警告！澳洲買房，成為最大噩夢
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觸目驚心！澳洲近200萬家庭還貸難，「住房夢」淪為「噩夢」
對澳洲近200萬家庭而言，「住房夢」正迅速淪為「噩夢」。
最新數據顯示，房貸壓力呈「駭人式」上升，專家警告稱，這可能導致犯罪率與家庭暴力事件增加。
儘管澳洲儲備銀行（RBA）近期多次降息，但這種緩解如同「在槍傷上貼創可貼」—— 持續的生活成本危機吞噬了所有經濟喘息空間，迫使部分走投無路的房主陷入「進一步背負信貸債務」的危險循環。
數字金融分析公司（DFA）的數據揭露了這一嚴峻現實：全澳目前有多達1,865,868 戶家庭正掙扎在房貸壓力中。
塔州的情況最為嚴峻，56.9%的房產持有者難以履行家庭債務義務。
南澳緊隨其後，比例為52.7%；維州（52.4%）、西澳（51.5%）和新州（51.2%）也相差不大。
即便是昆州（43.2%）、北領地（42.2%）和首領地（39.7%），也面臨著巨大的經 濟壓力。
DFA數據科學家兼銀行業分析師Martin North揭示了這一現象可能引發的可怕後果。
「這是因為新購房者（尤其是首次購房者）高度集中，再加上『住房+土地』套餐通常涉及高貸款價值比的貸款。不過，其他地區也面臨著類似壓力。」
「房貸壓力意味著家庭面臨現金流緊張，因此他們會削減開支、緊縮生活，進而導致經濟活動放緩。如果這種情況持續，部分人最終可能會拖欠房貸，但這個過程需 要很長時間，銀行也會通過『延長貸款期限』或『提供只付利息』等方式『拖延並掩飾』問題。」
「這還意味著，更多人會打多份工、社會壓力加劇，最終導致犯罪率和家庭暴力上升。」
「高壓力在一定程度上還會限制未來房價上漲，銀行有時也會降低放貸意願，這可能會形成『放貸禁區』。」
Experian旗下公司illion發布的最新《消費者壓力晴雨表》也印證了這場危機的升級：維州房貸持有者的違約風險在第二季度飆升7%，西澳也上升了1%。
儘管新州、南澳和昆州的違約風險略有緩解，但全澳整體違約風險仍上升了1%。
Experian數據科學部門負責人Barrett Hasseldine證實了情況的嚴重性。
「我們製作這份壓力晴雨表已有多年，過去一個季度數據中最讓我警醒的是，當前消費者的信貸壓力已達到新冠疫情以來的最高水平。」
Hasseldine還指出了一個令人擔憂的趨勢：越來越多人依賴信用卡維持生計。
「今年早些時候，我們發現申請信用卡的人數有所增加，」他說。
「此後這一數字雖有下降，但這些信用卡很可能是為了幫家庭應對開支上漲——對許多家庭來說，開支增長速度已超過工資增長速度。」
「現在我們發現，許多信用卡開始出現還款逾期，而且部分逾期情況還在惡化，顯然這與房貸壓力上升有關。」
從地方層面看，數據更令人憂心。
在新州，Campbelltown、Riverstone、Lane Cove以及維州的Berwick，100%的房主正經歷不同程度的房貸壓力，這意味著他們 的開支持續消耗儲蓄。
昆州的高壓力區域包括Geebung（93.9%）和Pine Mountain（90.9%）；南澳的 Paralowie有89.5%的房主面臨壓力；塔州的Riverside也深受影響，83.3%的房主陷 入房貸困境。
未來前景同樣不容樂觀。
澳洲四大銀行預測，儲備銀行將在11月和12月維持3.6%的現金利率不變。
下次降息可能要等到2026年年中，這意味著數百萬澳洲人將面臨長期經濟困境。
「現金利率下降無疑會幫助房貸持有者更好地償還貸款，」Hasseldine承認。
但他也警告稱，降息可能是一把「雙刃劍」：「利率下降可能會導致消費再次升溫，進而推高租金和商品價格，反而加劇經濟壓力。因此，我認為再次降息會有幫助， 但它並非解決問題的『靈丹妙藥』。」
02
澳四居室近50年首次上市！$242萬成功售出，30人圍觀拍賣
一個在Windsor生活了近50年的家庭，在周六的拍賣會上將他們的房產以242萬澳元的價格售出，最終買家是一對本地自住夫婦。
賣家很高興看到這套位於21 Gertrude St的四居室Edwardian風格房產——無歷史保 護限制，並具備重建潛力——賣給了會在此居住的人。
周六，墨爾本共有312套房產參与拍賣，這是其中之一。
由於即將到來的墨爾本杯 假期，這個周末呈現出安靜的「准長周末」氛圍。
該房產的指導價為200萬至220萬澳元，保留了鐵飾花和花窗玻璃等時期細節，並新刷油漆、鋪設地毯，但仍具有翻新或重建潛力。
該房產佔地約500平方米。
Domain的數據顯示，Windsor的房屋中位價為1369500澳元。
現場約30人圍觀拍賣，起拍價為200萬澳元。
兩組競拍者激烈競爭，價格隨著每次5萬澳元的加價幅度升至220萬澳元，隨後第3組加入，加價幅度縮小至每次2.5萬澳元，最終以242萬澳元的價格成交。
該房產的底價為210萬澳元。
記錄顯示，該房產上一次交易是在1977年，當時的成交價為52500澳元。
賣家的小兒子拒絕透露姓名，但說自己「很激動，因為我是在這裏長大的」。
他的父母曾在Chapel St經營一家中餐館，後來縮小了居住規模並決定賣房。
他說：「我真的很高興它賣給了一個家庭，而不是被開發商拆掉。」
「我和我姐姐都很高興會有人修補該房產並保持原貌，因為這是一個特別的地方。」
Buxton Stonnington的Harley Toyle表示，在整個競售過程中，大多數買家興趣都 來自希望保留並翻新這棟Edwardian房產的自住人士，即使有開發商有興趣，亦是打算擴建並翻修。
他說，在這個穩定的市場，本次成交是一個亮點，但他認為Windsor的內城區位置極具吸引力。
他說：「利率就是這樣，大多數買家已將它考慮在內。」
「無論我們是否降息，我認為都不會對市場產生實質影響，因為買家依舊十分活躍。」
03
投資者貸款增長達十年新高 澳大利亞審慎監管局發出警告
監管機構已向銀行發出警告，可能需限制對房地產投資者的放貸。數據顯示，澳大利亞房價創下歷史新高，投資者貸款增速達到十年來最快水平。
澳大利亞儲備銀行（央行）周五發布的數據顯示，9 月投資者住房貸款增長 0.77%，為 2015 年 6 月以來的最高月度增幅。這一趨勢得益於官方利率三次下調，以及大量首次購房者藉助政府援助政策進入市場。
澳大利亞審慎監管局（APRA）發言人表示：「從歷史上看，這類趨勢會導致信貸增長加快、槓桿率上升、房價走高，還常常引發高風險放貸行為，比如高債務收入比貸款和投資者貸款。」
投資者貸款的快速增長促使 APRA 向銀行提示了所謂的 「宏觀審慎工具」。這些工具可用於管控放貸風險，包括可能對投資者貸款設置限制 —— 十年前監管機構就曾採用這一措施遏制高風險放貸。
全澳首府城市房價已連續 11 個季度上漲，創下 2015 年以來最長連續上漲周期，目前整體已刷新歷史高點。據房產研究機構 Domain 數據，2025 年第三季度房價增速為近四年來最快。
10 月 1 日，擴大后的住房擔保計劃迎來新一批購房者入市。與此同時，投資者信貸增長達十年峰值，投資者抵押貸款規模也高於金融危機后的平均水平。
「APRA 與金融監管委員會均在密切關注這一情況，」APRA 發言人說。
「我們正與銀行就各類宏觀審慎工具的實施細節展開溝通，可能的措施包括限制新增高債務收入比貸款，或限制新增投資者貸款、只付利息貸款。」
購房者數量增加，疊加待售房屋數量較平均水平減少 18%，正推動房地產市場中低端價位房源的價格上漲。
全澳首府城市住房價值年均上漲 7.2%。其中，布里斯班（10.8%）、阿德萊德（11.1%）和珀斯（10.8%）的獨棟房屋與公寓綜合價格漲幅最大，悉尼（6.3%）和墨爾本（6.2%）也出現了顯著增長。
「房地產市場的上漲勢頭非常明確，」Domain 研究主管尼古拉・鮑威爾向《澳大利亞金融評論報周末版》表示。
「我發現市場上不少購房者急於在房價上限調整前入手房產。」
「一些投資者和自住購房者希望在首次購房者大潮入市前完成交易，避免激烈競爭。」
「要知道，這是一項需求端政策 —— 在市場供應不足的情況下，它將大量需求提前釋放到了市場中。」
澳大利亞統計局 6 月季度放貸數據顯示，投資者占所有抵押貸款申請人的 38%。自 2022 年以來，這一比例始終高於 33% 的歷史平均水平。
APRA 周五發布的最新銀行業數據顯示，過去 12 個月，投資者抵押貸款增長 6.7%，總額達 7667 億澳元；同期自住型抵押貸款增長 5.8%。
2014 年末，APRA 曾推出宏觀審慎政策，對投資者貸款設置增長上限，要求其增速不超過 10%。
當時，投資者抵押貸款信貸持續擴張，同時房價和家庭債務居高不下且不斷攀升。目前投資者信貸增速已接近 2014 年 12 月的水平。
數字抵押貸款經紀公司 Finspo 首席執行官安格斯・吉爾菲蘭表示：「從歷史數據來看，上一次投資者貸款增速超過當前 6.7% 是在 2015 年 9 月，當時達到了 7.9%—— 而 APRA 正是在那一時期推出了投資者貸款宏觀審慎上限政策。」
「近期投資者貸款增長可能有多個驅動因素：今年三次降息提高了投資者的購房承受能力，全澳所有首府城市房價上漲不僅讓資產套現更具吸引力，也增強了投資者的信心。」
滙豐銀行首席經濟學家保羅・布洛克斯漢姆表示，上周發布的消費者價格指數（CPI）數據顯示核心通脹率上升 3%，這一變化具有轉折意義，利率將不再進一步下調 —— 這將改變投資趨勢。
「我認為澳大利亞儲備銀行下周將轉向強硬立場，這一因素將真正給房地產市場降溫，」 布洛克斯漢姆說。
鮑威爾表示，2024 年末，在 2 月降息前，購房者已開始做出反應，房地產市場的投資者活動開始升溫。
她指出，投資者正逐漸將注意力轉向墨爾本等市場。這些市場目前處於低位，房價上漲潛力更大。
「此前投資者主要集中在南澳大利亞州和西澳大利亞州等市場，現在這些市場的房價漲幅已接近周期峰值，」 鮑威爾說。
「維多利亞州市場此前被低估、表現不佳。儘管我知道維多利亞州的土地稅政策推高了持有成本，但投資者現在確實看到了這裏的價值和資本增值潛力。」
04
悉尼西區公屋照片曝光，網友直呼奢華！「我也想搬進去」
悉尼西區一處設計亮眼的新建公共住房項目，被贊為「政府住房的未來圖景」，與數十年前陰森壓抑的混凝土塔樓截然不同。
昔日臭名昭著的混凝土建築群、充斥犯罪的樓道已不復存在，取而代之的是由建築師設計的公寓——其外觀更像高端租賃公寓，而非傳統公屋。
上世紀六七十年代建造的高層公屋，原本旨在為城市弱勢群體提供住所，最終卻淪為「忽視與衰敗的象徵」，居民被困在狹小空間里，生活質量低下。
時光快進到如 今，Blacktown的新建公屋項目徹底打破了這一歷史局面。
這些一居室和兩居室公寓，配備開放式起居空間、現代化廚房與衛生間，還有景觀花園，且便於前往學校、商店、公園和公共交通站點。
該項目是新州政府整體戰略的一部分：通過拆除老舊公屋，建造融合「社會住房、私人租賃住房、自有住房」的現代混合收入社區，以此增加公共住房供應量。
此舉旨在通過打造多元、融合的社區，減少居住在公屋的「標籤感」。
這類項目中規模最大的，是耗資30億澳元改造的Waterloo住宅區——這裡是澳洲最大 的社會住房區域，改造后將包含約1000套社會住房、600套經濟適用房和1500套私人住房。
儘管這些新建住房的高端設計被贊為「應對悉尼日益嚴峻的社會住房危機的進步舉措」，但批評者認為，這偏離了公共住房的初衷——即為弱勢群體提供樸素、實用的住所。
另有觀點指出，納稅人的錢應優先用於「多建房」而非「建貴房」，這樣才能幫助更多有需要的人。
還有批評者稱，這些新建住房品質過高，堪比多數私人租客「只能夢想的房產」，認為納稅人資金應用於建造更樸素的住房，以覆蓋更廣泛的人群。
「很多人認為，不能因為自己買不起房，就該被當作二等公民，住進條件極差的地方，」社會評論員Prue McSween表示，「但從納稅人的角度來看，我們都知道無家可歸問題已非常嚴重，每一分錢都該花在刀刃上，確保物有所值。」
McSween提到，有無數家庭住在帳篷或車裡，他們只要有個遮風擋雨的地方就會心懷感激。
「只要有帶鎖的門、幾間卧室、廚房和衛生間，他們就會非常滿足，他們不需要、也不想要那些奢華的東西。」
新州社區與司法部門在Facebook上發布帖子，宣傳Blacktown的新建住房項目（可容納約21人居住），引發大量討論——既有熱烈讚揚，也有尖銳批評。
「這些房子看起來太豪華了，我在想，如果少花點錢，是不是能建更多基礎住房，幫助更多人，」有網友評論道。
另一位網友則表示：「太漂亮了，我願意用自己的房子換。」
還有人對資金使用提出質疑，指出有大量公屋因待修而被封門。
「把被封的公屋翻新好，讓租戶搬進去，別浪費納稅人的錢了，」一位網友說。
「Illawarra地區至少有100套公屋被封著，不如先把這些房子修好，緩解住房壓力，」另一位網友補充道。
儘管社會住房領域迎來了前所未有的投資，但其等待名單依然冗長——目前約有5萬人在等待公共住房，其中大部分在悉尼。
新州政府推出的「為新州建房」（Building Homes for NSW）計劃，耗資66億澳元， 旨在未來四年內在全州建造8400套新的社會住房，覆蓋Tolland、Eveleigh、 Cooma、Redfern、Glebe和Liverpool等區域。
上周，Minns政府發布了一項為期十年的計劃，旨在改革並重建公共住房系統，解決「等待時間長、維護差、住房不穩定」等問題——這些問題導致太多人無法獲得應有 的住房支持。
新建住房中，至少一半將分配給「逃離家庭暴力的女性和兒童」。
該計劃還包括翻新3萬套現有住房，使其更安全、更現代化、更節能。
新州住房與無家可歸事務廳長Rose Jackson表示，長期以來，新州的公共住房系 統「過時且不公」，讓民眾失望。
她認為，租戶理應擁有「助力生活」而非「拖累生活」的住房。
「人們被迫等待，住在破舊的房子里，被當作數字而非鄰居對待，那樣的時代已經結束了。」
「不會再有漫長的等待，不會再有不穩定的租賃，也不會再有人被迫應對一個無法滿足其需求的系統。」
新州住房組織（Shelter NSW）首席執行官John Engeler表示，改革社會住房系統至關重要——新州每30人中，就有1人居住在社會住房中。
「關鍵在於，如何從『最大的房東』，轉變為『最好的房東』，」他說。
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