ATO重拳出擊! 這類房屋稅務漏洞將被堵死?
前言
從明年（2026年）7月1日起，度假屋（holiday homes）業主的稅務世界可能會發生重大變化。
澳大利亞稅務局（ATO）發布的指導草案提出，如果房產「主要」用於個人用途而非真正出租，那麼抵押貸款利息、市政稅和保險等費用可能不再允許扣除。
尤其是在聖誕節、復活節等熱門假期期間私自使用的情況。對於依靠短期出租來抵消持有成本的業主來說，這意味著利益和風險需要重新估算。
為什麼稅局要動手？
稅務專家和會計師指出，ATO多年來一直把短期租賃（如Airbnb）作為稅務合規的重點領域，藉此收集申報情報並評估哪些扣除是合理的。
畢馬威的研究顯示，全國約有25萬處房產以短期或度假住宿形式出租，佔住房存量約2%，其中許多處於負扣稅狀態，意味著業主通過申報持有成本獲得稅收優惠。
ATO此次的草案試圖通過更嚴格的「主要用途」與「高峰期」定義，使稅收減免更貼近實際出租行為，從而阻斷「把自用房當出租房申報扣除」的灰色空間。
兩個關鍵詞
澳大利亞度假屋稅收政策正在經歷一場革命性變化。據《澳洲金融評論報》報道，ATO對度假屋稅收減免的認定標準做出了根本性調整，新規的核心在於對「主要」（principal use）和「高峰期」（peak periods）這兩個術語的解釋。
此前的黃金法則很簡單：只要業主為出租做出了合理努力，哪怕實際上沒有租出去，房產也可視為「可供出租」並獲得相關扣除。
草案提出，這一原則不再是萬能通行證。若稅局認定度假屋在高峰期並非可供出租，或總體上「主要」用於私人用途，則與持有相關的很多支出（例如貸款利息、地稅、保險）都可能被拒絕扣除。
稅務顧問托尼·格雷科指出，如果房產「主要」用於個人用途，那麼持有成本的扣除將被剝奪，但與出租直接相關的費用（如清潔費、廣告費）仍可繼續申報。
這一點對很多把房產當作周末自用 + 偶爾出租組合的業主將產生直接影響。
目前澳大利亞稅務局還未給出「主要」和「高峰期」的具體定義，如果「高峰期」包括所有公共假期和學校假期等，那麼這些時期正是度假屋業主通常將房產用於個人用途的時候，這增加了他們無法獲得扣除額的可能性。
相信這兩個詞彙的定義將成為重中之重。
誰將被影響最大？
畢馬威與多位顧問一致認為，受影響最重的可能是維多利亞州的度假屋業主。
一方面該州已徵收較高的土地稅和短期住宿稅，許多業主依靠短租抵消地稅負擔。
另一方面，如果扣除被拒絕，持有虧損將無法通過稅收減免緩解，部分投資的經濟模型可能會被徹底打破。
海莉·洛克（KPMG稅務合伙人）提醒業主務必評估房產在高峰期是否真的可供出租，並準備好更為詳盡的租金與私人使用記錄。
她指出，ATO長期關注短期租賃稅務合規，這次草案反映出監管層希望堵住被濫用的申報渠道。
法律與合規的灰色地帶
「主要用途」的判斷並非純粹數學題，而是事實認定，這使得爭議具有法律可訴性。
新規引發爭議的一點是，ATO似乎正在引入一項前所未有的要求——業主必須努力最大化房產的租金收入。
格雷科預計，關於「業主是否努力最大化收入」的要求可能最終進入法庭進行判定。
也就是說，稅局與納稅人之間的「意圖」與「行為證據」之爭將成為未來的焦點：是業主主觀上傾向自用，還是客觀上做出了充分出租努力？
這種變化標志著ATO對度假屋收入態度發生了根本轉變。
以往，只要業主證明曾合理嘗試出租房產，即使沒有租出，也被視為「可供出租」並可申請抵扣。這條「黃金法則」現已改變。
如何應對？
面對可能的變化，記錄保存變得至關重要。
業主保存更詳細的租金收入記錄，包括通過平台及非正式安排（如為家人和朋友提供優惠租金）、出租廣告、預訂日曆及私人使用日期。
業主應評估自己的房產在高峰期是否真正可供出租，若私人使用佔主導，則應預期抵扣將被拒絕。
不過目前，ATO的新規仍是指導意見草案，公開徵詢意見截止至2026年1月30日。但目前業內普遍認為，最終版本不會有太大改動。
對房產投資市場的影響
若草案最終生效，短期出租市場可能迎來結構性變化。
部分房主可能選擇長期出租以保持稅務優惠或徹底退出短租市場，導致旅遊目的地的短期供應減少、價格波動或住宿價格上升；相反，也可能促使市場更規範化，減少用於私人自住卻享受稅收優惠的濫用行為。
此外，這一政策信號也反映出稅務機關在打擊稅基侵蝕與提高稅收公平性方面更為積極的態度（說白話就是政府太窮了，需要增加收入）：即不再容忍通過「形式上可供出租」而實際用於私人享受的申報漏洞。
結語
澳大利亞稅務局所提出的新政策， 讓行業參与者、會計師與法律界或將圍繞「主要用途」和「高峰期」展開更長時間的爭論與法律測試。無論結果如何，清晰的記錄、透明的出租行為與合理的稅務規劃，將是保住扣除資格的最可靠護身符。
友情提示：若您擁有度假屋且擔心被影響，請儘快與註冊稅務代理或會計師聯繫，整理過去三年的租金與私人使用記錄，評估是否需要在明年7月1日前作出結構性調整。
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