避雷！墨爾本這個區域房價大跌，最多一年-20%
對這類房產沒有投資熱情了
墨爾本內城區的公寓市場正面臨罕見的價格下跌潮，
多個城區房價一年內暴跌逾一成，反映出投資者正在集體撤離。
根據Domain的數據：截至9月的一年中，墨爾本CBD的公寓中位價下跌16.1%，至47萬澳元；
West Melbourne跌幅更達19.1%，至51.75萬；
Carlton跌16.1%，Southbank跌8.9%。
相比之下，大墨爾本地區的整體公寓中位價則上漲了4.3%。
Domain研究與經濟主管Dr Nicola Powell表示：維州投資性房產的持有成本上升，導致投資者興趣減退，
這是這些城區公寓價格大幅下跌的主因。
她指出：這些區域存在明顯的公寓供應過剩問題，
尤其是老舊高樓、小戶型、公寓裝修檔次低、地段不佳的房源，競爭力進一步減弱。
大量結構雷同的公寓房型，會壓低其價格潛力與資本增長空間。
儘管今年利率已停止上升，但Powell稱：過去兩年的財務壓力迫使不少投資者選擇出售房產。
持有成本高，加上生活負擔沉重，讓投資者覺得不如趁早脫手。
疫情期間，不少人搬至如Mornington Peninsula等生活品質較高的地區，
同時在CBD買入公寓作為 「備用房」 ，但如今這種模式在成本上變得越來越難以維持。
Quantify Strategic的數據主管Angie Zigomanis則指出：投資者對新建公寓的信心受損，
尤其是頻頻曝光的質量問題如可燃外牆材料，引發了市場憂慮。
買家擔心買到問題建築，這直接影響了他們願意出多少錢。
此外，他還指出：人口流入放緩加上大體量開發項目的密集推出，使得CBD市場陷入內卷。
比如你在賣一套兩居室公寓，
很可能同一棟樓兩層之上還有一套一模一樣的在賣，
競爭太激烈，價格自然上不去。
Wakelin Property Advisory的Jarrod McCabe則指出：目前市況是賣方多、買方少的錯位所致。
儘管這些高層公寓的價格比去年更親民，但很多首置族仍對其敬而遠之。
McCabe表示：聯邦政府的5%首付房貸擔保政策確實推動了公寓市場，
但真正吸引首置族的是內城區周邊小型老公寓。
從上世紀40年代到70年代，很多精品公寓建在成熟社區，
雖然沒有電梯和健身房，但物業費低，土地佔比高，
這類公寓的增值表現長期優於高層公寓。
Harcourts Melbourne City的Dionne Wilson表示：CBD公寓市場自1月以來幾乎處於 「谷底狀態」 ，
疫情后，投資者心灰意冷，
加上政府接連出台的土地稅、租賃法規改革等，都打擊了投資熱情。
儘管部分首置族正在進入市場，但Wilson也指出：他們傾向選擇帶車位的兩居室，對一居室興趣不大，導致一居室市場持續低迷。
很多人居家辦公，其實應考慮寬敞的一居室，但現實是他們都看中兩居室。
她還補充道：只有那些 「完全符合購房者條件」 的房源才能迅速成交，
包括車位、陽台和戶外空間，缺一不可。
如果哪怕少了其中一項，買家就會直接放棄。
目前市場上唯一恢復投資者興趣的，是那些：面積小於45平米、高回報的公寓，有的租金回報可達9%。
但Wilson坦言：我看不到傳統投資者在短期內會恢復到疫情前的水平。
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