上周，多倫多市議會一場備受期待的辯論，即關於爭議不斷的「冰山豪宅」（iceberg homes），最終並未如期上演。
先來看看，什麼是「冰山豪宅」？顧名思義，冰山豪宅就像冰山一樣，大部分生活空間藏在地面以下。
從外面可能也就是一棟普通有些貴的房子，但其地下可能連游泳池、人造沙灘、運動場、末世避難所之類……應有盡有！
這種設計的初衷很「聰明」，繞過區劃法規中對建築高度和密度的限制。業主（通常是富裕社區低層住宅的居民）沒法向上加蓋，那就向下深挖，既不違反限高規定，又能大幅增加居住面積。
聽起來是個好主意？但問題遠比想象中複雜。更關鍵的是，為什麼這些地下宮殿能夠存在？
根源在於多倫多現行區劃附例（zoning bylaws）的一個監管盲區，它們對低層住宅的地下退縮距離（below-ground setbacks）沒有任何規定。
簡單說，只要地上部分合規，你想往下挖多深、挖多寬，目前幾乎不受限制。這正是多層地下室得以存在的法律空隙。
然而，多倫多市政府工作人員對冰山豪宅的環境和社區影響提出了一系列擔憂：成熟樹木的流失：地下挖掘會切斷大樹根系，百年老樹說倒就倒
施工擾民：長時間、大規模的挖掘（excavation）作業，鄰居苦不堪言
水管理難題：地下空間越深，對地下水和排水系統的壓力越大
儘管冰山豪宅在多倫多數量不算多，但每一處都曾掀起不小的波瀾。
最著名的事件發生在2021年。 Hoggs Hollow 地區一個冰山豪宅項目，為了給地下工程讓路，砍伐了多棵成熟樹木，其中包括一棵樹齡250歲的楓樹。這一刀砍下去，全市嘩然。
也正是在那一年，多倫多市議會投票決定，正式研究冰山住宅的影響。
多倫多並非孤例。在英國倫敦，由於歷史街區有嚴格的建築高度限制，富裕業主（wealthy homeowners）也紛紛選擇向下發展。
研究人員翻閱規劃文件后發現，倫敦某些冰山豪宅的配套設施清單堪稱「壕無人性」：健身房
土耳其浴室
酒窖
游泳池
恐慌室（panic rooms）
甚至人造沙灘
向下發展，已經成為全球富裕城市共同的規劃難題。在一邊倒的批評聲中，一個名為 More Neighbours Toronto 的志願住房倡導組織，發出了完全不同的聲音。
在一封致市議會的公開信中，他們寫道：「人們發現，在地面以上新建住房實在太難了。所以他們才轉而向地下尋找空間。」
這句話點出了一個被嚴重忽略的問題，冰山豪宅的出現，某種程度上是城市規劃政策的失敗信號。
當向上建房的門檻過高、審批過慢、限制過多，地下就成了唯一的「出口」。
信中還寫道：「這不是一個擁有健康住房政策的城市該有的樣子。我們鼓勵市規劃部門認真考慮提高住宅區的高度限制，讓冰山豪宅不再成為『必要之惡』。」
根據市府發言人向《多倫多星報》提供的數據：自2024年以來，多倫多共收到12份冰山豪宅申請。
這個數字高嗎？並不高。但正如市府工作人員所說，數量不是問題的全部。
每一處冰山住宅的挖掘，都是一場對成熟樹冠、鄰里安寧和地下水源的局部衝擊。而在那些古木成蔭的社區，這種衝擊格外令人痛心。
三年過去，冰山豪宅仍在政策的冰山之間緩慢漂流。
2025年11月18日，市府工作人員發布了一份專項報告，題為《為樹木拓展空間：在支持填充式住宅的同時保護和改善樹冠覆蓋，並應對冰山住宅相關問題》。
報告首次明確提出監管改革建議，主要包括：限制低層住宅的地下延伸深度
對獨立屋和複式住宅（multiplexes）設置最小地下退縮距離
公寓樓（apartment buildings）豁免這些限制
這份報告與2025年12月提交規劃和住房委員會，后被推遲至2026年1月會議。到了2月的市議會，又被退回工作人員進一步研究。
在2026年2月4日的多倫多市議會會議上，有關冰山豪宅的議題被 Parkdale—High Park 選區議員、同時擔任規劃和住房委員會主席的 Gord Perks 成功動議，退回給工作人員進行進一步研究。
據報道最初，這項提案只是要求研究「冰山豪宅」（iceberg homes）的影響。但如今，這場討論早已「跑偏」，樹木保護、游泳池、填充式住宅、地下建設……全都卷了進來。
Perks 略帶無奈地說：「一開始只是關於冰山住宅，後來就變成了樹木、泳池、星星、田野、岩石、彩虹，什麼都摻和進來了。」
的確，這場辯論的最新「嘉賓」是游泳池。
一切源於多倫多市鼓勵和保護後院樹木生長的政策。市府希望住宅後院能有更多軟景觀（soft landscaping），即「不包括裝飾性石材、擋土牆、走道或其他硬質景觀建築元素的綠化空間」，以保證樹木和其他植被有充足的生長空間。
問題來了，游泳池算不算軟景觀？
多倫多的泳池和水療行業強烈反對，已向市議會提交多份書面異議。行業代表擔心，新規可能導致游泳池不被計入軟景觀面積，從而影響泳池的安裝許可和成本。
於是，一座座地下宮殿，連帶把游泳池也拖進了這場本不屬於它的辯論。
面對如此複雜的議題，Perks 坦言，市議員們對新規可能帶來的連鎖反應充滿疑慮：會不會影響複式住宅的開發？
會不會讓泳池建設變得更難？
那些地下層比地上層還大的公寓申請，究竟有多少？
工作人員已被要求進一步研究，並在下一次報告中提供更詳細的信息，包括：泳池許可的額外審批流程和費用
深寬型公寓申請的實際數據
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