Mortgage Insurance，LMI），即可進入房產市場。但澳洲買家代理協會主席Melinda Jennison表示，計劃調整已引發市場狂熱。
「上個月售價75萬澳元的房產，如今成交價已近80萬澳元，許多買家陷入恐慌，部分人甚至未實地看房就下單，或為了在10月1日前鎖定房源而高價搶購。」
她警告稱，儘管該計劃能幫助更多澳洲年輕人踏入房產市場，但如果住房供應量不增加，房價仍將持續飆升。
「現在80萬澳元的房產，很快就會漲到90萬澳元。即便有5%首付政策，首次購房者獲得貸款的難度也會變大，」Jennison表示，「目前市場已處於狂熱狀態，更不用說 計劃實施的未來幾個月會是什麼光景。」
「購房者需要保持冷靜，堅守預算，並尋求專業買家代理的建議，避免因擔心『錯失良機』而高價購房。」
Johnson表示，新州房產競爭尤為激烈。
位置優越、定價親民的入門級家庭住房不僅吸引首次購房者，也受到投資者追捧。
「這種競爭態勢已推動部分區房價創下新高，掛牌周期也明顯縮短，」她指出，「部 分市場的入門房源近期也出現集中掛牌現象。 目前市場瀰漫著『錯失恐懼』（FOMO）與恐慌情緒，買家情緒十分高漲。我們預計，自10月1日起，這種市場熱度將進一步升級。」
04
據稱華平資本有意競購 UniLodge，Greystar 迎來強勁對手
據《DataRoom》消息，美國私募股權公司 華平投資（Warburg Pincus）正考慮收購學生公寓運營平台 UniLodge，這將使此前被視為「熱門買家」的 Greystar 面臨更激烈競爭。
據悉，在 Greystar 率先提出收購意向後，UniLodge 通過 瑞銀（UBS） 啟動了正式出售流程。
這家美國住房巨頭在澳大利亞同時布局 長租公寓（Build-to-Rent） 與 學生公寓領域。
早在 2024 年，《澳大利亞人報》報道，Greystar 在 澳大利亞未來基金（The Future Fund） 支持下，從新加坡主權基金 GIC 控股的 Wee Her 手中收購了一筆 16 億澳元的學生住房資產包。
UBS 此前已向澳大利亞本地上市地產投資人測試興趣，但據悉目前並無本地上市房企進入該交易流程。
在此之前，高盛為 Campus Living（約 20 億澳元學生公寓平台）尋求買家，Cedar Pacific 被認為在早期階段表現出過興趣。
市場對 UniLodge 的估值預期約為 5–6 億澳元。儘管它是澳大利亞規模最大的學生公寓運營商，但其不持有底層硬資產，主要為第三方提供運營管理，這一點會壓低整體交易價格。
當前，UniLodge 在澳新兩國管理超過 100 座帶傢具、可自炊的學生公寓樓，合計 36,000+ 張床位。這種輕資產、以收取管理費為主的模式，或將吸引偏好低資本開支的投資者。
IBISWorld 數據顯示，UniLodge 在澳大利亞學生公寓管理行業的市場份額約 26%。
華平此番興趣，恰逢其競購 La Trobe Financial（規模 20 億澳元+ 的放貸機構）進入最後階段。La Trobe 由 Brookfield 持有，出售由 UBS 與 摩根士丹利牽頭，華平（由 高盛 提供諮詢）被認為是最後留存的競標方。
此外，華平曾評估收購恆天然（Fonterra）擬剝離的澳新乳製品品牌組合 Mainland Group（最終以 35 億澳元售予 Lactalis）；並通過對 ESR 的持股間接接觸 Cromwell Property Group（該股權近期開售予 Brookfield）。ESR 目前管理資產約 1,540 億美元（約合 2,340 億澳元），由 Starwood Capital 與 Warburg Pincus 等財團持有，並在收購 ARA/LOGOS 后承接了相關 Cromwell 持股。
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