據報道，明年7月1日起，如果度假屋業主在熱門假期（如聖誕節和復活節）不將房產對外出租，他們可能無法再將房貸利息和市政稅等開支用於稅務抵扣。
稅務局（ATO）本周發布了擬議指南草案，建議如果房產「主要」用於個人用途，而非真正可出租，相關支出將不再允許抵稅，尤其是在「高峰期」。
稅務專家Robyn Jacobson表示：「如果房產出租優先於個人使用，業主無需擔心。但那些申報過度抵扣的人應該引起重視。」
據KPMG數據，全國約有25萬套房產（佔住房總量約2%）用於短租或假期住宿，其中許多採取負扣稅模式，為業主提供稅收優惠。
關鍵問題：主要用途與高峰期定義
新規將取決於ATO對兩類概念的界定：「主要（mainly）」和「高峰期（peakperiod）」。
如果度假屋「主要」用於出租，而非個人使用，現有可抵扣支出可能繼續有效。
但如果房產「主要」用於個人用途，則房貸利息、地方稅和保險等開支可能不再可抵扣，澳大利亞註冊會計師協會高級稅務顧問Tony Greco表示。
Greco解釋：「如果房產主要不是出租用途，持有成本相關支出就不能抵扣。但與出租直接相關的費用，如清潔費和廣告費，仍可抵扣。」
長期以來，ATO對假期屋出租的做法是，只要業主有做出合理努力出租房產，即使其實際上未被租出，也視為「可出租」，抵扣可用。
Greco指出：「這個黃金法則現在突然改變了。」
高峰期使用情況
如何界定「主要用途」，關鍵在於房產在高峰期的使用情況。
高峰期包括聖誕節、新年、復活節、公共假期長周末和學校假期等。
度假屋業主在這些時間自用，意味著房產可能被認定為非主要出租用途，從而失去抵扣資格。
Greco舉例：滑雪度假屋，高峰期可能是雪季，也可能是夏季。
Mornington Peninsula的高峰期可能是溫暖月份，但冷季有節日活動。
墨爾本，每周末有橄欖球賽，也可能算高峰期。
ATO要求假期屋在高峰期可租，意在最大化收入。
Greco指出，稅法並未規定必須最大化收入，只要嘗試產生應稅收入即可獲得抵扣。
公平還是越權？
KPMG稅務合伙人Hayley Lock表示，ATO多年來一直關注短租（如Airbnb）稅務合規情況，用以判斷業主是否合理申報房產開支抵扣。
Greco指出，這一變化將對維州度假屋業主衝擊較大，他們已承擔高額州土地稅和短租稅。
Lock建議受影響的業主評估房產在高峰期是否真正可出租，如私人使用佔主導，應預期抵扣被拒。
記錄要求加強
業主將需要保留更詳細的出租記錄，包括：·平台或非正式出租（如家人、朋友打折租）收入
·出租廣告
·預訂日曆
·個人使用日期
草案現正公開徵求意見至明年1月30日，但預計進行重大修改的可能性不大。
Robyn Jacobson指出：「雖然徵求意見期間可能收到大量反饋，但指南正式發布前，重大調整不太可能。」
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