01
買房族扎心！87%業內人士看漲今年房價
儘管面臨利率上升和生活負擔加重的雙重壓力，澳洲房地產及金融專業人士對今年的房價前景依然表現出強勁的信心。
數據分析公司Cotality在周三發布的《解碼 2026》（Decoding 2026）報告中指出，澳洲房市正呈現分化態勢：新州與維州市場表現平穩，而昆州、西澳及南澳的中端市場則異軍突起。
受澳洲儲備銀行（RBA）今年可能加息的預期影響，市場情緒較2025年有所降溫。回顧2025年，三次降息曾直接推動全國住宅價值飆升8.6%。
而在本次針對1100多名行業精英的調查中，87%的受訪者預計房價將持續上漲，其中44%的人認為漲幅將突破 5%。
針對全澳最貴的悉尼市場，Cotality研究總監Tim Lawless指出，儘管悉尼對利率變動極為敏感，但市場情緒依舊積極，其未來走向將高度依賴RBA的政策舉措。
房地產集團BresicWhitney總監Shannan Whitney表示，雖然購房者負擔能力已接近極限，且地緣政治的不確定性對市場產生了一定冷卻作用，導致買賣雙方均持謹慎觀望態度，但悉尼房價預計仍將保持穩固增長，整體市場趨於平衡。
受聯邦政府針對首次置業者擴大的「5% 首付擔保計劃」推動，悉尼中低端市場的表現目前優於高端市場。
儘管逾七成中介報告該計劃帶動了交易活躍度，但由於房價飛漲，全澳僅剩不到一半的區中位價能符合該計劃的價格上限要求。
與此同時，墨爾本房市在結構性利空因素下表現相對疲軟。高額房產稅抑制了投資者的入市慾望，加之州際遷入人口減少，使得當地房價保持了相對的可負擔性。
相比之下，昆州、西澳和南澳則延續了近年的強勁勢頭。Lawless分析認為，這主要得益於大量的境內移民湧入、較悉尼更優的性價比，以及持續存在的住房供應短缺，這些因素正共同支撐著這些地區房價的持續走高。
02
布里斯班入門級房產竟比悉尼還少！$50萬以下房源僅剩3.2%
隨著房價節節攀升，布里斯班的首置業者再次面臨重擊。
Foundit的最新報告顯示，儘管悉尼整體房價依然維持高位，但在「入門級」房市，布里斯班的門檻已反超悉尼。
數據顯示，在過去一年，大布里斯班地區僅有3.2%的房產成交價低於500000澳元，而這一比例在大悉尼地區為4%。
據了解，這些極少數的低價房源主要集中在布里斯班CBD、Woodridge及Beenleigh地區，且多為公寓或聯排別墅。
值得關注的是，曾經的房價實惠的Woodridge漲勢驚人。Domain數據顯示，在截至2025年12月的5年內，該區整體房價上漲203.4%，至607500澳元。
儘管上周再度加息，但期待布里斯班房市降溫的買家可能要大失所望。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，布里斯班擁有更強勁的經濟基礎，其房價表現並不像其它城市那樣容易受到單一利率上調的影響。
在Domain網站的搜索結果中，以下是近期以低於500000澳元價格售出的部分房產。
CBD：一居室公寓售價310000澳元
Kangaroo Point：一居室公寓售價305000澳元
Stafford：帶院子的一居室別墅售價455000澳元
Wakerley：單身公寓售價365000澳元
Acacia Ridge：一居室公寓售價450000澳元
03
全澳最適合首次置業城市曝光！$50萬也能買好房，專家教你怎麼挑
墨爾本被評為全澳最適合首次置業者的首府城市。針對如何以75萬澳元或更低的價格買到心儀住房，多位地產業界專家分享了實用的實操建議。
房產科技與研究平台Found It對2025年房地產銷售的分析發現，墨爾本當年售出的房屋中，有近一半的價格在750,000澳元或以下。
墨爾本目前自封為全澳最適合首次置業者的城市，市面上擁有數千套處於可負擔價格區間的房源。
然而專家指出，只有那些在「啤酒預算」下願意放棄追求「香檳生活」的買家，才能在當前市場中佔得先機。
去年，墨爾本全市成交的房產中，有近一半的價格低於75萬澳元，其中大多為市中心的公寓及單元房。
房產數據公司PropTrack的12月房價指數進一步揭示了澳洲各大城市房價走勢的分化。
房產科技與研究平台Found It分析顯示，墨爾本是目前少數仍保留良性入門級市場的首府城市之一。分析師 Kent Lardner 表示，墨爾本通過增加高層住宅供應，在一定程度上緩解了住房負擔問題。
Kent Lardner 補充道，近年來墨爾本市場在投資者眼中熱度有所下降，這種競爭的減少反而為首次置業者創造了絕佳機會。
在各大首府城市中，墨爾本對首次置業者而言性價比最高，且領先優勢相當明顯。
PropTrack數據顯示，墨爾本約有60個區的房屋中位價在70萬澳元或以下，其中包括Broadmeadows、Hampton Park、Frankston North、Melton、St Albans、Wallan和 Werribee。
Advantage Property Consulting總監兼置業代理Frank Valentic建議，預算在70萬至75萬澳元之間的買家，可重點考慮Werribee、Deer Park 以及Sunshine等區，但需警惕個別犯罪率較高、安全性欠佳的外北和外西區。
在購買低價房產時，Frank Valentic強調精挑細選地理位置和房屋朝向至關重要。
他建議遵循「買整條街上最破的房子」原則，並提倡在不熟悉的新城區先租房居住，以避免因盲目購房導致後期虧損轉售。
針對嚮往市中心生活的買家，他建議選擇內城或中環區域帶有戶外院子的單元房，而非高層公寓。
他指出，「土地永遠是王道」，擁有土地所有權的房產在未來更有可能實現良好的價格增長。
此外，Valentic 提醒在購買分契式公寓時應仔細核查條款。
他建議買家務必諮詢業主協會經理，確認是否存在高額的物業費或即將進行的特別征費項目，並確保車位和院子都在房屋所有權證書上。
OBrien Frankston的Mark Burke則提到，在Frankston North等地，買家依然能找到大量低於75萬澳元的優質磚屋。
這些房產不僅距離海灘和交通樞紐僅幾分鐘路程，且地塊寬大，具備在後院加蓋另一棟住宅的潛力。
但Burke同時也發出警告，預算有限的買家不能期望過高。
他直言，購房者必須接受「啤酒預算」與「香檳品味」之間的現實落差，先邁出置業的第一步，而非指望起步即在巔峰。
04
穿越周期！19 億澳元資產組合逆勢增長，寫字樓 REIT 吹響復甦號角
Centuria Office REIT（Centuria 寫字樓房地產投資信託基金）是一家在澳交所上市的地產商，旗下資產組合規模達 19 億澳元。儘管當前寫字樓市場空置率持續攀升，且澳大利亞央行於本周再度加息，該公司仍宣布中期盈利及物業估值實現增長，並自信已走出受重創的寫字樓行業低谷。
作為本輪業績季首批發布財報的房地產投資信託基金（REITs）之一，Centuria 旗下這支基金的財務表現備受市場關注。在高利率與疲軟需求的雙重衝擊下，寫字樓市場成為商業地產中受影響最嚴重的領域。
本周，市場逆風再度顯現：澳大利亞央行行長米歇爾・布洛克（Michele Bullock）在董事會決議加息時釋放鷹派信號。與此同時，澳大利亞地產委員會本周發布的數據顯示，各大首府城市核心市場的寫字樓空置率持續上升。
基金經理張貝琳達（Belinda Cheung）坦言市場整體面臨挑戰，但堅信 Centuria 基金的資產組合具備韌性。其團隊近期完成了史上第二大規模的租賃交易，在該基金持有的 19 處物業組合中，鎖定了超過 10% 面積的租戶。
這支上市基金 2026 年中期業績的其他亮點還包括：以高於賬麵價值 12.5% 的價格出售了一處悉尼寫字樓；實現連續第二個季度資產組合估值增長，估值提升 4280 萬澳元，這一增長得益於租金上漲的支撐。
「強勁的租賃表現、資產處置以及估值增長這三大信號，表明寫字樓市場正在復甦，我們已經度過拐點，步入復甦通道。」 張貝琳達向《澳大利亞金融評論》表示。
儘管地產信託基金對利率變動尤為敏感，但張貝琳達及其團隊對本周 25 個基點的加息舉措從容應對。該基金已通過對沖操作覆蓋 78.5% 的借款，以此抵消加息帶來的潛在影響。不過，該基金的資產組合槓桿率仍處於 44.9% 的相對高位。
「我們對利率波動的敞口風險可控。」 張貝琳達表示。這支上市基金重申了 2026 財年每單位 11.1 至 11.5 澳分的盈利指引。
張貝琳達同時對出租率達 91% 的 COF 資產組合充滿信心，認為其能夠抵禦整體市場走高的空置率。她指出，寫字樓整體吸納量（即凈吸納量）正在上升，且甲級寫字樓的表現依舊穩健。
澳大利亞地產委員會截至 1 月份的半年數據顯示，中央商務區及非中央商務區的寫字樓空置率均有所上升。其中，非中央商務區空置率從 17.3% 升至 18.5%，漲幅高於中央商務區（從 14.3% 升至 14.8%）。
墨爾本仍在應對疫情長期封鎖的後續影響，是全國空置率最高的中央商務區，空置率從 17.8% 升至 19%。即便寫字樓價值與需求明顯回暖的悉尼，空置率也小幅上升至 13.8%。
地產委員會首席執行官邁克・佐爾巴斯（Mike Zorbas）對數據持樂觀態度，將空置率上升歸因於需求疲軟前已規劃的新增供應入市。
「全國範圍內，我們看到的空置率上升是由供應驅動的，這些項目三年前啟動，且大多已完成預租。」 佐爾巴斯表示。
「本輪周期新增項目的收尾階段推高了主要市場的空置率，而市場對高品質寫字樓空間的需求持續改善。」
世邦魏理仕（CBRE）本周發布的另一項數據也為樂觀前景提供了支撐：截至去年年底，澳大利亞寫字樓轉租面積降至五年來最低水平。
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