房價或暴跌10萬澳元、租金降12%！比悉尼更貴！布里斯班買房難度逼近悉尼
01
布里斯班的房產市場如今幾乎與悉尼一樣，讓首次購房者難以入市——儘管兩地的房價中位數仍相差約65萬澳元。
最新數據顯示，在這輪推高昆士蘭首府房價的超級周期中，布里斯班的入門級房產價格與悉尼的差距正急劇縮小，令預算有限的買家倍感壓力。
如今，布里斯班最便宜的郊區甚至比悉尼最便宜的還貴。
悉尼西區的Mount Druitt單元房中位價為42萬澳元，而布里斯班最實惠的地區——只能乘渡輪前往的Russell Island——獨立屋中位價已達42.6萬澳元。
相比之下，墨爾本最便宜的郊區Albion的單元房中位價僅28.1萬澳元，僅相當於布里斯班的三分之二。
Domain研究與經濟主管Nicola Powell博士指出：「悉尼的價格層級跨度更大，頂級豪宅群體更多。但從數據看，布里斯班與悉尼的價格已比我們想象的更接近，且兩城的價格選擇範圍明顯縮小——布里斯班的可負擔性發生了劇烈變化。」
根據最新的《Domain房價報告》，布里斯班首次超越墨爾本，成為澳洲第二貴的買房城市，獨立屋中位價剛突破110萬澳元，僅一季度就上漲3.9萬。
悉尼依舊穩居首位，中位價高達175.1萬澳元。但若去除超高端市場，兩地房價差距其實並不大，這也解釋了為何布里斯班買家普遍感到入市艱難。
數據顯示，房價處於第25百分位（即市場入門價）的布里斯班獨立屋價格為80.5萬澳元，而悉尼為110萬澳元。但到了第75百分位，這一差距急速拉大——布里斯班為135萬澳元，悉尼則飆升至240萬。
在郊區層面，悉尼最昂貴的Bellevue Hill中位價達1000萬澳元，而布里斯班的New Farm也首次突破300萬紀錄。
若看頂級豪宅，差距更明顯：悉尼今年創下全國紀錄——一套豪華公寓以1.4155億澳元成交；布里斯班的紀錄則為Ascot一處翻修豪宅的2300萬澳元。
從可負擔性增長來看，布里斯班入門級房產年漲幅高達73%，悉尼則為64%。
Powell表示，這種極端漲幅將對社會結構產生連鎖影響：「年輕人離家獨立的時間將推遲，甚至會改變他們是否離家上大學的決定……這種影響將貫穿人生各階段。」
隨著布里斯班城市外擴，她認為城市密集化與小地塊住宅將成為趨勢。其他專家指出，這波可負擔性危機也引發了該市史上最大規模的「轉向公寓潮」。
報告顯示，布里斯班一些傳統的平價郊區單元房漲勢最猛：Beenleigh單元房中位價一年暴漲31.4%，達50.6萬澳元；
Stafford上漲28.3%，至72.5萬澳元；
Redcliffe的Woody Point攀升27.4%，至88萬澳元。
就連昔日的首購熱門區Woodridge，也在五年內飆升171%，現中位價57萬澳元。
買方代理公司Universal Buyers Agent總監Darren Piper表示，房價大約從一年前開始讓買家吃不消，迫使首購族從獨立屋轉向單元房。
「過去，跨州買家常覺得布里斯班是『撿便宜的天堂』，但如今這種觀念不再。像Bracken Ridge這樣的區，房價都要上百萬了。」
Piper指出，約60%的客戶來自外州，其中20%仍帶著60萬預算來「找獨立屋」。「如今布里斯班的入門價已逼近悉尼水平。很多買家寧願不買獨立屋，也要留在城市近區。」
Ray White集團執行長Avi Khan則稱，布里斯班的單元市場已「徹底失控」。
「過去，首購族只看一到三個郊區，現在要看五到十個。多數預算在50萬至70萬之間，但70萬至90萬區間的需求正在飆升。許多買家只能靠父母幫忙湊首付，而且房源幾乎上架即被搶。」
他建議，如今可關注布里斯班與黃金海岸之間的區域，如Pimpama，「那裡正成為布里斯班新的生活核心帶，市政基礎設施也已升級。」
在Upper Mount Gravatt，單元房一年漲近20%至71.2萬澳元，獨立屋上漲17%至123.5萬。Sunnybank地區僅三個月內房價就漲9%，中位達121萬。
LJ Hooker的Lachlan Smith表示，當地的聯排別墅市場異常火熱——買家多為無法負擔獨立屋的自住者。
「他們想要市區近一點的房子，但預算不夠。像Calamvale、Sunnybank Hills、Runcorn這些區的中位價都上去了，大家就轉向聯排別墅。
2021年我們在Calamvale賣一套聯排別墅要51萬，今年同一套賣了90萬。」
他補充道：「看房人次、拍賣報名人數都明顯增加。」
02
澳洲擬放寬土地分區！房價或暴跌10萬澳元、租金降12%
一項被稱為「可改變全國命運」的住房改革計劃，正引發全澳熱議。根據最新報告，如果全面放寬各大首府城市的土地分區規定，允許三層住宅和公寓在所有住宅用地上建設，並在距離主要樞紐800米範圍內允許六層建築，澳洲房價平均可下降超過10萬澳元，租金則可能下滑12%。
該報告由格拉坦研究所（Grattan Institute）發布，預計此舉每年將增加約6.7萬套住房供應。研究所住房項目主任布蘭登·科茨（Brendan Coates）指出，澳洲長期未能在「人們真正想居住的地方」建設足夠住房，導致今日的房價危機。
他說：「我們正面臨一場住房可負擔性的危機，它分裂了家庭與社區，剝奪了年輕澳洲人實現人生目標的最佳機會。核心問題在於，州和領地的土地規劃體系默認拒絕新建住房，只有在例外情況下才會批准。」
財政部長吉姆·查默斯（Jim Chalmers）在八月的生產力圓桌會議上也承認：「我們經濟面臨的最大挑戰之一，就是住房供應不足。」他呼籲加快審批流程，確保各州和領地在解決問題上「發揮積極作用」。
格拉坦研究所的報告指出，澳洲各大城市的人口密度明顯低於國際主要城市。若悉尼的密度能達到加拿大多倫多的水平，距市中心15公里內可多出25萬套住房；若墨爾本的密度達到美國洛杉磯的程度，同範圍內可再增加43.1萬套。
目前，悉尼30公里範圍內約80%的住宅用地、墨爾本達87%僅允許建設三層或以下建築；布里斯班、珀斯和阿德萊德在人口密度方面，均位列全球主要城市的後段。
報告指出，過去20年內，30歲以下人口逐漸被迫搬離城市中心——僅悉尼內城區就有16個地區的年輕人口比例從2001年至2024年明顯下降。
科茨強調：「澳洲需要一場住房政策革命。公式很簡單——在最受歡迎的地段多建房，住房就會更便宜，我們的城市也會更富裕、更健康、更有活力。」
不過，也有專家提出反對意見。房地產顧問卡梅隆·庫舍（Cameron Kusher）批評說，「一次性全市放寬分區」的構想「極度不切實際」，忽視了現有基礎設施的承載能力。」
「就算已有水電和交通設施，也不代表能承受更多人口。」
澳洲規劃協會（PIA）主席馬特·柯林斯（Matt Collins）表示，該協會支持在地理位置優越的區域增加住宅密度，但必須依靠審慎規劃，以確保成本效益與可持續發展。
他指出：「悉尼的基礎設施分佈不均，在某些地區新增住房成本較低，但在其他區域則需要大量投資建設道路、自來水和學校。」
這項提案也在公眾間引發爭論。許多讀者批評高密度開發會讓城市變成「沙丁魚罐」，有人直言：「太好了，再多建些貧民窟吧。」「這就像把老鼠塞進籠子。」
新南威爾士州房地產協會主席提姆·麥基賓（Tim McKibbin）則認為：「危機時刻就要用非常手段。當前的規劃系統已徹底失靈，從申請到批准往往比蓋房時間還長。」
報告同時指出，提高商業區周邊住宅密度，能縮短通勤時間、降低排放、提升生活品質。澳洲建築師協會新州分會執行長馬修·波洛克（Matthew Pollock）補充說：「如果在首府城市提高兩層建築密度，供應增幅將十分可觀，還能對房價形成下行壓力。」
目前，澳洲聯邦及各州政府都在推動住房改革。
新南威爾士州 已推出「低中層住宅政策」和「交通導向開發計劃」，鼓勵在交通和商業樞紐周邊加密開發。
維多利亞州 則目標在十年內建設80萬套新住房，並通過簡化審批和新法規加快建設。
但這些政策在兩州均引發地方政府和居民反彈。當前悉尼房價中位數已突破 160萬澳元，墨爾本則為 108萬澳元。
澳洲住房產業協會（HIA）首席執行官西蒙·克羅夫特（Simon Croft）表示，各州正逐漸意識到「中等密度住宅」（missing middle）的重要性，但改革速度仍然太慢。許多地區仍規定，住宅用地中高達四分之三隻能建造獨立屋。
他呼籲：「各地政府應加快推進『溫和密度』政策，讓更多澳洲人能更快住進位置便利、價格合理的住房。」
他也稱讚新州推出的「樣板設計」制度，為開發商提供預先核准的住宅設計，大幅減少繁瑣的審批流程。
「如果其他州真心想解決住房短缺問題，這就是值得效仿的實際改革範例。」
波洛克最後指出，新州長期以來把住房改革視為「禁忌話題」，但現在政府展現了勇氣：「政治不應阻礙常識——如果我們真想讓更多人住得起房，就必須在市中心提高密度，勇於改革。」
03
10月購房者有1/10用了政府的首次置業者保障計劃
上個月買房的澳人里有10%是用了工黨的5%首府計劃入市的。
聯邦政府堅稱他們擴大首次置業者保障計劃不是10月房價上升1.1%的原因，是供應短缺、利率和工資都起到了更大的作用。
在10月購買的約57000個物業中，有5778個是通過首次置業者保障購買，這是該計劃向所有收入級別的人開放后的第一個月。
而去年同期政府向3901個購房者簽發保障。
工黨說這個數字和國庫部的估計一致，後者估計未來12個月會簽發7萬個保障。
10月用首次置業者保障購房的人裏面約有一半以前是不符合使用這個計劃的人。
04
澳房價漲勢將放緩！通脹高企致降息無望，購房者可負擔性觸頂
隨著澳洲儲備銀行（RBA）本周維持現金利率在3.6%不變，同時通脹高於預期、未 來進一步降息可能性減弱，分析人士預計房價快速上漲勢頭將有所放緩。
澳儲行在周二會議上決定暫停調整利率，此前自2月起已連續三次降息，將利率從 4.35%的高點降至當前水平。 然而，9月季度通脹率上升至3%，遠高於經濟學家普遍預期的2.7%。
RBA行長 Michele Bullock表示，董事會並未排除再次降息的可能性，但本次會議並未討論 寬鬆政策，並稱當前利率水平處於應對經濟風險的「合適位置」。
據房地產數據機構Cotality報告，10月份全國房價環比上漲1.1%，為兩年來最快的 月度漲幅。
自2月首次降息以來，加上聯邦政府擴大首置房擔保計劃，以及住房供應創紀錄低 位，市場動能持續增強。
滙豐銀行澳洲首席經濟學家Paul Bloxham指出，RBA目前面臨的主要擔憂已重新轉 向通脹壓力，這將使利率維持不變成為更可能的路徑，從而對房價形成抑制。
他認為，儘管首置房5%首付計劃自10月1日生效后確實增加了市場需求，但過去幾 個月房價加速上漲的主要驅動因素仍是市場對進一步降息的預期。
信用機構Equifax數據顯示，2023年9月季度房貸查詢量同比增長10.3%，為自2021 年以來最高，但新開房貸賬戶卻下降0.8%，顯示出大量買家在申請階段被銀行拒絕，原因是貸款償還能力不足。
Equifax執行總經理Moses Samaha表示，這一下降主要集中在50萬澳元以下貸款區 間，受影響群體多為中低收入首次置業者。
雖然信用質量普遍較高，但根據收入計算，償債能力成為明顯障礙。
同時，房價持 續上漲也使得原本符合首置房擔保計劃價格上限的房源數量減少。
Cotality數據顯示，8月份時全澳有51.3%的城區中位房價低於該計劃上限，到了10 月下降至47.3%；相比之下，公寓市場相對平穩，93.8%的城區仍低於價格上限，高於此前的92.8%。
Samaha認為，儘管利率保持不變，但供應不足和政策支持仍將推動房價繼續上漲，趨勢因地區而異。
與此同時，悉尼北岸Roseville Chase一對希望換更大房子的夫婦Hai與George將價值300萬澳元的三居室掛牌出售，他們表示，利率維持不動反而令他們安心，減少了來自其他潛在買家的競爭壓力，有利於順利完成置換。
Hai表示，在當前利率水平下，市場雖不確定，但他們對房產的位置和面積有信心，預計會受到歡迎。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee指出，由於人口增長、供應緊張與相對可負擔性，中小型首府城市和偏遠地區仍將是明年初房市表現最強的區域。
她指出，自2月以來，全國房價每月上漲，公寓價格自3月以來也連續上升。對於家庭而言，RBA此次決定意味著房貸還款壓力短期內不會緩解，同時持續的通脹壓力 將繼續加劇生活成本挑戰。
她表示，房價上漲仍受多輪降息、首次購房激勵政策與住房短缺共同驅動。
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