太驚人了！澳洲房地產市場熱度再次突破紀錄！大量澳洲人集體爭搶購房！人口強勢迴流，供應斷檔，墨爾本成為澳洲房產爭奪地
澳洲房市的趨勢與圖景已經開始變得越發清晰，從2025年下半年起，墨爾本住宅市場的估值修復和現金流增強兩條主線愈發清晰：一方面，人口的持續迴流讓需求底座變厚；另一方面，內城新盤供應處於十年低位，租賃市場顯著收緊，帶動毛回報抬升。
進入2026年，流向維州與大墨爾本的人口仍然強勁，墨爾本更以2.7%的年增速位列2023–24財年首位首府城市，構成投資需求的第一推動力。
強人口迴流與學生經濟回暖
最新人口與遷徙數據顯示，維多利亞在截至2025年3月的年度中憑藉凈海外移民繼續保持高增，人口增速達到約1.8%，而在更細的首府維度上，墨爾本領跑全國。人口結構改善不僅帶來購房與換租需求的量化抬升，更直接轉化為內城和交通樞紐周邊租賃需求的剛性化。
除總體人口外，學生經濟正成為內城租市與PBSA（ 學生公寓）板塊的關鍵變數。機構報告顯示，墨爾本學生公寓床位缺口仍在、入住率與租金韌性強，估算存在約一萬張床位的結構性短缺，需求外溢繼續推高周邊普通公寓與合租市場。對投資者而言，這意味著靠近高校集群與城軌站點的中小戶型，現金流穩定性顯著優於外圍大面積產品。
租賃市場以租養貸更可行
2025年四季度，墨爾本房屋與單元（公寓）租金歷史性抹平，體現出需求明顯向單位更優的可負擔型產品轉移；同一時期全市空置率回升至1.6%的季節性高點后，於2026年初迅速回落至約1.7%到1.6%的區間。空置率的重新下探疊加單位端更強的議價力，使得現金流修復成為確定性更高的一條線。
CoreLogic的租賃回顧顯示，2024年墨爾本毛租金回報已抬升至約3.71%，而在細分到內城核心資產時，CBD優質公寓的毛回報可逼近6%，且伴隨低至0.9%的空置表現。這意味著在相似的資金成本下，策略性配置單位產品，較大概率實現租金覆蓋利息和一部分運營費用。
價格周期與融資環境
價格層面，2025年全國房價在經歷短暫回調后再次創下新高，墨爾本在年中后也走出由負轉正的修復節奏，但截至2025年3月其整體水平仍低於歷史峰值，向上空間仍在。進入2026年2月，Cotality/TE口徑顯示全國房價繼續上行而墨爾本當月持平，體現本地市場更偏磨底式修復的特徵。
對於投資者，這種價穩+租強的組合更利於用時間換空間，在現金流相對穩的前提下等待估值抬升。融資端，RBA於2026年2月3日與3月中再次上調現金利率（3.85%到4.10%），提高了買方的資金成本與槓桿使用門檻，同時也對部分高槓桿自住與投資需求形成降溫。
但對現金流穩健的標的來說，租金的抬升與空置率回落在一定程度上能對沖部分利率上行的壓力，形成以租抗息的緩衝帶。
審批與完工的錯配將如何影響租售
從供給視角看，2025年多單元住宅（公寓/聯排）審批在全國範圍內多月走弱，維州亦顯著承壓；而更直觀的結果是內城新公寓的年度完工降至十年低位，僅約兩千套，供給斷檔帶來的價格與租金支撐在2026年仍將體現。即便部分項目預計於2026年加速入市，短期內的缺口難以立刻填平，優質地段與學區、軌道樞紐附近的單位產品仍將享有供需錯配的超額紅利。
在新批低、完工少的背景下，區域間的彈性差異會被進一步放大：中心，內環擁有成熟就業與教育集群，需求黏性最強、議價權在業主一側；而外環以自住改善為主、對利率更敏感，價格修復節奏或慢于內環。這一結構性差異，為投資組合的內城單位，中環聯排/小戶型洋房搭配提供了現實依據。
政策與稅負的第二曲線
維州從2024年起實施為期十年的臨時土地稅附加（，同時將缺席業主附加稅（AOS）提高至4%；此外，空置住宅土地稅（VRLT）範圍擴容、執行趨嚴。表面看這些舉措提升了持有成本，但同一時期維州延續了「期房/公寓」印花稅優惠的財政支持，結構性鼓勵中小戶型與內城更新。這意味著資金規劃需要更精細的「稅務—現金流—折現回報三賬合一。
對持有期較長、空置天數可控、租客結構穩定的標的，凈現金流與稅後回報仍有吸引力。落到可執行層面，當前窗口期的選品邏輯更強調「收益確定性+流動性安全邊際：第一，單位/兩房小三房是現金流友好型主賽道，優先內城CBD—內環（高校/醫院/軌道/商圈複合圈層），在5%—6%毛回報與低空置的雙支撐下，提高抗利率韌性。
第二，次優選擇是中環近軌交的聯排或小面積洋房，兼顧一定租售比與資產保值。第三，嚴格把控樓齡、物業費與維護成本，避免表面高回報、凈得率走低的錯配；第四，結合地稅、土地稅與可能的空置稅，計算凈現金流，並預留加息敏感性緩衝。
——結語——
綜合人口、供需與政策三條主線，墨爾本正處於價格溫和修復、租金持續走高、供給短期偏緊的共振期。2—3月的連續加息短期會壓制部分槓桿需求，但並不改變租賃側的強支撐與內城資產的稀缺性。
對投資者而言，把握內城高確定性現金流與中期修復彈性，精細核算稅費並拉長持有周期，才是這一輪湧向墨爾本的真正底層邏輯。
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