01
澳洲最適合「以租養投」地區揭曉！
最新數據揭曉了澳洲一批最適合「以租養投」（Rentvesting）的區。
澳洲人平均要租房近10年才能買房，但專家表示，在置業之路上有更快捷的路徑可選擇，「以租養投」便是其中之一——即在發展潛力區域購買投資房產，同時繼續租房。
數據稱，澳洲人平均要租房6年才會購置房產。南澳的平均租房周期最長，達7年，新州和昆州緊隨其後，均為6.5年。
考慮到這一周期，Investorkit首席執行官Arjun Paliwal表示，越來越多澳洲人轉向「以租養投」並不意外。
「『以租養投』能讓你先踏入房產市場，直到有能力買下心儀的自住房屋。」
Paliwal指出，這種方式能幫助人們更早進入市場，且投資房產的選擇更基於數據和市場洞察。
「如果所選的投資區域表現優於你原本計劃自住的區域，你不僅能跟上市場增長節奏，還能實現超越。」
「這是許多人順利置業的一大優勢——過去幾年裡，他們通過這種方式進入市場，而非一直存錢等到能買下心儀住房才行動。」
Paliwal表示，今年新州和維州的區域市場入門門檻相當親民。
他提到，目前適合購房者的平價入門區域包括Mildura、Albury Wodonga、Dubbo、Bendigo、Ballarat等大型區域中心，這些地方的獨立屋價格在55萬至70萬澳元之間。
他補充道，這些區域徹底改變了「以租養投」者的選擇格局。
過去12個月，這些區域的房價增長率持續攀升，最低約8%，最高達15%，其中Mildura和Wodonga領跑。
「在這些獨立屋入門價親民的市場中，部分區域的漲幅是全國平均水平的兩到四倍。若論表現突出的極端案例，Townsville、Rockhampton、Bunbury、Geraldton等城市過去12個月的房價也大幅上漲，且房價同樣在55萬至70萬澳元的平價區間。」
Paliwal表示，澳洲各大區域中心有大量投資者積極購房，他們獲得的漲幅超過了原本計劃自住的城市，這意味著購房者的資金能更高效地積累首付。
至於首府城市，Paliwal稱大量資金已迴流至墨爾本、珀斯部分區域及布里斯班。
「這些城市幫助許多人實現了資產增值，目前仍在助力人們搶佔先機。」
對於「租房陷阱」的說法，Paliwal並不認同——因為「陷阱」意味著無法脫身。「買賣房屋時，你需要先彌補成本才能不虧損，但租房時如果覺得預算緊張，隨時可以搬家。」
他表示，人們可以根據自身財務狀況調整居住選擇，比如藉助低首付的首次置業激勵政策、合租或「以租養投」等方式踏入置業階梯。
「『租房陷阱』的說法有些誇大其詞，雖然並非所有選擇都很容易，但人們可以主動做出選擇。」
「隨著房租持續上漲，袖手旁觀對任何人都沒有好處。」
02
全澳初步清盤率創3周新高！墨爾本首當其衝，投資和首次置業者蜂擁入市
儘管進一步的降息前景日漸渺茫，但買家熱情絲毫未減——清盤率被推高至近72%，即使掛牌數量已升至今年第二高。
據Cotality統計，全澳初步清盤率已達71.8%，創3周新高。
儘管春季銷售季的推進 使清盤率略有回落，但自6月中旬以來，初步清盤率一直穩定在70%以上。
過去一周的清盤率主要受墨爾本推動，當地初步清盤率上升6.7個百分點，至 72.8%，買家在墨爾本杯周末分心后紛紛重返市場，悉尼的初步清盤率則小幅降至70%。
過去一周，首府城市共有3136套房產掛牌拍賣。
Cotality的數據顯示，本周另有 3270套房產將參与拍賣，為2024年3月以來最繁忙的一周。
SQM Research創始人Louis Christopher表示，儘管他預計最終的清盤率會有所回 落，但市場仍偏向賣方。
過去12個月，全澳房價上升6.1%，創兩年來新高。但Christopher警告稱，當前的房市尚不能稱為「繁榮」。
「我原本希望清盤率比最近的數字稍高一些，這告訴我，房市並未突飛猛進——仍偏向賣家，但並非極端賣方市場。如果你是賣家，想在這個市場上成交，就必須貼近市場，否則很難賣出。」
在今年連續降息3次后，澳聯儲上周決定維持官方利率不變，行長Michele Bullock也壓制了市場對當前周期進一步降息的預期。
儘管如此，受今年較低貸款成本鼓舞的房地產投資者，以及可利用聯邦政府將新5%首付計劃擴大的首次置業者正紛紛重返市場。
Christopher表示，穩健的租金增長同樣吸引了投資者。
「投資者被這點吸引，投資者永遠是『順勢操作者』——當市場上漲時他們蜂擁而至，當市場開始下跌時退縮，這也加劇了市場的波動。」
在悉尼的周末購房熱潮中，Ray White Upper North Shore的理Jessica Cao在華人 區East Lindfield同一條街上主持了兩場成功的拍賣。
其一是一棟位於19 Pleasant Ave的三居室房產，自1950年代起由同一家族持有，成交價為424萬澳元。
其二是3 Pleasant Ave的五居室房產，成交價為498萬澳元。
Cao表示：「賣家在這裏生活了近30年，他們現在正縮減居住規模並搬離悉尼。最終買家是一個當地家庭，原本就很喜歡這套房子，在上市前就看中了，可以說是命中注定。」
Ray White的Dan White表示，10月對該公司而言是創紀錄的一個月，但通常這種表現會出現在5月或11月。
「對我們來說，這是價格與交易量共同推動的結果，反映出市場的深度。」
「我們顯然看到大量房產進入市場，也被迅速轉化為成交，清盤率及掛牌天數都達到創紀錄水平。當機會來臨時，必須抓住它。」
然而，在墨爾本高端市場，賣家趕在聖誕節前完成交易的時間日漸緊張，買家卻並不急於出手。
Morrell and Koren的Emma Bloom表示：「你可以看出哪些房源在市場上掛牌了很 久，而年底前仍需消化的存量，很明顯不可能全部成交。」
「我們正在摩拳擦掌等待機會，因為必定會出現不得不出售的賣家。」
較小的房市，如布里斯班和阿德萊德，同樣表現堅挺，據Cotality統計，兩地初步清盤率分別為77.8%和78.2%。
堪培拉及首領地的初步清盤率為63.8%，掛牌數量創自2023年底以來的最高水平。
03
2025澳洲買房地圖出爐：各大首府城市最便宜公寓揭曉！
在2025年的澳大利亞，想在首府城市買公寓「撿漏」的機會——但得準備好離開市中心遠一點。
對於能夠接受大量通勤時間的買家來說，公寓價格可比城市中位價便宜高達40萬澳元。
悉尼最便宜的公寓區：悉尼的公寓中價距離100萬位僅差16萬，現在想在50萬以下買房幾乎不可能。
但在距離市中心20至35公里以西，價格明顯低於全市中位價（84萬422）的區域。
位於西區、距CBD約35公里的Mount Druitt，是悉尼買公寓最便宜的郊區——中位價42萬澳元。
當地房產Yousef Hakimi表示，近年新建的住宅保持了價格的可負擔性：「一個居室約30萬個，兩個居室約35萬個，三居以上的新公寓則熱鬧40萬至60萬之間。」
他透露，團隊最近以37.3萬澳元售出了一套兩居室公寓。如今該區的開發以複式與聯排別墅為主。
墨爾本最便宜的公寓區：墨爾本的公寓中位價已漲至59萬597澳元，距離2021年底的高點僅差1.2萬。
最便宜的區域是Albion——中位價僅28.1萬，比全市中位價低逾30萬澳元，也一舉成為全澳最便宜的首府城市公寓區。
房產代表Richard Popczyk表示：「一居室大約22萬至25萬戶；兩居也能找到，但選擇不多。」
Albion的公寓主要集中在Ridley Street、Forest Street和Anderson Road，幾乎「永遠都有房在賣」。
布里斯班最便宜的公寓區：布里斯班已躍升為全澳第二貴首府城市，公寓中位價達71萬5451澳元。
過去一年暴漲14.1%，目前全市有5套郊區的公寓中位價低於60萬，且無一低於50萬。
最便宜的是Beenleigh，中價50.6萬澳元。
當地Paul Penklis稱，45萬至65萬之間可買到1980年代風格的兩居室：「帶一間半浴室、鎖車庫或車棚的中型公寓，通常有40戶左右。」
Beenleigh去年公寓中位價飆升31.4%，但仍屬「大布里斯班區最可負擔市場之一」。
阿德萊德最便宜的公寓區：阿德萊德已成為全澳第三貴首府城市，公寓中位價63萬2660澳元。
最便宜的是距市中心7公里的Tonsley，中位價43萬7500。
根據房源信息，50萬以內可購入現代化一居公寓。
珀斯最便宜的公寓區：儘管年漲幅達16.4%，珀斯仍是全澳第三便宜的城市，公寓中位價56萬471澳元。
最便宜的是離市區僅3公里的格蘭達洛，中位價40萬澳元。
初步預算可在老公寓樓中購買兩居單位。
堪培拉最便宜的公寓區：堪培拉公寓中位價近一季上漲1.5%，至59萬7929澳元。
位於Molonglo區、距CBD約10公里的Gungahlin，為堪培拉最便宜的公寓區，中位價45萬澳元。
預算45萬即可購買一至兩居的現代公寓。
霍巴特最便宜的公寓區：霍巴特是澳洲第二便宜的首府城市，公寓中位價54萬6075澳元。
最便宜的地段居然在市中心。南京的Sandy Bay中位價約64萬6750澳元，可買到帶海景的一至兩居現代公寓。
達爾文最便宜的公寓區：達爾文依然是全澳最便宜的首府城市，公寓中位價僅38萬8504澳元。
最便宜的市中心為距CBD僅6公里的Millner，中位價32萬澳元。
該區多為度假村風格公寓，深受自住和投資買家歡迎。
04
八成公寓被指嚴重機構問題 專家吁北領地政府馬上行動
北領地達爾文多棟高層住宅公寓被指存在嚴重結構性缺陷，北領地一名著名建築業專家公開稱在他檢查過的公寓大樓中，約有80%存在嚴重結構問題。
過去15年來，布雷爾斯（John Brears）布一直以諮詢工程師的身份為業主、上世紀八、九十年代曾負責管理北領地議會大廈、北領地最高法院等一些最具標誌性的建設項目。
他警告說，他已經檢查過80多套公寓，其中75%到80%都存在問題，而且是嚴重的結構性問題，包括防水性能不佳、鋼筋鏽蝕和結構承重不足等問題，如果政府不採取行動解決這些問題建築，可能會造成災難性後果。
布雷爾斯警告說，其中一些問題與2021年每股供佛羅里達州一棟導致98人死亡的公寓大樓倒塌的原因類似，雖然達爾文的問題還沒有嚴重到這種，但是如果這些問題得不到徹底解決，最終可能會重蹈覆轍。
根據北領地基礎設施與規劃部的資料，至少有九棟達爾文多層公寓被發現不符合建築標準，涉及超過兩百戶住宅單位，當局已要求屋主聘請獨立結構工程師進行檢測與修復。不過，部分住戶透露，維修費用可能高達數十萬元，且責任歸屬仍在爭議中。
房地產與保險專家亦警告，這類結構缺陷事件將進一步打擊消費者信心，影響達爾文整體房市。由於許多買家對高層公寓品質產生疑慮，新建案銷售速度明顯放緩，銀行對相關貸款也採取更嚴格的審批標準。
曾參与多個相關項目的工程顧問史考特（John Scott）於2020 年被北領地建築從業者委員會裁定「嚴重專業失當」，並被吊銷執照，調查發現，他所設計的部分建築在施工期間曾「幾乎發生災難性坍塌」，顯示設計與監管雙重失守。
業界人士指出，史考特的案件並非個案，而是反映出整體制度性漏洞，北領地建築監管長期存在「權責不清」與「執法力不足」的問題。現行法規限制了政府在發現缺陷后追究責任的時效，導致部分案件因超過訴訟期限而無法起訴，相關責任人逃避法律責任，北領地政府雖承諾檢討制度，但尚未提出具體改革方案。
布雷爾斯表示，北領地政府要不是不了解問題的嚴重程度，就是不理解其長期影響，應該強制要求每三年進行一次檢查，業主委員會管理人員應該將組織一份書面報告，並將其發送給每位公寓業主，報告副本還應送交北領地政府的建築監管局局長，並添加到該房產的建築委員會檔案中，北領地應該效仿新州任命一位獨立的建築專員並定期進行進度檢查。
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