上周五，澳大利亞儲備銀行行長Michele Bullock在參議院預算聽證會上成為焦點，就貨幣政策與房價問題接受了議員們的連番提問。
在房價持續上漲、住房負擔能力再度成為公眾關注焦點之際，Bullock試圖為央行「撇清責任」，強調房價飆升的根本原因是「住房供應不足」，而非央行的利率決策所致。
不過，在面對議員追問時，她也承認某些住房政策確實可能加劇市場風險。
「5%首付計劃」暗藏貸款風險
自由黨參議員Andrew Bragg詢問Bullock是否同意聯邦政府的「首次購房擔保計劃」（First Home Guarantee）可能導致更多借款人承擔更高的貸款價值比，從而形成更高風險貸款。
她坦言：「是的。」
這些購房者的貸款價值比確實更高，這意味著如果他們將來遇到還款困難，而房價又出現下跌，就有可能出現貸款餘額高於房屋價值的情況，也就是所謂的『負資產』。
她解釋說。
「這正是這種結構下的主要風險。」
該計劃允許首次購房者僅以5%的首付款購房，並免除貸款保險費用。
本月計劃正式實行后，市場迅速升溫，多家房產中介與貸款經紀人都表示，入門級住房的競爭已愈發激烈。
Bullock指出，儘管這些貸款由政府擔保而非私人保險機構，但這種安排仍帶來了潛在風險。
「對於購房者而言，風險在於他們必須承擔更高的還款壓力；如果房價下跌又不得不出售房產，可能無法收回貸款成本。對銀行而言，這同樣是一種風險。」她說。
當Bragg進一步追問：「在取消收入上限、放寬申請條件后，是否會有更多人申請高LVR貸款？是否會有更多人負債收入比過高？」
Bullock回應說：「很可能。雖然我們目前還沒有確切數據，但這種趨勢是有可能出現的。」
「貸款比例越高、負債越多，每月的房貸支出也會更高。申請者在決定是否參与這一計劃時，必須考慮這一點。」
她補充說，過去相當一部分購房者其實並未借到可獲批的最高額度，這說明他們在還款壓力面前相對謹慎。
「不是所有人都會立刻借到95%的貸款上限，有些人會，但我認為仍有不少購房者會保持理性。」
Bullock表示，雖然這類貸款對個體風險更高，但「對銀行體系的風險相對有限，因為現在的擔保來自政府，而非商業保險公司」。
「換句話說，風險被轉移到了政府層面」。
投資者迴流或再度炒熱房價
綠黨參議員Nick McKim隨後提問，越來越多投資者正回歸房地產市場，押注房價繼續上漲，這是否可能導致系統性風險？
Bullock回應說，目前尚未出現明顯的過熱跡象。
「我們暫未看到高貸款價值比或高負債收入比貸款大幅上升的情況，」她說，「但確實需要密切關注，因為這類行為可能會放大市場周期。」
她指出，澳大利亞的租賃住房主要由個人投資者持有，而投資者往往是市場周期中最早活躍的一群人。
「投資者通常會率先進場，這是我們在以往周期中看到的典型模式。」
Bullock表示，如果投資者活動導致信貸擴張、貸款槓桿上升，確實可能引發金融穩定隱憂，但目前這種風險尚未顯現。
「房價問題不應歸咎於貨幣政策」
部分參議員還質疑，澳儲行的低利率政策和政府的住房政策是否共同推動了房價上漲。
Bullock再次強調，房市的主要問題仍是供應短缺。
「我不認為這是央行的職責去告訴政府該如何制定住房政策。」她說。
她同時否認了「央行在疫情期間通過量化寬鬆推高房價」的指責。
「問題在於供應長期落後于需求。當貨幣政策放鬆、住房需求上升時，供應無法立刻跟上。這不是貨幣政策的責任。」
新聞來源：ABC
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