壞了！墨爾本悉尼公寓價格暴跌，重挫逾兩成，悉尼一居室公寓成交，業主賺翻
最新研究揭示，過去五年間澳大利亞部分城區房產價格逆勢暴跌，跌幅逾兩位數，與全國普遍上漲趨勢形成鮮明對比。這些跌幅最深的區域主要集中在單元房（公寓）市場，尤以墨爾本為重災區，悉尼緊隨其後，而新南威爾士州與維多利亞州以外僅有一處城區上榜。
根據權威房產數據平台Domain統計，在截至2025年6月的五年間，墨爾本查德斯通（Chadstone）單元房中位價暴跌25.2%，跌至49.7萬澳元，領跌全國。同屬墨爾本的梅德斯通（Maidstone）與西墨爾本分別重挫23.1%和21.6%。悉尼表現最差的阿爾蒂莫（Ultimo）單元房市場下探17.6%，伊斯特伍德（Eastwood）亦下滑17.5%。墨爾本中央商務區單元房跌幅15.8%及悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）跌幅11.1%，同樣位列跌幅榜。
Domain研究與經濟學主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）指出，此份榜單凸顯墨爾本公寓市場的疲軟態勢。她分析多重誘因：整體住房供應量高企、投資者拋售潮湧動、州土地稅增加以及封城時期人口流失。上榜城區普遍以高密度單元房為特徵，鮑威爾強調，其供應類型多屬投資者級房產，而非自住業主青睞的高品質住宅。當特定區域集中湧現大量供應時，必然衝擊價格體系。
量化戰略洞察機構（Quantify Strategic Insights）數據研究主管安吉·齊戈馬尼斯（Angie Zigomanis）認同投資者主導的公寓市場受創最深。儘管租金持續上漲，但2022年至今的抵押貸款利率飆升大幅侵蝕投資收益，他解釋道，對投資者而言，租金收益難以抵消融資成本激增的壓力。
齊戈馬尼斯進一步指出，新興開發區域中，買家面對大量同質化產品選擇，導致賣家陷入價格競爭困局。若相鄰樓盤出現更急於脫手的業主，便可能被迫接受低價拋售。此外，近年頻發的建築質量缺陷問題亦削弱買家信心，具備寬敞空間與合理布局的大戶型住宅方能維持較好轉售表現。
威廉巴克諮詢公司（William Buck）首席經濟學家貝薩·戴達（Besa Deda）則聚焦供需失衡的核心矛盾。高密度城區可能出現供過於求的局面，這正是過去五年價格下行的關鍵推手，她分析稱，墨爾本房市自2019年以來的整體漲幅本就遜於其他首府城市。
戴達同時警示，儘管政府正大力推動住房建設，尤其側重交通樞紐周邊中密度開發，但若需求持續過熱，新增供應恐難迅速平抑房價。當前需求增速遠超供給能力，即便儲備銀行降息、經通脹調整的工資增長改善及人口持續流入刺激需求，供給瓶頸短期內仍難破解。
值得關注的是，此番公寓價格深度回調為首次置業者創造機遇。聯邦政府」首套住房擔保計劃（First Home Guarantee Scheme）即將擴容，允許購房者以低至5%的首付入市。鮑威爾博士認為這昭示著房產市場的多速分化格局——並非所有城區同步上漲。
業界同時寄望于新政導向的轉型：摒棄五十層摩天樓模式，轉而發展交通便利的中密度住宅，並通過模塊化建築工藝等創新手段提升可負擔性。然而齊戈馬尼斯警示，公寓價格疲軟亦打擊開發可行性，當全新公寓定價較樓齡僅數年的次新房高出20萬澳元時，項目啟動將舉步維艱。唯有待租金漲幅追平成本、市場方程式重新平衡后，開發熱潮方能復甦。
02 身價飆升！悉尼一居室公寓翻新后，大漲$40萬成交，業主賺翻
據Domain網站報道，近日，位於悉尼Cremorne區的一套一居室公寓，經過全新翻修后，最終以125萬澳元成交，售價比去年底原始狀態時獲得的85萬澳元報價整整高 出了40萬澳元。
這套位於Ben Boyd Rd 501/221號的一居室拎包入住公寓，擁有Middle Harbour的 全景視野，並配有一個車位。
共有六位買家登記競拍，其中四人積極出價。該公寓的指導價為105萬澳元，拍賣 從100萬澳元起拍，隨後價位迅速躍升至115萬澳元，然後以每次1萬澳元的加價幅度不斷遞增，期間超過了115.5萬澳元的底價，最終以125萬澳元成交。
負責銷售的Raine & Horne Lower North Shore的中介Nicholas Boot表示：「真的 很漂亮，這次翻修完全物有所值。這就是那種典型的案例——到底要不要翻修？答案是肯定的。」
「我的理由是，這是一套高品質的房產，也就是位於優質地段的大戶型一居室公寓。」
據Boot介紹，業主在這次翻修中的花費大約在11萬澳元左右。
買家是一對從凱恩斯搬到悉尼、希望縮小居住面積的夫婦。而賣方已持有該房產長達45年。
這處房產是悉尼上周舉行拍賣的1153套房產之一。
截至周六晚上，Domain Group記 錄的初步清盤率為73.8%，數據來自本周721宗已報告的拍賣結果。同時，有142場拍賣被撤回。
03 省錢住精英區！澳這些精英郵區租房成本低於房貸
澳大利亞最負盛名的郵政編碼區域不僅吸引著購房者，也成為租客的理想選擇。Domain最新研究顯示，在高端住宅市場，月租金與抵押貸款月供之間的差距最為顯著，部分區域差額高達數千澳元。
Domain高級經濟學家喬爾·鮑曼（Joel Bowman）通過比較全澳範圍內的抵押貸款還款額與租金價格，分析了「購房與租房哪種更經濟」的問題。研究發現，在高端住宅區存在一種明顯有利於追求高品質生活方式租客的趨勢。
「在頂級地段，租房遠比購房更為經濟，租金與月供之間的差額最為突出，」鮑曼解釋道。
數據顯示，悉尼東區的貝爾維尤山（Bellevue Hill）月供比月租金高出7913澳元，居新州之首。緊隨其後的分別為沃克盧茲（Vaucluse）（差額5008澳元）、莫斯曼（Mosman）（差額4118澳元）、北橋（Northbridge）（差額3777澳元）和玫瑰灣（Rose Bay）（差額3523澳元）。
在維州，墨爾本內東區的圖拉克（Toorak）月供與租金差額最大，達3240澳元，其後依次為坎特伯雷（Canterbury）（差額2155澳元）、巴爾溫（Balwyn）（差額2072澳元）、馬爾文（Malvern）（差額2053澳元）和中公園（Middle Park）（差額1955澳元）。
根據上一次人口普查，貝爾維尤山、圖拉克、沃克盧茲、莫斯曼、北橋和玫瑰灣等高端社區的租戶比例已超過有抵押貸款的自住業主。
旅居澳大利亞25年的馬丁·斯塔克（Martin Stark）最初在莫斯曼租房，如今已成為該區公寓業主。這位來自英國的領導力與勵志演說家發現莫斯曼前海岸與西班牙海岸線有著令人驚喜的相似之處，這種獨特魅力最終促使他從租客轉變為房主。
移民前一年，斯塔克與朋友在莫斯曼試住后，迅速確認這裏符合他的生活需求。「周日下午從巴爾莫勒爾海灘散步歸來，彷彿置身巴塞羅那周末，而這僅需五分鐘步行。」對該社區的深刻認同使他購房時毫不猶豫。
「莫斯曼就是我的家。我需要在這裏紮根，而購房是實現永久居住的正確途徑，」斯塔克表示。
鮑曼指出，高端購房者願意支付數百萬，看中的是長期經濟利益。相比之下，租客更關注實際居住價值與生活方式，由於無法獲得資本收益，其預算擴張意願遠低於購房者。
「對資本收益的預期，尤其是對免稅自住業主而言，可能推高購房溢價。但這對租客群體不產生同等效益，」鮑曼分析道。
買方經紀人史蒂夫·帕利斯（Steve Palise）表示，儘管這些高端社區的租金收益率因月供差異而偏低，但長期資本增長正是投資者所看重的。負扣稅政策與區域歷史穩定性形成雙重吸引力。
「這些地區擁有經數十年驗證的穩定數據，」 Palise Property創始人帕利斯強調，「過去30至50年的重複數據表明，這些區域資本增長風險極低，長期投資價值顯著。」
04 澳洲Z世代呼籲，讓他們動用退休金買房
最新民調顯示，支持動用退休金（super）買房的比例已升至60%，在年輕人中更高。
受訪者普遍對住房負擔能力憂慮加深。
RedBridge集團的調查顯示，過去一年支持率上升了10個百分點，焦點小組研究也確認了選民對購房的長期沮喪情緒。
更多人認為應能在退休前提取部分退休金用於購房，但經濟學家警告，這將推高房價。
反對黨聯盟黨已將允許首次置業者和年長女性提取最多5萬澳元，作為購房首付款納入政策。
RedBridge主管巴里（Tony Barry）表示：「不滿在政治中傳播更快，風險在於這種簡單化政策的支持繼續增長，併為政府製造壓力點。」
他指出，這一趨勢主要出現在Z世代和藍領群體中。
調查顯示，18至34歲的受訪者中有70%支持提前動用退休金購房，藍領工人中有80%支持。
聯盟黨住房事務發言人布拉格（Andrew Bragg）說，民眾希望用自己的錢買房並不意外，批評工黨讓退休基金「永遠做房東」。
經濟學家埃斯萊克（Saul Eslake）稱該政策是「糟糕的主意」，會降低基金回報率，並推高房價。工黨政府則強調，其擴大首置擔保計劃的政策更能幫助購房，同時通過新建5.5萬套可負擔住房緩解供需矛盾。
住房部長奧尼爾（Clare O』Neil）發言人批評該政策會加劇住房問題，導致年輕人退休儲蓄轉移給已有房產者。
阿爾巴尼斯政府則擴大「首套房擔保計劃」，允許以5%首付買房，政府為購房者承擔額外15%的擔保，免除貸款保險。
政策將從10月1日開始不限人數，收入門檻也被取消，預計首年將惠及7萬人。
擴大的擔保計劃適用於悉尼最高150萬澳元、墨爾本95萬、布里斯班和堪培拉100萬、珀斯85萬、阿德萊德90萬、霍巴特70萬的房產。
財政部預計該計劃對房價的推升影響微弱，六年僅增加0.5%。
然而，Lateral Economics的60頁報告指出，該計劃可能讓兩萬到四萬買家提前入市，短期內推高房價3.5%至6.6%，但五年後會被中和。
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