墨爾本又拉了！全澳墊底只比霍巴特強
又拉跨了
自今年2月澳央行啟動首輪降息以來，澳洲房地產市場價格迅速回升，
這令許多原本期待藉助更低利率和更高貸款能力實現 「上車」 的買家發現，
房價的上漲已經吞噬了他們本應獲得的利好空間。
根據房產數據機構Cotality的數據顯示：自2月首次降息、隨後5月與8月再度降息以來，
全澳房價平均上漲了4.4%，各大首府城市則上漲了4.5%。
相比之下，同期借貸能力提升幅度估計約為7%。
Cotality Australia研究主管Eliza Owen表示：「雖然房價的漲幅確實對購房者造成壓力，
但整體來看，收入增長和利率下調實際上仍提升了購買力。
因此，我們看到買家需求明顯增強。」
不過，各城市之間的漲幅差異巨大：
達爾文房價上漲12%，珀斯上漲6.7%，布里斯班6.6%，悉尼4.2%，堪培拉3.1%，
Owen指出：房價的全面回升主要受到利率下降、貸款能力增強和消費者信心提升的推動。
再加上勞動力市場緊張、通脹回落，讓人們的口袋裡有了更多錢，從
而進一步增強了借貸能力，帶動市場需求，進而推高房價。
而與此同時，掛牌出售的房源卻創下歷史新低。
目前，除了墨爾本、霍巴特和首領地地區，
澳洲其他所有首府城市的房價均創下歷史新高。
獨立經濟學家Saul Eslake也指出：10月1日開始擴展的新一輪 「政府5%首付擔保計劃」 ，也將進一步推動降息帶來的購房需求。
利率下降，加上政府補貼和優惠政策，讓購房者能申請更大額度的貸款。
市場上的房源有限，最終的結果就是房價上漲，購房者為住房支付更高的價格。
Eslake提到，類似的情況在疫情期間已見過一回：那時候澳央行大幅降息，房價很快飆升了15%。
而從統計數據看，投資者對利率變動的反應比自住型買家更敏感，
如今投資客的入市熱情也明顯上升。
Zippy Financial的貸款經紀Louisa Sanghera也觀察到，
一旦降息消息公布，買家的情緒會迅速升溫：很多人會迫不及待地想要進場，開始搶著出價。
如果還能得到來自父母或祖輩的經濟支持，那更是火上加油。
但問題在於，買家變多了，房源卻沒有變多，結果只能是房價繼續上漲。
各城市之間漲幅不同，也說明它們正處於房價周期的不同階段。」
漲幅最為驚人的達爾文，自2月以來房價已飆升12%。
Owen認為這表明達爾文市場或已真正迎來轉折點。
目前當地房價中位數為$558,600，是全澳最具可負擔性的首府城市。
雖然投資活動是從較低基數上升，但已實現翻倍增長，市場吸引力增強。
悉尼方面，房價上漲4.2%，中位數突破124萬澳元。
Owen指出：儘管市場基本面穩健，但高房價仍然制約了更多買家的入場，
加之人口外流，對需求造成抑制。
墨爾本則是表現最弱的主要城市，自2月以來僅上漲2.9%，目前中位價約為$805,900。
Owen分析：墨爾本對降息的市場反應相對較弱，近期維州出現的州際人口外流也可能拖累了增長。
至於布里斯班和珀斯，過去幾年房價已累計上漲超過80%，
這讓當地房主擁有更高的資產凈值，可以更輕鬆地置換或投資。
這類 「加倉型」 買家進一步加劇了需求端的壓力。
當前布里斯班的房價中位數為$969,800，Perth接近$856,000。
Eslake強調，投資者在房價上漲中扮演了重要角色。
他指出：不同城市房價漲幅存在差異，很大程度上取決於投資者對當地市場回報的預期。
比如維州政府近期的土地稅政策與其他調整，對墨爾本投資者形成了一定的抑制，
反而在某種程度上幫助改善了住房可負擔性。
而昆州由於人口增長速度最快，帶動了更強勁的基礎住房需求。
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