新州新房產稅頒布？悉尼公寓又要漲價？全完了！全澳租房空置率創4年新高
01
大洗牌！全澳租房空置率創4年新高！
根據房地產研究機構 PropTrack 的最新數據，今年1月份，全澳進入租賃市場的可用房源數量有所增加，全國房屋空置率上升至 1.48%，創下了自 2022 年 2 月以來的最高水平。
1月通常是簽訂新租約最繁忙的月份，全澳各大首府城市的租房可負擔性表面上都在「回暖」。
但為什麼租客依然覺得「日子難過」？
REA 集團高級經濟學家 Anne Flaherty 給出了扎心的答案：一個健康的租賃市場，空置率應該在 2.5% 左右。我們現在的 1.48%，距離「供需平衡」還差得十萬八千里！目前，房東依然佔據絕對的優勢。
在這波數據中，墨爾本以 1.81% 的空置率領跑全澳，成為了最受矚目的焦點。
過去這幾年，維州政府因為「花式徵收」高昂的房產稅，逼得大批墨爾本本地房東苦不堪言。維州房地產研究所（REIV）副主席 Adrian Butera 描繪了目前維州本地投資者的心態：「很多本地投資者直接雙手一攤，說：『我已經賺夠了，我不玩了』，然後果斷套現退出了維州投資市場。」
然而，本地人眼裡的「坑」，卻成了外州人眼裡的「香餑餑」！
數據顯示，儘管有重稅壓身，投資者的貸款承諾總額在過去三個季度里持續飆升！到了2025年底，全澳投資者貸款比2024年高出了近25%。錢都去哪了？答案是：悉尼和布里斯班的「土豪」們，正帶著熱錢殺向墨爾本！
為什麼？
「降維打擊」： 悉尼和布里斯班的房東們在過去幾年賺足了房屋增值的紅利（Equity）。
「全澳價格窪地」： 所有的貸款經紀人和買家代理都在告訴他們——現在的墨爾本被嚴重低估（Undervalued）了，正是進場抄底的絕佳時機！
更讓租客無奈的是，SQM Research 董事總經理 Louis Christopher 指出：房東們正在把維州高昂的房產稅，原封不動地轉嫁到租金上！ 墨爾本的歷史租金回報率一直偏低，但在目前的軟著陸市場下，房東們不僅成功收回了稅費成本，還實現了更高的租金回報率（Yields）。
如果你覺得墨爾本的 1.81% 空置率已經算高了，那來看看其他真正「一房難求」的鐵血市場：布里斯班 (1.13%) & 珀斯 (1.11%)： 極度緊缺！這兩個城市的房東根本不知道什麼叫「房屋空置風險」。
霍巴特 (0.72%)： 全澳最緊！簡直是一房難求的終極修羅場。
達爾文 (1.76%)： 雖然市場向來波動較大，但目前以高達 6% 的超強租金回報率，吸引著追求現金流的硬核投資者。
悉尼 (1.55%) & 堪培拉 (1.59%)： 投資者目前在這兩個地區仍保持謹慎觀望態度。
02
悉尼公寓又要漲價？新州擬徵收新建築稅引發爭議
悉尼Liverpool市長Ned Mannoun近日公開抨擊州政府的一項新提議，警告稱擬議中的建築稅將進一步推高公寓價格，並導致大量建築項目陷入停滯。
一位西悉尼市長對州政府向開發商徵收新稅的計劃表示強烈不滿。他指出，由於目前建築成本已然高企，該地區的公寓項目早已舉步維艱。
根據規劃部門（Planning Department）自12月起開始公示的一份草案文件，到2027年，新州每一個議會都必須實施「保障性住房攤派計劃（affordable housing contribution scheme）」。
雖然目前尚未確定最低稅率，但據測算，即便僅按2%的比例徵收，一套開發成本為75萬澳元的公寓也將額外增加1.5萬澳元的開支。
此外，州政府還規定在交通樞紐周邊的特定開發項目中徵收2%的攤派費。儘管部分議會此前已獨立引入類似費用，但此次全州範圍的推行依然引發了廣泛關注。
Liverpool市長Ned Mannoun直言，強行實施這種「一刀切」的規定毫無意義。他警告稱，此舉若獲通過，新州恐將無法實現《國家住房協議》（National Housing Accord）中設定的目標。
按照協議，該州需在2029年前交付37.7萬套新房。然而，目前的行業分析顯示，新州可能面臨近16萬套的巨大缺口，達成目標前景渺茫。
Mannoun表示，由於在基礎設施建設和土地供應方面的政策失敗，當地正面臨嚴峻的住房危機，但政府的回應卻只是增加繁文縟節或徵收更多稅費。
他進一步警告稱，西悉尼開發項目的攤派費最終只有兩條出路：要麼直接轉嫁到購房者身上，導致房價上漲；要麼迫使更多公寓項目因無利可圖而徹底停擺。
據《每日電訊報》上周末披露，由於建築成本和各類監管稅費已榨乾了中低價位產品的利潤空間，西悉尼的開發商目前甚至無法收回成本，更遑論盈利。
「普通家庭為了買房省吃儉用，不應為政府的失職買單，」Mannoun感嘆道。他指出，雖然當地有很多別墅套餐項目，但價格都非常昂貴，目前極少看到塔吊動工或可負擔的住宅大樓拔地而起。
儘管Mannoun對州長Chris Minns將開發責任分擔到全悉尼（包括富裕的東區和北岸）的做法表示認可，但他堅持認為，住房負擔能力的核心問題並未得到解決。
他補充道，由於東區新建公寓的價格普遍超過100萬澳元，這並不能真正提供可負擔住房。一旦稅收負擔過重導致開發商放棄建設，最終結果可能是一無所獲。
對此，規劃廳長Paul Scully回應稱，現任政府並未要求西悉尼獨自承擔住房重任。
他表示，保障性住房條款是鼓勵不同背景民眾混合居住的簡單方式，而《悉尼規劃草案》的建議正是為了確保全市33個議會都能共同參与其中。
03
5年暴漲68%！悉尼入門級房產價格達$115萬
最新房產分析顯示，隨著澳洲房價漲幅與工資增速嚴重脫節，普通年輕夫婦在全澳各大城市均已無力負擔入門級住房。
這一現狀標志著住房負擔能力的劇烈惡化——僅在5年前，悉尼還是全澳唯一被視為「不可負擔」的城市。
Domain發布的《2026年度首置業者報告》指出，2020年至2025年間，全澳入門級市場的房屋中位價從40.8萬澳元升至68.5萬澳元，漲幅高達68%，遠超同期約22%的工資漲幅。
面對高企的房價，工黨正承受著越來越大的輿論壓力。
儘管政府通過「5%首付計劃」幫助部分購房者避開貸款保險提早入市，但經濟學家批評稱，在住房供應嚴重短缺的背景下，此類刺激需求的政策只會推高房價。
澳各首府城市的准入門檻正節節攀升。
悉尼的入門級房屋中位價已達115萬澳元，較2020年上漲64%。布里斯班和珀斯更是翻了一倍多，分別達到86萬和78萬澳元。
而在阿德萊德，72萬澳元的入門價在5年內增長了近兩倍。
Domain經濟主管Nicola Powell表示，澳洲首次置業者面臨的是結構性而非周期性的挑戰，房價漲度持續高於工資，這種背離已成為核心問題。
她指出，悉尼入門房價突破百萬大關，讓買家幾乎無法實現購房目標。
與此同時，布里斯班的公寓入門價格在5年內暴漲81%，至66萬澳元，甚至超過了悉尼的64.5萬澳元。
相比之下，墨爾本是唯一沒有出現異常增長的首府城市，其入門級房價5年增長20%至72萬澳元，公寓甚至下降了2.4%。
Nicola Powell進一步分析稱，目前在所有首府城市購買入門級住房都將面臨「房貸壓力」。
根據定義，家庭收入的30%以上用於償還房貸即為面臨壓力。
以悉尼25至34歲的年輕夫婦為例，在無外界資助的情況下，需將收入的62%用於支付月供，而5年前這一比例僅為31%。
「對於年輕人來說，購買入門級房產正逐漸成為遙不可及的幻想，」Nicola Powell 直言，「你甚至根本無法通過貸款審批。」
「當年輕一代必須承受這種不必要的財務負擔時，他們的人生階段和規劃都會受到嚴重干擾。」
針對這一困境，朝野雙方針鋒相對。住房部長Clare O』Neil承認住房准入極其困難，但強調自執政以來政府已幫助超22.5萬名首次置業者圓了住房夢，且正努力增加供應。
反對黨住房事務發言人Andrew Bragg則反駁稱，Domain的數據揭露了政府政策的失敗。
他認為，工黨正迫使年輕人承擔更大規模、期限更長的貸款，偽稱這能讓住房變得更實惠，實際上是一個「殘酷的騙局」。
CoreLogic的Tim Lawless指出，低價住房的增速幾乎是高價住房的兩倍，大量投資者正湧入低端市場尋找資本增值機會。
他認為，如果政府傾向於提供需求側補貼，就必須擁有同等力度的供給側政策，否則只會適得其反。
對於沒有家族財富支持的澳洲年輕人來說，買房選擇已所剩無幾。
Tim Lawless表示，首府城市的購房者目前只能局限於公寓或城市邊緣地帶，否則就不得不考慮搬往偏遠地區，或達爾文等規模較小的城市。
04
DIY 組裝屋熱潮遇上微型屋需求暴漲
專業貸款經紀表示，微型屋諮詢量異常火爆，越來越多購房者在購房壓力下尋求替代方案。
Great Escape Finance 高級資產經紀 Jamie Mitchell 在接受《The Adviser》採訪時表示，即便夏季本是購房淡季，微型屋需求仍出現激增。
「按往年慣例，節假日期間這段時間通常比較清淡，但我們現在迎來了過去四五年裡最火爆的一波諮詢潮。線索量增長了近 50%。」Mitchell 說。
他表示，微型屋已不再只是 「另類生活方式」 選擇，並強調這類住房有助於緩解全國住房短缺問題。
但他指出，真正的挑戰在於確保住房安全、符合居住用途，因為國家建築規範（NCC） 目前仍沒有為微型屋設立專門類別。
「遺憾的是，大多數微型屋無法達到 1A 類住宅標準，因為新規要求 7 星級節能評級和無障礙通行設計。」 他說。
Mitchell 補充道，如果 NCC 能為微型屋修訂條款，它們將 「成為那些暫時負擔不起傳統房貸人群的非常可行的選擇」，目前很多買家將其作為過渡選擇，一邊租房或還債一邊過渡。
不過 Mitchell 表示，微型屋融資流程複雜，高度依賴抵押物與產權結構。
他說，就在四年前，幾乎沒有主流銀行願意為微型屋提供貸款，Great Escape Finance 當時只能對接私人放貸機構。
他介紹，該公司後來與 MoneyPlace 合作試點，推出專門用於微型屋的無擔保個人貸款 —— 這一模式此後被更廣泛採用。
從那以後，他觀察到相關產品進一步發展，包括一家大型銀行推出了類似建築貸款的模塊化建造產品。
「自從個人貸款產品面市以來，我們看到 CBA 推出了針對模塊化建造的產品，類似建築貸款。適合有一定存款、且擁有已獲批開發用地的人群。」 他說。
「我們也看到多家商業放貸機構允許將微型屋用於合理商業用途。」
但他解釋，抵押物仍是核心難點。
「辦理傳統房貸時，放貸機構會將產權作為抵押，但目前放貸機構不能將微型屋本身作為抵押，因為風險太高。」 他說。
Mitchell 提到，有一家未具名放貸機構允許將微型屋本身抵押，但附帶一個重要限制：不能作為主要居住地。
同樣，總部位於 Lennox Head 的經紀、ZEP Finance 總監 Zain Peart 告訴《The Adviser》，大量客戶希望在自有土地或家人土地上放置微型屋。這一需求爆發的背景是：傳統房屋建造成本暴漲、開發審批延遲、土地價格上漲。
「我們經常聽到很多人想在自己或家人的土地上放微型屋 —— 在我們這一帶很普遍，但其他很多地區也有同樣情況。」 他說。
「過去幾年需求一直在上升，我相信未來還會繼續增長。」
但他強調，資金是首要障礙。
「問題在於這類房產的融資，而且如果安裝不當，反而可能拉低土地價值。」Peart 說。
在實際融資結構上，Peart 表示方案取決於土地所有者身份及可提供的抵押物。
「有一些短期無擔保選項，但利率較高；如果你自有房產且有凈值，可以直接做凈值釋放 —— 不過這隻能拿到買屋的錢。」 他說。
他補充，年輕購房者通常依賴父母釋放房產凈值。
「很多年輕人想把這類房子放在父母的土地上，這種情況下他們沒有抵押物，我見過很多父母為孩子貸款。」Peart 說。
Mitchell 表示，近年來微型屋的客戶群體發生了明顯變化。
「以前主要是追求另類生活方式的人。現在更多是年輕職場家庭或單身專業人士，把微型屋當作實際居住選擇。」 他說。
他補充，一旦建築規範更新、市政廳能正式將其認定為合規住宅，微型屋很可能變得更加主流。
Peart 也認為，可移動與模塊化住房應在政策討論中得到更多關注。
「微型屋確實值得討論 —— 模塊化或可移動住宅絕對是提高住房可負擔性的一條路。」 他說。
這一新興趨勢恰逢微型屋需求持續上升。據組裝屋供應商 Shed House 數據，2026 年 1 月 DIY 住房諮詢量同比（2025 年 1 月）暴漲 340%，凸顯自建房興趣急劇升溫。
該公司還記錄到，2025 年 7–12 月諮詢量比上半年激增 221%。
Shed House 表示，昆士蘭州引領這波 DIY 建房熱潮，1 月諮詢量暴漲 373%，超過維多利亞州和西澳，成為組裝屋熱門地區。
總監 Katie Penfold 表示，這一趨勢在年輕家庭中尤為明顯。
「我們很多客戶是年輕家庭，希望用更經濟的方式建造適合自己需求的房子。」 她說。
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