別想在澳洲買房了！澳洲房貸市場徹底亂成了一鍋粥！澳人投資貸款佔比升至9年新高，全澳房價持續漲高，首置者毫無購房希望
澳洲買房形勢日益嚴峻，因此澳洲聯邦政府也是在這兩年大幅加碼住房政策：比如把原首次置業貸款首付計劃升級為5%首付計劃，從2025年10月1日起取消名額上限和收入上限，並顯著抬高房價上限，讓符合條件的買家只需5%首付即可免交房貸保險（LMI）。
按理說，這應該是首次置業者的主場。然而最新出爐的住房貸款數據顯示，真正踩准節奏的卻是投資者。Cotality基於統計局《貸款指標》分析稱，2025年第四季度，投資者貸款在全國住房融資承諾中的佔比高達39.7%，金額約430億澳元，逼近近9年高位，而首次置業者的佔比只有17.8%，金額約193億澳元。
外部研究也證實，截至2025年末，投資者在全國新房貸中的佔比大致在四成左右，是自2014年以來最強的一輪投資熱。短短五年，市場從首置者佔比26.3%、高於投資者23.8%，走向投資者強勢壓過首置者，這背後既有政策與利率的共振，也折射出長期住房供需失衡的現實。
39.7%對17.8%：數據把首置者一步步擠下去
從絕對規模來看，首置者並不是沒有出手。ABS最新《貸款指標》顯示，2025年第四季度，首置者新房貸筆數環比增加6.8%，貸款總額增幅更達到15.5%，說明在5%首付政策和降息帶動下，確實有一批剛需家庭被推上牌桌。
問題在於，同一時期投資者更激進：Cotality整理的統計局數據指出，當季投資者貸款筆數達到約60445筆，金額約430億澳元，佔住房融資承諾的39.7%，而首置者僅為17.8%。從平均貸款額看，首置者單季跳升到約60萬澳元以上，投資者則在71萬澳元左右，兩者之間約10萬澳元的差距，在拍賣場上往往直接體現在最後幾輪加價的勝負上。
結合外部機構對2025年末的市場梳理，投資房貸增速升至2014年以來最快、全國約41%的新房貸流向投資者。可以說，首置者雖然在賣力追趕，但一邊是更大的槓桿，一邊是更高的價格，結構性處於劣勢幾乎寫在了數據里。
政策初衷偏向首置客，為什麼實際卻相反
政策設計本身的邏輯並不複雜：政府通過HGS的擴容，讓首置者可以用更小的首付更早入市。從2025年10月1日起，計劃提前生效，名額取消上限、收入不再設限、各大城市房價上限顯著抬升，只要攢夠5%首付並滿足價格上限，就能藉助政府擔保免除LMI，這相當於一次性縮短了很多年輕人兩三年的攢錢周期。
與此同時，2025年內澳儲行連續三次降息，把現金利率一度壓到約3.6%，房貸利率逐步下探，雖然今年加息25個基點，但也降低了買房價。隨著供給長期偏緊、人口和家庭形成依舊強勁的前提下，市場對這些舉措的解讀，很快從提高可負擔性變成了新一輪漲價信號。
統計和房貸機構的追蹤都顯示，2025年下半年起，全國投資房貸的信貸增速明顯快于自住房貸，投資者佔比從傳統的約三分之一抬升到四成左右，投資資金重新把槓桿加在了有限的房源上。在這種環境下，5%首付計劃不但沒能顯著改變首置者的議價權，反而在無形中為投資者指明了有政策背書、房價上限被抬高的重點板塊，等於告訴市場哪裡是下一輪升值的主戰場。
首置客和投資者為什麼盯的是同一套房？
真正的爭論發生在一個個具體場景里：開放日和拍賣會現場。Finspo等貸款經紀機構反饋，在2025年政策擴容后，首置者的諮詢和預審批數量確實明顯增加，許多年輕家庭第一次覺得手裡的首付終於夠用。
但投資者也在快速行動：部分經紀人觀察到，在5%首付政策剛宣布的幾個月里，投資者諮詢量先於實際放款抬頭，不少人明確表示要搶在政策紅利全面釋放前佔位。這意味著，當首置者真正拿到審批走進開放日時，場內早已多了不少經驗豐富、帶著更高預算的投資客。由於政府為限制補貼流向高端豪宅，對5%首付計劃設置了房價上限。
這看上去是在為首置者圈出一個保護區，但這些價格帶往往對應的是交通、就業、學校相對成熟的區域，本身就具備不錯的租金回報和增值預期，也正是投資者最偏好的資產類型。在同一套限價內房源面前，首置者往往把還款能力卡到極限，不敢輕易加價；投資者則可以通過更高貸款額或動用現有資產再融資多出幾口價，結果是原本意在扶持首置客的細分市場，變成了投資者佔優。
高利率與CGT改革，會不會倒逼投資者退場？
進入2026年後，宏觀環境出現明顯拐點。2月澳儲行已將現金利率從3.60%上調至3.85%，行長Michele Bullock在最新講話中直言，受通脹黏性和地緣衝突推高油價影響，基礎情景是要到2027年年中，通脹才有望回到2%–3%目標區間，高利率在此之前大概率維持不動。
對首置者，這意味著按揭壓力將長期偏高；對投資者，則意味著單純依靠負扣稅抵消利息的模式會變得更吃力，決策將更依賴未來房價的真實漲幅。此外，圍繞資本利得稅（CGT）折扣的改革討論正在升溫，目前個人持有資產超過12個月可享受50% CGT折扣，工會與智庫呼籲將折扣比例下調、並收緊負扣稅範圍，理由是現行制度鼓勵高收入者通過加槓桿推高房價。
雖然澳洲聯邦政府尚未拍板，但高利率和潛在減稅優惠的組合，已經在投資圈內製造出一波觀望情緒。如果後續預算案中真出現CGT或負扣稅的實質收緊，疊加融資成本居高不下，部分邊緣投資需求很可能會被迫退出最擁擠的市場段位，為首置客騰出一定空間。
首置者在高壓之下還能保留多少主動權？
綜合數據和前景，首置者的慘主要在三層：一是被動高位上車。在房價再創新高、5%首付計劃打開閘門的情況下，首置客平均貸款額被推到60萬澳元以上，ABS也確認，2025年第四季度首置貸款金額增長遠快于筆數，說明很多人是被價格推著被動加槓桿。二是與投資者爭奪同一批房源但籌碼更弱。
政策把他們導向有上限的目標房，但這些房本身又是投資者篩選出來的增長標的，首置者既要壓月供、又不敢輕易溢價，往往在最後幾輪競價中敗下陣來。三是供給端長期不足，給首置者留下的緩衝期很短。國家住房協議要求未來五年新建120萬套住房，但近兩年批建數據明顯落後目標，建設成本和審批瓶頸仍在，缺房的結構性問題並不會因為幾次利率調整就消失。
在這種背景下，首置者能做的主動選擇其實只有兩類：其一，是在利用5%首付計劃時不頂峰買房，為可能持續到2027年的高利率預留安全邊際；其二，是盡量避開投資者最集中的熱點賽道，把自住和長期穩定性放在短期漲幅之前，接受產品和位置上的一定妥協，用時間而不是極限槓桿去對沖制度的偏向。
澳洲華人對房市應該思考什麼
1.算清賬，而不是只看能不能湊到5%首付
利率回到3.85%之後，一筆60萬貸款每加息0.25個百分點，月供要多大約90澳元，這些都是真金白銀。
2.選賽道，而不是只看有無資格
那些被政策和投資者共同盯上的價位帶，未來漲得也快、跌得也快；
更需要看長期就業、租金和持有成本，而不是一味追逐熱門地區。
3.把政策當成輔助工具，而不是唯一解
5%首付計劃可以幫你提前一兩年上車；
但它解決不了供應不足、地段溢價和工資漲幅跟不上房價的問題。
——結語——
澳洲房市目前的這種情況，是住房供應不足、5%首付計劃放大需求、利率重新上行以及CGT折扣改革預期等多重因素交織的結果。對首置者而言，簡單的要不要買已經不足以描述當下的難度。
更關鍵的是：在何種利率假設下能穩穩還款，在怎樣的價格和地段上不會被透支未來20年的生活質量，在政策和稅制可能變化的周期中，預留多少安全墊給自己。當投資者已經用39.7%的融資份額給市場定調時，慘也許就是現實，但並不代表沒有空間。真正能幫助自己在這場長期戰里活下來的，不是一兩輪政策紅利，而是對風險、現金流和周期的冷靜算賬。
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