終於說出實話了！因為這個原因，澳洲的房價要一直漲
漲價的幕後推手找到了
近日，一份最新報告將澳洲住房危機的矛頭指向各級政府，
認為土地價格持續飆升，與其政策安排密切相關。
數據顯示：截至去年9月，澳洲一塊普通住宅用地的中位價已升至39.14萬澳元，
不僅創下歷史新高，且是2000年時的六倍。
而且在多數首府城市，地價更是遠高於這一水平。
支持該報告的住房產業協會（Housing Industry Association，HIA）指出：土地價格上漲並非單一市場因素所致，
而是稅負增加、基礎設施成本轉嫁等多重政策因素疊加的結果。
與上世紀90年代初相比，如今開發商被要求承擔更多基礎設施建設費用，
而這些成本最終都會體現在房價上。
HIA當天發布的Residential Land Report中直言：當前住房危機屬於 「由政府政策誘發的市場失靈」 。
報告認為：新土地供應長期受限，是推高地價、進而抬高住房成本的核心原因。
報告指出：澳洲城市的 「土地稀缺」 在很大程度上是人為造成的。
規劃體系、基礎設施融資模式以及監管流程限制了土地供應，
同時將相關成本集中轉嫁到新房項目上，而不是通過州政府整體財政承擔。
過去十年間：墨爾本、布里斯班、阿德萊德和霍巴特的土地價格大致翻倍，悉尼漲幅約為67%。
與此同時，典型住宅地塊面積卻在縮小。
悉尼平均地塊面積從約450平方米降至388平方米，
墨爾本從419平方米縮至391平方米。
只有布里斯班地塊面積略有上升，從450平方米增至約506平方米。
地價上漲疊加地塊縮水，使得單位面積成本顯著提高。
如今，悉尼購房者每平方米土地平均要多支付約1000澳元，
墨爾本、阿德萊德和布里斯班買家每平方米則多出約500澳元。
HIA首席經濟學家Tim Reardon表示：土地價格很大程度上反映了 「讓土地具備建設條件」 的成本，
包括接通污水、供水、電力等配套設施，
以及新開發社區所需的周邊基礎設施。
雖然這些費用由開發商前期墊付，但最終會轉嫁給購買土地建房的家庭。
報告認為：如果政府改變現有政策，不再要求開發商提前承擔全部基礎設施費用，
而由政府負責安裝並通過其他方式回收成本，土地價格有望下降。
按照測算：每建成一套住宅，政府可獲得約20萬澳元的直接稅收收入，
因此承擔前期基礎設施投入在整體財政上並非虧本。
報告還指出：自上世紀90年代開始，部分基礎設施成本逐步向開發商轉移，
但自2000年後這一趨勢加劇。
即便未來政策調整，也需要約十年時間，
才能消化此前已受成本因素影響的土地儲備。
大型開發商Villawood Properties負責人Rory Costelloe也認為：政府舉措在過去25年間多次推高土地價格。
例如，2001年嘩嘩的政府推出的購房補貼、2017年的土地供應緊張，
以及2020至2021年莫里森政府推出的HomeBuilder計劃，都曾帶來價格明顯上沖。
此外，阿爾巴尼斯政府擴大First Home Guarantee計劃，
也被批評在事實上取消名額上限，也被指進一步刺激房價。
不過，Costelloe同時指出，行業自身逐利也是因素之一，
但若供應充足，價格難以被持續推高。
他還提到：政府推動的大型基礎設施建設項目，加劇了對建築工人和材料的競爭，
間接推高了整體建設成本。
報告還警告：任何導致土地開發審批延誤的政策，都會間接抬高房價。
開發商持地時間越長，所需承擔的土地稅和其他持有成本越高，
這些成本最終仍會轉嫁給購房者。
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