11月22日清空率｜澳洲房市邏輯，迎來巨變？
房市行情
Cotality公司的11月偏遠地區市場更新顯示，在截至10月底的三個月中，偏遠地區住宅價值上漲了2.4%，這是超過三年來的最高增長率。
Cotality澳大利亞經濟學家凱特琳·埃齊表示，儘管同期首府城市房價上漲了2.9%，但偏遠地區季度增長趨勢的持續回升證實了市場已回歸上升階段。
埃齊女士表示，雖然偏遠中心地區在疫情期間房價飆升是由遠程辦公、生活方式轉變和對空間的渴望推動的，但當前增長的驅動因素卻大不相同。
“需求的形成較少源於生活方式改變，而更多是受可負擔性、供應受限以及首府城市競爭激烈的購房條件影響。最新結果證實了各偏遠地區價值增長重新抬頭，買家正在尋求價值和可及的價格點，”她說。
報告顯示，在澳大利亞最大的50個非首府重要城市區中，約60%在截至10月的三個月里增長率相比上一可比季度有所加速。
埃齊女士將這種普遍改善歸因於幾個因素，包括供應緊張、買家活動在降息和”首次住房貸款擔保計劃”推出后重現活力。
“與首府城市一樣，買家在偏遠地區也變得越來越活躍，借貸能力的提高遇上了有限的房源，共同推高了房產價值，”她說。
“可負擔性無疑在發揮作用，增長最強勁的市場集中在那些儘管房源稀缺但買家資金能發揮更大作用的地區。正如過去幾年一樣，西澳大利亞州偏遠地區和昆士蘭州內陸部分地區繼續成為表現最佳的區域，但我們也看到一些自2022年以來一直持平的地區出現了新的增長。”
主要偏遠區域中心普遍上漲
西澳大利亞州繼續引領偏遠地區市場，在截至10月的三個月中，卡爾古利-博爾德上漲8.1%，傑拉爾頓上漲7.4%，奧爾巴尼上漲6.2%。位於新南威爾士州和維多利亞州邊境的米爾迪拉-布龍加排名第四，季度價值上漲5.4%，緊隨其後的是昆士蘭州的圖文巴，漲幅為5.3%。
在季度表現最佳的20個市場中，有19個的住宅價值中位數低於100萬澳元，唯一例外的是西澳高檔沿海地區巴瑟爾頓，其中位數為1,000,130澳元。
“上一季度的前20名榜單主要由那些中位價仍遠低於最近首府城市的市場主導，這說明了買家正在哪裡尋找價值，”埃齊女士說。
埃齊女士指出，許多相同的地區在年度結果中也表現強勁，其中奧爾巴尼在截至10月的12個月內上漲了23.3%（為其721,253澳元的中位價值增加了約136,000澳元），是前50大偏遠地區SUA中漲幅最大的。在另外16個錄得兩位數年度增長的地區中，八個在昆士蘭州，三個在新南威爾士州，南澳大利亞州和西澳大利亞州各兩個，一個在維多利亞州。
奧爾巴尼的房產年中位銷售時間最短，為11天，vendor折扣率中位數為2.0%，僅次於南澳甘比爾山的1.9%。另外八個市場（昆士蘭州六個，西澳大利亞州兩個）錄得的中位銷售時間低於20天，包括巴瑟爾頓、麥凱和羅克漢普頓，均為14天。
“西澳的遠西南地區在許多關鍵指標上佔主導地位，但增長勢頭並未局限於某一個地區或價格區間。內陸中心、沿海地區和礦區附近區域都顯現出強勢，”她說。
“這歸根結底在於買家在哪裡還能找到相對可負擔的住房選擇，以及哪裡房源仍然緊張。”
新州成為偏遠地區中最弱一環
新南威爾士州的鮑勒爾-米塔貢地區是唯一錄得年度價值下降的地區（-1.2%），同時擁有最高的vendor折扣率（5.4%）和最長的中位銷售時間（77天）。
“這個南部高地地區曾是新冠疫情時期離開城市者的最愛，但自從在加息周期開始時見頂以來，這個一度備受青睞的地區已經落後了，”埃齊女士說。
“可以說，可負擔性不足一直是抑制需求的一個因素。儘管比其2022年5月的峰值低了13.5%或181,901澳元，鮑勒爾-米塔貢地區在前50大地區中中位價值仍然最高，為1,159,226澳元。”
鮑勒爾-米塔貢也是僅有的四個錄得季度下跌的地區之一，下跌了1.1%，一同下跌的還有聖喬治斯盆地-聖克圖裡角（-1.2%）、貝特曼斯灣（-1.1%）和巴瑟斯特（-0.4%）。
偏遠地區租金增速加快，空置率收緊
偏遠地區的租金增長狀況在本季度有所加強，支撐因素是空置率從7月的1.8%收緊至10月的1.5%，全國最大的50個偏遠地區市場中有41個的空置率下降。埃齊女士表示，目前有11個市場的空置率低於1%，包括麥誇里港（0.4%）、維克多港-古爾瓦（0.5%）和福斯特-坦庫里（0.7%）。
45個市場錄得季度租金上漲，其中朗塞斯頓漲幅最大，為3.8%，相當於每周增加19澳元。莫里塞特-庫蘭邦（2.8%）、利斯莫爾（2.7%）、傑拉爾頓（2.5%）、塔姆沃思（2.3%）、卡爾古利-博爾德（2.2%）和奧爾巴尼（2.1%）也錄得堅挺漲幅。
只有五個市場錄得季度租金下降，奧爾伯里-沃東加領跌，為-1.3%。所有50個市場均錄得年度租金增長，其中奧爾巴尼和巴瑟爾頓分別實現了14.7%和10.0%的兩位數增長。
儘管偏遠地區的租金收益率仍高於首府城市，但由於價值增長快于租金增長，總租金收益率已降至10月份的4.3%。
需求驅動因素與展望
埃齊女士表示，可負擔性到2026年仍將是偏遠地區的關鍵驅動因素，因為中低端價格區間的需求在增長。
自住業主活躍和投資者參与度上升的共同作用，也將繼續對表現最強的偏遠地區市場構成上行壓力。
“澳大利亞統計局貸款數據顯示，創紀錄水平的投資者興趣正在顯現，同時首次購房者和後續購房家庭的需求保持穩定，”她說。
“這將繼續在那些提供可及價格點和強勁回報的地區產生連鎖反應，可能在房源最緊張的地區轉化為更短的銷售時間和更小的議價空間。”
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