澳房價已經翻倍 市場供需嚴重失衡，悉尼最受關注10大地區在這裏
01
悉尼最受關注房源Top10出爐！Ultimo公寓上榜，榜首是…
從頂尖莊園到濱水地塊，悉尼部分掛牌房源吸引了大量買家與瀏覽者的關注，其中 10套房產登上了realestate.com.au年度瀏覽量最高房源的榜單，華人區房產榜上有名。
在這些房產中，Lisa Wilkinson及其丈夫Peter FitzSimons的舊居位居榜首，瀏覽 量為47706次，表明不少人對該房產感到好奇，想看看屋內的模樣。
該房產於9月舉行「私人」拍賣時流拍，隨後於11月成功售出。
排名第2的房產位於Kenthurst區44 Porters Rd，瀏覽量為44447次。
第3位於 Rose Bay區19 Bayview Hill Rd，瀏覽量為43980次。
第4位於Strathfield區23 South Street，瀏覽量為42824次。
其它躋身前10的房產還包括位於華人區Ultimo 4142/185 Broadway的兩居室公寓（38300次）以及Concord的70 Flavelle St（37166次）。
悉尼外西區及Blue Mountains也榜上有名，分別為Glenbrook的4 Turella St （36607次）與Mulgoa的312 Littlefield』s Rd（34901次）。
此外，Point Piper區6 St Mervyns Ave的濱水地塊為36129次，Mosman的 32 Queen St為34409次。
Pillinger Double Bay的Brad Pillinger是前10名中2套房產的經紀人。
這2套都是可盡享海港美景的五居室房產，Pillinger表示，這類特徵在「頂級」房產中十分常見。
「在高端市場，景觀、規模與特色都會引起人們的濃厚興趣。」
「一般的亮點是地段、價格定位與景觀，而更深層的亮點包括私密性、停車空間與潛在價值。」
Pillinger表示，吸引人們關注房產的原因「並不是什麼高深的科學」。
「如果它在所屬地區屬於高端價位，無論是北岸還是東區，加之外觀展示得好，就會帶動瀏覽量。」
很多人雖負擔不起這些房產，卻仍會諮詢。我發現市場對此非常坦然，而我們也能迅速從中鎖定那些真正感興趣的少數買家。
「我們對該價位的買家群體非常熟悉，其中約80%是我們熟識的買家，另外20%我們會進行正常的資格篩選。」
McGrath Estate Agents的John McGrath表示，瀏覽量最多的房產通常位於搜索結果首頁。
「我認為首先是廣告的位置，REA有大量統計顯示，約70%至75%的用戶不會翻到搜索 結果的第2頁。」
McGrath指出，「封面圖片」即首張房產照片是另一關鍵因素，「如果第一張圖片未能吸引眼球，人們通常會直接看下一個房源。」
據他所說，當人們深入搜索時，價格是影響瀏覽量的前3大因素之一。
「這通常是搜索條件中不可更改或固定的部分，他們不能超出一定的預算。價格很重要，這也是我們常強調應在每個房源上標明價格或指導價的原因。」
「根據REA的數據，約70%的用戶會跳過未標價的房源，所以經紀人經常拒絕標價其實非常不合理。」
McGrath指出，搜索者還會關注地點與關鍵字。
「他們了解城區——如果長期關注該地區，就會知道自己更喜歡哪些街道、不喜歡哪些街道。」
關鍵字的作用日益增長，許多人會輸入solar panels、swimming pools或 level land等詞——這些特徵對他們的搜索來說比價格、地段與圖片更重要。
「土地面積也很關鍵，REA通常會在首頁展示這一信息。」
「這就是吸引人們繼續點擊的基本層次結構，一旦進入房產頁面，平面圖對所有人來說都十分重要，但那時，人們已經點擊了。」
02
澳三城房價將比疫情前翻倍 市場供需嚴重失衡首購艱難
新年對於澳洲蓬勃發展的中等規模首府城市房地產市場而言也將是一個裡程碑，預計到2026年前幾周，房價有望比新冠疫情爆發前翻倍。
自2020年11月新冠大流行引發的住房熱潮興起以來，布里斯本、柏斯和阿德雷德市場增長最穩，遠超悉尼和墨爾本。
PropTrack預測，如果這樣的價格增速不變，布里斯本、柏斯房價明年1月翻倍，阿德雷德緊隨其後於3月實現翻倍。
而截至明年1月，悉尼房價自2020年11月以來漲幅44%，而墨爾本僅增長21%。
PropTrack高級經濟學家克雷格指出，此輪漲幅主要集中在大流行初期階段，而2022年的下行趨勢則源於澳聯儲將利率提升至十余年來最高水準的政策決定。
克雷格指出，對這三座城市而言，這段時期實屬非凡，阿德雷德和布里斯本因人口流入等因素需求大增。
去年布里斯本房價已經超越墨爾本和首都領地，成為全國房價第二高的首府城市，上月其房價中位數99.7萬，阿德雷德則升至89.8萬。這與2010年代三城房價十年約漲20%形成鮮明對比。
柏斯自2014年礦業熱潮結束後房市低迷，2015 – 2020年房產中位價跌15.9%，如今典型住宅價升至93萬。
克雷格稱，一個多世紀以來，任何五年周期都遵循同樣的規律，經濟強則房市強，維州經濟差是房價低迷根源。
全國房地產買方代理協會主席詹尼森稱，在這一房價異常增長時期未參与市場的房主，對當前市場的競爭激烈程度感到震驚，他們發現待售房產比五年前大幅減少。現在部分市場代售比長期均值低30% – 40%，市場供需嚴重失衡。
儘管已購房業主因資產增值受益，但首次購房者仍面臨購房負擔能力挑戰。
詹尼森說，許多首次購房者尋覓的房產超出其承受力，他們選擇等待並繼續儲蓄，可其儲蓄速度遠不及房價上漲，差距正持續擴大。
預計明年房價將繼續攀升，達爾文、柏斯和布里斯本預計將領漲，不過克雷格認為，明年增速有望放緩。
03
布市議會擬嚴格限制短租 不應為發展旅遊犧牲宜居性
布里斯本市議會公布短期租賃市場重大改革，低密度郊區居民將禁止在Airbnb、Stayz等短期租賃平台出租房產，中低密度區業主需獲開發許可，否則需要停止短租業務。
這些變化源於市議會2023年成立的特別工作組對短期住宿的調查，自2022年起，市議會已經對將房產投放短期租賃市場的業主徵收額外稅率。
市議會將致函近500名業主，告知告知他們目前或未來不太可能獲得相關的規劃許可。轉向擬議改革將納入新地方法規諮詢，市議會希望明年7月1日能夠生效。
市長施林納（Adrian Schrinner）說，此舉可讓數百套房回長期租賃市場，而短住服務仍能在部分區域運營，市議會盼望短期住宿集中於市中心及旅遊區。
施林納說，優化布局管理既能為居民遊客創穩定環境，又能助郊區住房供給，郊區是核心地帶，保護其特色與宜居性很重要，發展旅游業不應犧牲郊區宜居性。
新規還要求短期租賃房產業主事先獲許可，未獲許可出租或面臨超14萬罰款，市議會表示許可費未定但為成本回收措施。
根據短租許可新規，經營者需指定24小時值班聯繫人，1小時內回應投訴、24小時內提交處理報告，向住客提供房屋規則併購買公眾責任險。
為防止短期住宿服務擾民，市議會還將實施「三振出局」政策。三年內累計收到三次警告的經營者，其許可證將被吊銷。
施林納強調，新規旨在平衡旅遊經濟活動與保障居民社區寧靜的雙重訴求，政府致力於確保郊區居民能繼續享受布里斯本聞名的生活方式。
2023年昆州政府委託昆士蘭大學評估短期住宿影響，報告稱其在昆州住房總量佔比小，並不是租金上漲主因，對租金上漲影響不顯著或微弱（增幅2% – 5%），可短租住房數量穩定，約佔存量1%。
報告建議政府建立短期租賃房產登記制度，但明確反對實施全州性限制措施。
布里斯本市議會擬議的地方法規還需經州政府批准方可實施。
市議會反對黨領袖卡西迪（Jared Cassidy）批評許可制度耗時久，稱市議會2024 – 25年度預算案已經宣布實施卻拖延18個月才行動，自由國家黨執政下情況恐難好轉。
04
扎心！想在澳洲無壓力租房，年收入至少這個數
根據Domain最新分析，在澳洲任何一個首府城市租房，租客都需要達到6位數的收 入，才能在沒有經濟壓力的情況下舒適租房。
這一數字較2019年上漲逾50%，如今家庭年收入至少需達112667澳元，才能在沒有「租金壓力」的情況下租到首府城市的中位價獨立屋。
基於澳洲統計局的定義，家庭若將稅前收入的30%以上用於租房，則面臨「租金壓力」。
悉尼舒適租房所需的年收入最高，為135200澳元。
堪培拉、珀斯和達爾文為超120000澳元，霍巴特和墨爾本則約略高於100000澳元。
而在公寓方面，在悉尼舒適租住一套公寓的所需收入為130000澳元。
霍巴特為 84000澳元，是全澳最低。澳洲統計局的數據顯示，澳洲的年收入中位數約為88000澳元。
Domain的高級經濟學家Joel Bowman表示，最新數據突顯了單一收入家庭面臨的「潛 在困難」。
Bowman指出，首府城市的外郊地區仍能提供一定的「緩衝空間」，「當人們搬離核心城區，避免租金壓力所需的收入明顯下降。」
Bowman還表示，租金上漲速度正開始放緩，但部分城市，如布里斯班，明年仍可能 上漲4%至5%。
40歲的Troy Sindorff依靠殘障補助生活，他與全職照護自己的伴侶住在布里斯班 Logan的Holmview。
這對夫婦與兩名年幼的孩子同住，過去3年的租金從410澳元/周漲至560澳元/周。
Sindorff表示，他們已被告知明年4月租金將再漲至650澳元/周。
儘管他們居住在Domain所稱的「可負擔甜蜜區」，但Sindorff表示若再漲價，他們將無法維持生活。
「我們根本不可能繼續租住下去，這太難了，我不知道該怎麼辦，我們真的陷入了絕境。」
他還表示，家人正在考慮其它選擇，包括用積蓄購買房車或搬往其它州。
「等孩子 睡著后，我們還要熬4-5個小時做各種研究，我的孩子就是我的全部。」
住房、無家可歸和福利組織Everybody』s Home的全國發言人Maiy Aziz表示，她對 2026年的預測「並不感到驚訝」。
「這對一些人來說也許很震驚，但對於那些真正身處住房危機前線、每天都在經歷的人，恐怕並不意外。」
Azize還表示，被嚴重壓縮預算的家庭不得不做出艱難選擇。
「他們要在食物和租金之間做選擇，在看病和租金之間做選擇，在是否開車和租金之間做選擇。」
她說，2026年對許多租房者而言前景「非常、非常暗淡」。
「我們正在變成一個只有非常富有的人才能避免住房壓力的國家，這令人極為擔憂。我認為這真的是一個非常黑暗、絕望的處境。」
Azize指出，許多老年人正在做出「艱難選擇」，部分人因負擔不起私人租房而提前進入養老系統。
75歲的退休者Dennis O』Loughlin與妻子則沒有這種選擇。
這對夫婦於2009年從紐西蘭搬到布里斯班與女兒同住，並已成為澳洲公民。
但由於一系列健康問題，他們的積蓄幾乎耗盡，目前估計約80%的收入用於支付布里斯班南區640澳元/周的租金。
下個月租金將漲至690澳元。
他們如今依靠妻子的工資維持生活，但她近日被告知工作時數將被削減。
O』Loughlin表示：「我們非常擔心該如何維持生計，我們只過普通的生活，所有飯菜都是自己做的，但這種生活可能都無法維持。」
O』Loughlin還表示，他們可能不得不向慈善機構尋求幫助。「我這輩子都沒這樣做過，也從未失業過，真的挺震驚的。」
Azize則表示，她每年都預期租賃危機會達到「臨界點」，但總會被「人們的韌性」所驚訝。
「犧牲與應變幾乎是眼下支撐眾人度日的唯一方式，只是問題在於，這種狀況還能持續多久。」
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