悉尼房市，不行了？悉尼西部將重新修座城！房地產投資在2025年突破500億美元
01
悉尼房市降溫！明年房價或上漲7%，買家不再怕錯過
由於加息前景、失業率攀升和住房供應增加，悉尼房市的增長勢頭預計將於明年放緩。
PropTrack的最新報告顯示，與2025年相比，2026年的增長預計將較為溫和，悉尼 的住宅中位價預計將在2026年上漲5%至7%。
這意味著悉尼的住宅中位價將至少上漲6.2萬澳元，從目前的約123萬澳元升至2026 年底超130萬澳元。
PropTrack的Property Outlook報告指出：「在悉尼，2026年的漲幅預計將比2025年更溫和，價格增長將不再加速。」
根據PropTrack的數據，2025年悉尼房屋中位價上漲7%，但多數增長集中在年中幾 個月。
在此之前，澳聯儲5月的第二次降息，引發對中環和外環城區更便宜房產的購買潮。
隨後8月澳聯儲宣布第3次降息及10月新5%首付計劃實施后，房價進一步顯著上漲。
獨立住宅的價格增長尤其強勁，同比上漲約12萬澳元。
自春季以來，悉尼房市已經開始降溫，這是因為11月公布的通脹率高於預期，打擊了進一步降息的市場預期。
部分主要銀行現在預計明年將加息：澳洲聯邦銀行（CBA）預測明年2月加息，而澳洲國民銀行（NAB）預計於2月和5月加息，澳新銀行（ANZ）和西太平洋銀行 （Westpac）則稱短期內利率將維持不變。
報告稱：「由於利率預計將維持不變，借貸能力進一步擴大的可能性有限，而可負擔性限制將阻礙房價增長。」
「可負擔性更高的中環和外環城區可能吸引大部分需求。」
Menck and White的Clarence White表示，在2025年最後幾周。買家信心發生了明顯變化。
他說，買家的選擇比年初更多，而曾主導買家決策的「FOMO」（錯失恐懼症）心理已「消失」。
他說：「價格超200萬澳元的市場表現較差，買家需要借貸更多，因此更為猶豫。」
「而低於150萬澳元的市場——可享受新5%首付計劃——表現仍不錯。」
REA Group經濟學家Anne Flaherty表示，新5%首付計劃可能繼續維持部分市場的活力。
她說：「即使2026年沒有進一步降息，悉尼房價仍預計將在結構性住房短缺和人口增長的推動下繼續上漲。」
「漲勢最強勁的可能是房價低於150萬澳元的地區，因為澳洲政府的新5%首付計劃可能導致首次置業者的需求激增。」
Cooley的Michael Garofolo表示，一些買家在經歷一年的殘酷競爭后已退出市場，可能會在明年重新進入。
他說，這些買家今年的選擇比去年更多，預計明年2月將有一系列新房源上市，但市場仍將「相當強勁」。
02
中位利潤達$74萬！澳洲賣房盈利最高的小鎮，竟是這裏
在澳大利亞幾個熱門海濱小鎮，賣房者的成交利潤最高可達 70 萬澳元。
Cotality 的研究顯示，新南威爾士州南海岸的基亞馬鎮（Kiama）在今年三季度全澳地方政府區域（LGA）賣房者名義利潤排名中位居榜首，中位利潤達 74.675 萬澳元。
緊隨其後的是包含拜倫灣鎮（Byron Bay）的拜倫郡（Byron Shire），中位利潤為 71.8 萬澳元；陽光海岸的努薩郡（Noosa Shire）（66.375 萬澳元）和維多利亞州的衝浪海岸郡（Surf Coast Shire）（60.15 萬澳元）也躋身榜單前列。
Cotality 上周發布的《盈利與虧損報告》（Pain & Gain Report）顯示，儘管基亞馬鎮排名第一，但其三季度中位利潤略低於二季度的 75.8 萬澳元。過去十年，該地區房價累計上漲 77.3%，目前中位價略超 150 萬澳元。
Cotality 澳大利亞研究主管伊萊扎・歐文（Eliza Owen）表示，這些高盈利的地區小鎮均為宜居型目的地，受益於疫情期間的意外紅利 —— 這些 「田園詩般的海濱勝地」 在疫情期間變得愈發受歡迎。
「此外，悉尼等首府城市市場的需求外溢也是重要因素，無論是出於生活方式選擇還是投資目的。」 她說。
「正是這些因素共同促成了如此可觀的利潤 —— 帶來了這種意外之財。」
歐文指出，長期持有房產讓業主有更多時間享受市場增值，這也有助於提升轉售收益。
她說，全澳房產的平均持有年限為 9 年，但基亞馬鎮盈利房主的平均持有年限達 11.7 年，拜倫郡為 11.4 年，衝浪海岸郡為 10.3 年。
PRD 首席經濟學家迪亞斯瓦蒂・馬迪亞斯莫（Diaswati Mardiasmo）表示，季節性海濱小鎮的房價雖已上漲，但在今年利率下調后，對於那些出售首府城市房產、計劃移居海濱的人來說，仍具有吸引力。
「現金利率下調后，這類房產的可負擔性和吸引力都有所提升，因此越來越多的投資者和買家利用利率優勢進入這些市場。」 馬迪亞斯莫說。
「我們發現，很多原本住在悉尼的人會賣掉悉尼的房子搬到努薩郡 —— 儘管對當地人來說房價不低，但相比悉尼，這裏的性價比依然很高。」
此外，研究還發現，市中心高端社區的賣房者盈利也頗為豐厚。
悉尼的伍拉拉市議會（Woollahra Municipal Council）三季度賣房中位利潤達 63 萬澳元，平均持有年限為 12.3 年。
墨爾本的海灣市議會（Bayside City Council）涵蓋布萊頓（Brighton）、漢普頓（Hampton）和桑德靈厄姆（Sandringham）等高端郊區，該地區賣房者的中位利潤為 62.15 萬澳元，平均持有年限達 13.4 年。
Cotality 的歐文稱，這些地區均為高端核心區域，備受追捧且房源稀缺，是澳大利亞房價最高的區域之一。
「這些地區房源長期供不應求，且直到最近，相關開發舉措都較為有限，這導致房源稀缺，且長期以來對利率變化較為敏感。」 她說。
新南威爾士州和維多利亞州政府均在推動提高這些區域的建築密度，增加住房供應。新州政府計劃在伍拉拉郊區新建一座火車站，並在周邊規劃多達 1 萬套新住房；維州政府則計劃在布萊頓的教堂街（Church Street）、北布萊頓的海灣街（Bay Street）和桑德靈厄姆的海灣路（Bay Road）打造新的活動中心，允許建造最高 12 層的公寓樓。
歐文認為，開發過程可能會影響這些區域的轉售數據。
「從長期來看，如果增加這些市場的住房密度和供應，會出現更多價格更親民的住房選擇，可能導致轉售回報下降。」 她說。
「但在開發過程中，不得不說，很多賣家也可能獲得意外收益 —— 尤其是那些出售大塊地塊的賣家，這些地塊隨後會被重新規劃分區（提高密度）。」
馬迪亞斯莫對此表示認同，她認為伍拉拉和海灣市議會等區域作為高端核心區域，吸引力正不斷提升。
「這些區域對利率變化反應非常敏感。當現金利率下調、房產變得更可負擔時，人們會紛紛湧入；反之，當利率上升時，買家可能會選擇退出。」 她補充道。
此外，悉尼西北郊的希爾斯郡（The Hills Shire）賣房中位利潤達 68.25 萬澳元。
研究顯示，今年三季度澳大利亞成交的房產中，95.5% 都實現了盈利，這是自 2005 年 7 月以來盈利成交佔比最高的季度；賣房者的中位利潤也創下歷史新高，達 33.5 萬澳元。
03
大型交易使房地產投資在2025年突破500億美元
商業地產領域多筆超過10億美元的大型交易推動了今年的交易總額超過500億美元，隨著大型本地和外國投資者對復甦正在進行充滿信心。
今年的重點交易之一是總部位於墨爾本的聯合體Fawkner Property收購了位於新南威爾士中央海岸的價值9億美元的Erina Fair購物中心，而在悉尼，ASX上市的基金管理公司GPT Group獲得了Grosvenor Place價值8.6億美元的半數股份，該地是該市最知名的企業地址之一。
由哈里·塞德勒設計的格羅夫納廣場是悉尼最著名的辦公地標之一。
還有即將推出的，行業養老基金巨頭澳大利亞退休信託正與Scentre洽談，收購近10億美元的Westfield Sydney股份，這是一家ASX上市購物中心業主資產組合中的明珠。
數據公司MSCI的初步數據顯示，今年商業地產交易增長了8%，達到508億美元。
MSCI的統計數據凸顯了大型房地產投資者，如Charter Hall的David Harrison，預期2025年將成為「轉折之年」，因為該行業在疫情后長期受高利率和通脹影響后終於緩解。
大型投資者，包括本地基金和離岸機構，在等待經濟衰退波及包括辦公、零售、工業及建租等替代性行業的過程中有所保留，同時等待房產價值穩定。
辦公行業受創最重，部分資產價值下跌了25%或以上。
MSCI區域執行董事兼私人資產研究主管Ben Martin-Henry表示，今年交易數量的增加反映了價格發現更為清晰、債務狀況趨於穩定，以及國內外投資者在多個行業重新投入資本的意願。
馬丁-亨利表示：「投資者已經放心，價格已經重置，收益率現在也恰當地反映了資本成本的上升。」
「國內和海外參与的綜合實力清楚地表明澳大利亞市場信心已回歸。」
購物中心和辦公樓投資大幅增長，分別達到115億美元和134億美元。工業交易——物流設施和倉庫——略降至114億美元。
儘管如此，MSCI的總額（包括對蓬勃發展的數據中心領域的投資）降至21億美元，而去年的總額則因黑石集團收購數據中心巨頭AirTrunk而大幅上漲。
馬丁-亨利表示：「資本正迴流到收入韌性最強且估值風險有所緩和的行業。」
「尤其是辦公室受益於流動性提升和價格透明，但零售業表現突出，交易量達到135億美元，較去年增長41%，是自2021年以來最強勁的一年。」
離岸資本在今年的統計中起到了重要作用，大型外國投資者搶購本地資產，推動了經濟復甦。
這種重新燃起的信心在辦公市場尤為明顯。本月，全球投資者巴林集團以3.6億美元購買了悉尼一座辦公樓，新加坡基金管理公司TrustCapital Advisors以3.83億美元收購了墨爾本碼頭區的一棟辦公樓。
CBRE編製的另一項分析強調了大型離岸機構和基金在本地市場復甦中的作用。
今年海外投資總額達到93億美元，比去年增長12%。根據不同指標計算，CBRE的年度交易總額為336億美元。
2025年，辦公和工業部門最受離岸投資者青睞，占流入的70%以上。
CBRE澳大利亞資本市場研究負責人Tom Broderick表示：「鑒於該國的穩定性和市場透明度，澳大利亞依然是亞太地區資本的重要目的地。」
「北美資本率先注入39億美元，澳元走弱和推動全球投資組合多元化。
「日本投資者保持強烈興趣，尤其是開發項目，全年投入23億美元，而新加坡在低迷期后反彈，2025年投資額達到16億美元。」
04
悉尼西部將崛起全新城市，首批1400套住宅啟動
澳大利亞百年來的首座全新城市——布拉德菲爾德市——邁出了實質性一步。新南威爾士州政府宣布，與全球性的澳大利亞開發和投資公司Plenary達成一項價值超過10億澳元的協議，共同開發這座位於西悉尼的「超級城市」首批核心區域。
此次開發的「超級地塊」佔地5.7公頃，緊鄰布拉德菲爾德市已建成的首個製造與創新基地、中央公園及新建的地鐵站。它將被打造成一個多功能區，核心內容包括：首批住宅：1400套新住宅，其中超過10% 為可負擔住房。
核心設施：一所大學校園、一家酒店、先進產業設施、零售店、託兒所、健康中心。
地標場所：一個面積達1500平方米、俯瞰中央公園的餐飲場所。
布拉德菲爾德市總體規劃宏大，旨在依託全天候運營的西悉尼國際機場，打造一個充滿活力、全球互聯的24小時城市。其最終目標是：提供 10,000套新住宅。
創造 20,000個新工作崗位。
成為吸引企業投資和落戶的創新與先進位造中心。
根據計劃，Plenary將於2026年啟動市場程序，為項目尋找一所大學合作夥伴和一個主要的商業錨定租戶，同時提交餐飲場所、住宅、商業空間和酒店的重大開發申請及概念規劃。新州規劃、住房和基礎設施部將把所有開發項目作為「州重大開發項目」進行協調高效評估。
新州規劃部長保羅·斯卡利表示，這一超過10億澳元的夥伴關係將為布拉德菲爾德的未來增長奠定基礎。代理西悉尼部長考特尼·胡索斯強調，政府正在建設的是一座「將為西悉尼未來一個世紀提供新產業、工作和機會的城市」。
Plenary集團主席保羅·奧本海姆稱，受託參与這座新城市的建設是一種榮譽，公司憑藉在全球交付複雜項目的長期合作夥伴經驗，將努力實現這一激動人心的願景。
這座佔地114公頃的城市項目，不僅是澳大利亞最大規模的城市開發項目之一，更標志著這個國家一個多世紀以來首次規劃建設全新的大都市核心。
*以上內容系網友會火自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。