新州賣地大甩賣！19塊地打包僅需10萬澳元！澳洲人預計未來一年房價勁增，澳洲預製房比車還便宜
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西太銀行房價預期指數顯示 澳人預期未來一年房價勁增
澳洲民眾正預測未來12 個月澳洲的房地產市場將出現繁榮，因為在利率下降、供應短缺和首次購房者激勵措施的背景下，房價預期的關鍵指數創下15 年來的新高。
西太銀行（Westpac）新公布10 月份的房價預期指數在過去一年中上漲了12.2%，比其長期平均水平高出34%。
西太銀行經濟預測主管哈桑（Matthew Hassan）說：對房價預期的看漲共識繼續加強。
「11 月現金利率下調還遠未得到保證，儘管也不是不可能……（澳洲儲備銀行）推遲進一步降息的時間越長，最終降息幅度就越有可能超過目前的設想。」
西太銀行的房價預期指數為100點時， 表示市場預期在預期價格較高和較低的價格之間平衡。
10 月份的讀數為172點，遠高於129點的長期平均水平，表明消費者預計未來房地產價格將出現強勁增長。昆州人預計房價漲幅最大，而維州人預計房價漲幅最低。
目前對房地產市場的情緒甚至高於疫情期間，當時房地產價格受到接近零利率的提振。 2021 年4 月，該指數達到164 的高點，在隨後的12 個月內，房價上漲了16%。
安保集團（AMP）經濟學家貝梅（My Bui）表示，消費者對房價的預期是未來增長的有力預測指標。
她說：「當人們認為價格會上漲時，他們更有可能儘早嘗試購買。房價的強勁勢頭強化了積極情緒並形成了反饋循環。」
「這項指數長期平均值高於100點，因為大多數澳洲消費者預計房價會隨著時間的推移而上漲。」
貝梅表示，看漲預期是由經通脹調整后的工資上漲、政府擴大首次購房者5% 首期付款的保險金補貼計劃，以及住房供應短缺推動的。
經濟研究機構Adept Economics主管、前財政部官員圖尼（ Gene Tunny ）對政府給首次買房者首期付款5% 的保險計劃進行了建模計量，他表示該政策正在獲得關注。
他說：「我預計很多首次購房者對該計劃感到興奮。這就是為什麼我們預計我們模擬的需求將大幅向前推進。」
儘管利率仍高於疫情大流行期間的水平，但市場熱情依然高漲。在最近一次澳洲央行貨幣政策董事會會議后的新聞發布會上，央行行長布洛克（Michele Bullock）表示，目前的利率仍然「有點限制性」。
經濟研究機構E61 Institute住房分析師嘉爾文（Nick Garvin）表示，購房者從今年的三次降息中獲得了信心，這些降息將現金利率降至3.6%，對未來降息的預期正在發揮作用。
他說：「與其他金融市場一樣，房地產價格很大程度上是由對未來狀況的預期驅動的。」
「如果你遇到利率適度較高的情況，但人們預計利率在未來會下降，那麼對下降的預期本身可能會對房價產生影響。」
西太銀行房價預期指數中的「買入時機」分項指數——衡量消費者對現在是否是進入市場的好時機的看法——也有所上升，在過去12 個月中上漲了23.7%。
然而，仍有更多人表示現在不是購買的好時機，儘管他們預計價格會上漲。
貝梅將此歸因於住房負擔能力的限制。
她說：「由於房價增長速度超過工資增長，利率高於幾年前，房價相對於收入確實昂貴。」
02
白菜價？新州19塊地打包出售，僅需$10萬！還送一幢小屋…
據Domain網站10月8日報道，厭倦了城市房市的高價與喧囂？不如看看這塊僅售10 萬澳元的鄉村土地——包含19塊地塊外加一幢小屋。
這不是打錯數字，也難怪這份獨特而實惠的房源，很快就吸引了一位潛在買家的出價。
這批位於新州中部Yarrabandai的多個地塊，如今正以整體打包出售，交易中還包括一幢原始結構的木板屋。雖然房子早已歷經歲月磨損、破舊不堪，但只要先進行徹底清理，再來一次從裡到外的翻修，仍有煥然一新的可能。
這批位於Henry Parkes Way的地塊，標價不過六位數，甚至低於一輛豪華SUV的價 格，幾乎與當地一幢獨立屋的售價相當。
整片土地面積達20,200平方米，坐落在州內乾旱區東緣的麥田與牧羊地帶。
若是在 城市，這樣規模的開發用地往往價值數百萬澳元；而在這裏，雖稍遠離繁華都市，但澳洲一些知名的鄉鎮都在附近。
中介將這份房源定位為一個有待市政批准的開發機會，或是清理殘垣、修復老屋， 在這片廣袤私有土地上遠離塵囂的機會。
房源介紹寫道：「地處寧靜的鄉村地段，毗鄰高速公路，輕鬆可達Parkes、Forbes 和Condobolin。這片土地既有潛在的未來開發可能（需市政批准），也適合休閑生活，或成為恢復與改造的創意空間。」
根據Domain的數據，Yarrabandai最近的一宗房產成交發生在2023年末——一幢飽經 風霜的兩居室小屋，被視作翻新項目，坐落在面積1012平的地塊上，最終以6.5萬澳元成交。
當地的Lachlan郡議會在其2025至2035戰略規劃中已明確指出，住房短缺是當地的 薄弱環節。
該郡在2023年底發布的《住房戰略草案》顯示，未來20年社區結構將發 生變化，需要多元化的住房類型以滿足需求。
預計年輕人口比例將下降，因此新開發項目必須關注獨居老年居民的生活質量。
Yarrabandai只是地圖上的一個小點，但周邊鄉村中心因藝術與文化活動以及歷史地標而充滿活力。
距離Yarrabandai車程45分鐘的Parkes，是一年一度貓王節的舉辦地，更因「The Dish」而聞名——這座直徑64米的衛星天線，即CSIRO Parkes射電望遠鏡，自1961年起便在天文學領域發揮重要作用。
1969年，NASA利用包括它在內的多台衛星，將阿波羅11號登月的歷史時刻傳送至全球電視熒屏，這段故事也被Working Dog Productions拍成電影《The Dish》，由Sam Neill主演。
根據Domain最新的《房價報告》，Parkes的獨立屋中位價在過去一年中下跌了 3.2%，但五年來仍上漲了32.4%，如今購買一幢普通獨立屋的價格約為45萬澳元。
距離Yarrabandai約40分鐘車程的Forbes房價更為親民，中位價為39萬澳元，過去 一年下跌了10.9%，但五年間上漲了30%。
Yarrabandai並沒有中心鎮區，但依然留有昔日鐵路支線的痕迹——這條支線始建於 19世紀末，曾方便當地的羊毛與畜牧業主將產品運往外地。
03
預製房40天就蓋好，成本低於新車！
一家美國初創公司稱，他們可以在40天內建成一套住宅，成本還不到一輛新車的價格。但專家提醒，這種「預製住宅夢」可能並不是澳洲所需要的住房解決方案。
由Ali Zaidi創立的Capsul即將進入澳洲市場，並宣布投資1000萬澳元推出模塊化 住宅，也被稱為「設計師膠囊屋（Designer Pods）」，售價約在8萬至15萬澳元之間。
每套膠囊屋都在工廠預製，配備廚房、浴室、地板、並預留太陽能設備介面，建好后直接運送到現場即可「拎包入住」。
Zaidi表示，他們的目標是為年輕澳洲人、縮小居所的退休人群以及小型投資者， 提供一種更快速、更可負擔的購房方式。
「Capsul不單是建房公司，這是一場革命。在30到40天時間里，我們可以建成一個改變生活、推動創業或者建設社區的空間。」
Zaidi透露，目前的意向客戶多來自首次購房者、退休人士以及Airbnb房東，他還計劃在澳洲地區推廣生態度假村及「膠囊村落（Capsul Villages）」項目。
他認為，傳統的住房夢想，已無法滿足新一代的需求。
「以遠低於傳統房屋的價格，Capsul買家能在數周內住進一套現代、美觀、設計感十足的住宅，而不是等待 數年。」
不過，來自墨爾本的購房代理及貸款經紀Madeleine Roberts認為，這一概念雖然 有吸引力，卻無法真正解決住房可負擔性的危機。
她指出：「小型住宅並不是新概念。你可以把集裝箱改裝得再漂亮，但如果房子放在沒有工作機會、沒有基礎設施的偏遠便宜地塊上，人們也不會真的去住。」
Roberts認為，這類住房可作為「祖母屋」或第二住宅使用，特別是在新的規劃法規縮短審批時間之後。
「如果政府能鼓勵家庭在自家後院加建一套這樣的膠囊屋，那真的可能帶來幫助。它們便宜、快捷、實用，這才是它們真正的用武之地。」
但她也指出，與其說問題出在建房成本，不如說真正的癥結是土地價格。
「即使房子只要15萬澳元，墨爾本外區地塊動輒起價就要70萬澳元，你總共還是接近85萬澳元——這根本不是可負擔住房，只不過是一個更小的房子，卻還是一樣貴。」
她還強調，小住宅面臨的另一大挑戰是貸款及保險問題。
「銀行普遍認為它們是貶值資產，不像一般房子那樣容易轉賣。沒有正式的建築審批，也無法出租，而且很多保險公司不願承保。」
另一位貸款經紀Rebecca Stella則看好這類住宅在短租市場或特定生活方式場景中的潛力。
她表示：「只要設計符合規範並滿足建築法規，它們在像Torquay或Lorne這樣沿海地區，可能是不錯的選擇。」
「現代人追求靈活空間——給父母住、接待客人——這些模塊屋正好彌補這一需求。」
Stella還指出，模塊化住宅將吸引對極簡生活方式感興趣的買家。
「它不是一夜間就能解決市場問題的手段，但它確實反映出人們正向『小而精』的生活方式轉變。」
「很多人開始意識到，不需要一塊大地，也一樣可以過上好生活。」
她補充說：「這些模塊化住宅無法結束住房危機，但它們反映了日益增長的需求，建得更快、更靈活、對生活方式有新期待的一代人，正在尋找改變的可能。」
04
澳關鍵問題是供應而非需求 首套住房擔保計劃需有配套
澳洲國民銀行NAB行長歐文表示，聯邦艾班尼斯政府擴大首套住房購房者擔保計劃雖能增強購房者資金實力，但同時還需要與增加住房供應措施配套。
歐文說，按照經濟學原理，若無額外住房供應，更多有資金渠道的人進入市場，會導致供需失衡加劇，可能進一步推高房價。雖然這是好政策，但同時市場上需要有更多住房，讓更多澳洲人擁有住房的唯一途徑就是建造更多住房。
上周，聯邦艾班尼斯政府應對房地產危機的關鍵舉措，首套住房購房者擔保計劃大幅擴大，取消了收入限制，允許新購房者僅付5%首付且無需會增加貸款成本的貸款機構按揭保險，就可進入市場。
歐文所在的銀行已簽約支持該計劃，不過，歐文指出澳洲住房市場存在「供應問題而非需求問題」。
這位加拿大籍的銀行家稱，除規劃和基礎設施制約因素外，人口結構變化也給住房存量帶來壓力，現在全球普遍存在的情況是，平均每戶家庭居住人數減少，人們壽命更長且晚年健康狀況更好，加上移民帶來的人口增長更加劇了住房需求。此外，部分現有住房類型不合適，澳洲現在獨立住宅多，但我們需要更多中等密度住房。
9月，澳洲房價中位數上漲0.5%，自2月儲備銀行開始降息以來，房價持續攀升。根據PropTrack房價指數，目前房價較去年同期上漲6.2%，而官方現金利率已從年初的4.35%降至3.6%。
儘管降息給房價帶來上行壓力，不過澳洲儲備銀行行長布洛克上周表示，央行並不以調控房價為目標，她所能做的就是保持低且穩定的通脹率，並儘可能維持強勁的就業形勢，因為這能讓人們獲得更多就業機會，進而有可能進入住房市場。
經濟學家目前預測，11月再次降息的概率僅為40%，不過市場更多預期明年2月會降息。
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