澳洲建築成本飆升40%！悉尼政府閑置地爆出，令人髮指！澳洲5% 首付計劃惠及超 30 萬人
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悉尼市長曝30多處政府閑置地，吁改建1.4萬套住房解決危機
悉尼市議會近日鎖定了30多個州政府所有的地塊，其中包括位置優越的海濱酒店，認為這些地塊可轉化為數千套新住宅。
與此同時，悉尼市長Clover Moore公開喊話新州政府，呼籲其在解決住房危機方面「做得更多」。
在一項大胆的規劃干預行動中，悉尼市議會正推動放寬Darling Harbour的規劃限制，建議將 Novotel和Ibis酒店所在地改建為高密度公寓。
Wolter Peeters 此舉直接將壓力回傳給了Minns政府。
市議會此舉意在發起挑戰：政府應當優先解鎖自有土地用於建房，而非僅僅向地方議會下達強制性的住房指標。
據悉，市議會確定的這32個州政府地塊預計可提供約14,300套新住宅。其中最受矚目的提案是對目前由Placemaking NSW持有並租給雅高（Accor）酒店集團的海濱土地進行重新分區。
市議會認為，若允許在這些地塊上建造塔樓，將能容納1,000套 公寓。
這一提議的背景是，新州各級議會目前面臨著完成激進住房目標的巨大壓力，否則將面臨失去規劃權的風險。
隨著新州政府示意可能介入住房供應滯后地區的土地重新分區，Moore辯稱，相比于將開發項目推向悉尼邊遠地區，利用政府控制的地塊是一種更快捷的方式，能夠實現在現有交通、就業和基礎設施周邊的住宅高密度化。
Moore指出，像Redfern和North Eveleigh周邊的一些長期荒廢地塊，多年前就被指定用於住房，但至今仍處於閑置狀態，令人遺憾。
此外，市議會還點名了Macdonaldtown火車站周邊土地，認為其具備建設多達2,500 套住宅的潛力。
儘管該區域目前主要由陳舊的鐵路棚屋佔據，但市議會建議搬遷交通運營設施，在 CBD 門口騰出寶貴的住房空間。
市議會的名單中還包括Alexandria Erskineville Bowling Club以及多處公屋物業 等較小地塊。
市議會認為，通過「翻新更新」，可以在不驅逐現有住戶的前提下，實現公屋和可負擔住房凈數量的增長。
目前，悉尼的住房負擔能力正不斷惡化。
自2020年以來，悉尼住宅價格已飆升約 29%，一個中等收入家庭平均需要16.7年才能存夠首付款。
Brendan Esposito 然而，受建築成本上漲、勞動力短缺及融資條件收緊等多重因素影響，悉尼的住房供應步伐已經明顯放緩。
針對市議會的動議，新州政府表現得十分審慎。政府發言人指出，部分被點名的地塊（特別是 Macdonaldtown）對當前的交通運營至關重要。
他表示，政府支持在適 當情況下利用剩餘土地建房，但也必須確保基本基礎設施的正常維持。
根據規定，悉尼市議會必須在2029年前交付18,900套住宅，這一目標位居新州所有議會之首。
Moore強調，解決住房危機迫在眉睫，需要各級政府通力合作。她認可新州政府迄今做的努力，但堅信政府手中仍有潛力可挖，完全可以「做得更多」。
除州政府土地外，市議會還列出了其他未充分利用的潛在開發場地，包括悉尼大學附近的Parramatta Road沿線、Cleveland Street的前澳洲郵政設施，以及Moore Park的Supa Centre 等。
02
澳洲建築成本飆升40%！華裔專家警告：房屋保險不足或讓你損失慘重
你知道自己的房屋保險保額究竟是多少嗎？
在澳洲，因保額評估過時而面臨巨大財務風險的房主正不在少數。
悉尼（Sydney/Gadigal）新州大學（University of NSW）商學院風險與精算研究學院副教授 Fei Huang 指出，許多房主並未意識到自己的保額已經嚴重「縮水」。
她強調，房屋通常是個人最大的財務資產，一旦發生意外且保額不足，很可能將投保人推入嚴重的財務困境。
澳洲研究所（Australia Institute）去年的一項民調也證實了這一擔憂：約15%的受訪房主承認其房屋保險保額不足。然而，消費者組織Choice的保險專家Daniel Graham提醒道，由於缺乏準確的判斷標準，實際處於保額不足狀態的人數可能遠超預期。
根據政府MoneySmart網站的定義，保額不足意味著你的保險單無法完全覆蓋重建、修理或更換房屋的實際費用。
一般來說，房屋保險旨在涵蓋自然災害、盜竊和意外造成的損害。 所謂「保險金額（sum insured）」，即保險公司支付的最高賠付限額。
澳洲保險理事會（Insurance Council of Australia）指出，當這一數字低於修理和重建房產 的實際成本時，即視為保額不足。
值得注意的是，如果你處於保額不足狀態，保單中的「共同保險 （coinsurance）」或「比例理賠（averaging）」條款將進一步限制賠付金額。例如，若你僅投保了房屋價值的 67%，一旦房屋全毀，保險公司可能僅按比例支付保險金額的 67%，剩下的缺口只能由投保人自掏腰包。
澳洲保險理事會表示，近年來建築成本的激增正加劇保額不足的問題。
自2020年以來，建築成本上漲已超過40%，這意味著許多舊保單的保額已無法反映當前的重建行情。
MoneySmart坦言，在澳洲，房屋及室內財物保額不足的情況「非常普遍」且具有隱蔽性。
專家 Graham解釋稱，這主要是因為保單反映的是「過時價值」，而非按今日價格購買替代品的「重置成本」。此外，漏保室內財物或特定的洪水、火災情景，也是導致風險敞口擴大的主因。
Huang博士補充道，隨著通貨膨脹和保費上漲，更多人為了省錢而削減保額。
她建 議在購房階段就應提前評估高風險地區的保險成本，以免日後負擔過重。
為了確保保障到位，澳洲保險理事會建議房主每年以及在裝修后重新評估保險金額。
建議利用保險公司的在線重建計算器，確保保單涵蓋了拆除費、專業諮詢費以及符合最新建築規範的費用。
針對室內財物險，Graham建議採取「逐屋清點法」，將傢具、家電以及衣物等細碎物品悉數列入清單。
他表示，最理想的重新評估時機是每年的續保階段，尤其是家裡新裝了空調或進行了任何增改建后。
Graham警告稱，最大的風險在於全損后的重建。
一旦保額不足，保險公司往往會採取「現金結算」而非負責重建。
這意味著你不僅要獨自承擔組織施工的壓力，還將面臨巨額的資金缺口，最終可能被迫縮小房屋規模、降低建築標準，甚至變賣土地遷 往更廉價的地段。
對於那些試圖通過減減保額來省錢的人，Huang博士直言這不值得冒險。除非財力 極其雄厚，否則普通家庭無法承受失去家園的損失。
正如Graham所言：「這完全違背了保險的初衷。」
03
澳洲老房竟拍出$149.5萬高價！只因房東做對了這件事
墨爾本北部的房主們最近發現了一種意想不到的賣房「財富密碼」。
中介認為，這種通過提升景觀溢價的方法，在任何地區都具有推廣價值。
在Thornbury，一位房主憑藉出色的園藝技術，成功將一套未經翻新的兩居室住宅變成了拍賣場上的焦點。
在今年迄今為止規模最大的拍賣日中，這套位於105 Harold St的房產吸引了五名競標者激烈角逐。
Nelson Alexander的中介 Paul Rodighiero 指出，這棟兩居室房屋本身平淡無奇且尚未裝修，但房主在花園上做的「出色工作」成為了核心賣點。
他認為，正是由於花園的存在，才讓「房子」真正升華為「家」，其帶來的心理溢價簡直令人難以置信。
據悉，這棟住宅的前院、後院及側花園均被打造得如同鬱鬱蔥蔥的避風港，並在整個銷售期間始終保持著完美的修剪狀態。
值得注意的是，149.5萬澳元的成交價甚至「完勝」了同街58號在聖誕節前的成交紀錄。
即便後者的房屋條件更好、更靠近商業街，也未能撼動這套「花園房」的表現。
Paul Rodighiero 表示，雖然花園對銷額的影響力讓他感到驚訝，但這一策略值得其他賣家借鑒。
與之形成對比的是，在鄰近的Northcote區，位於75 Roberts St的一處房產則證明 了「地段為王」的真理。
負責該房產掛牌的 Woodards 中介 Mario Lionetti 介紹，這棟房子因其完美的地段和朝向備受矚目。
在營銷期間，該房產共吸引了67次帶看，拍賣現場甚至有一名建築商在頭一天路過看到房子后，第二天直接參与競標。
該房產最終以1,855,500澳元成交，溢價金額同樣高達六位數。
據了解，這棟房子位於Northcote的核心區域Westgarth，歷史上僅有過兩任主人。雖然最終由一個家庭購得，但其競爭對手中不乏開發商的身影。
這些開發商原計劃拆舊建新，而改建后的新宅估值有望突破400萬澳元。
04
5% 首付計劃惠及購房者超 30 萬人
澳洲住房局（Housing Australia）證實，已有超 30 萬澳洲人通過澳洲政府 5% 首付計劃購置或建成住房。
該計劃于 2020 年初推出，最初名額較少，如今已成為房貸市場的主流政策工具。
據澳洲住房局數據，近 6 萬名關鍵崗位從業者 —— 包括教師、護士和應急服務人員 —— 已通過該計劃購得住房。
該計劃在偏遠地區的覆蓋規模同樣可觀，超 9.9 萬名參与者居住在偏遠地區，該機構稱這一數據證明，相關擔保政策正在為小城市和鄉鎮提供支持。
數據顯示，近 6000 名有子女的單身母親通過該計劃購房，約半數享受擔保的購房者年齡在 30 歲以下。
女性參与者也佔到總人數的近一半。
在住房供給方面，澳洲住房局表示，在該擔保計劃支持下，已建成近 3 萬套新房。
在當前租房市場緊張、建築項目積壓的樓市環境下，這批新增房源被視作一項重要政策成果。
但住房維權人士一直批評該計劃只刺激了額外需求，卻沒有解決供給問題。
2023 年年中實施的資格調整將永久居民納入支持範圍，規則同時放寬，向更廣泛的聯合借款人開放計劃，包括家人、朋友共同購房。
新規實施以來，已有超 4.8 萬名永久居民獲得計劃支持，另有 2700 多名親友組合的聯名購房者受益。
澳洲住房局表示，這一趨勢反映出，在高房價和借貸限制下，家庭結構與購房模式正在發生轉變。
最重大的政策調整出現在 2025 年 10 月，政府取消收入上限、上調房產價格上限，並廢除此前的擔保名額限制。
這意味著，符合條件的借款人如今可長期享受該計劃支持，為更大規模、更穩定的房貸發放打開了通道。
澳洲住房局首席執行官 Scott Langford 表示，這一數字既體現了購房者的需求，也反映出貸款機構已將該擔保計劃納入自身產品體系。
「這對澳洲住房局和澳洲政府 5% 首付計劃而言都是一個重要里程碑。」
「通過與合作貸款機構緊密協作，澳洲住房局團隊已將計劃規模從 2020 年首年的 1 萬個名額，擴大到如今惠及超 30 萬澳洲人。」
3 月初，澳新銀行集團（ANZ）成為最後一家加入該計劃貸款機構名單的大型銀行。
澳洲住房局該項目負責人 Emma Jarman 表示，這一成就標志著計劃已從零星個案，發展為覆蓋全澳的廣泛置業群體。
「2020 年我們的首位參与者是一名在新州偏遠地區購置首套房的教師。此後，數以萬計的人得以更早進入樓市 —— 包括第 30 萬名和第 30.1 萬名參与者，一對在悉尼購置首套房的年輕夫婦。」
Jarman 補充稱，該機構將繼續深化與貸款機構的合作，包括中介渠道，以保持政策推進勢頭。
信用機構 Equifax 最新房貸研究顯示，2026 年 2 月首套房購房者意向再度走強，打破了現金利率上調通常會冷卻入門級市場需求的常規走勢。
數據顯示，儘管當月澳洲儲備銀行將現金利率上調至 3.85%，18–25 歲潛在首套房購房者諮詢量同比增長 9.87%，26–35 歲群體諮詢量同比上升 3%。
與此同時，澳洲審慎監管局（APRA）最新四季度房產風險敞口數據顯示，銀行批准的首付比例 5% 及以下的房貸規模創下歷史新高。
截至去年 12 月的三個月內，銀行發放了 54 億澳元首付 5% 及以下的自住類新增房貸，較上一季度增加 21 億澳元，漲幅 63%，為 2019 年 APRA 開始發布該數據以來的最大單季漲幅。
地產網路 PRD 發布的《澳洲首套房置業援助報告》進一步指出，這項全國性核心支持計劃已成一把雙刃劍 —— 在短期內實現提振首套房購房量目標的同時，也埋下了長期住房可負擔性風險。
基於澳洲統計局（ABS）住房金融數據，PRD 指出，2016 年 9 月至 2025 年 9 月期間，首套房房貸獲批數量躍升 34%。
但同期首套房平均貸款額從約 32 萬澳元飆升至約 56 萬澳元，漲幅達 75%。
澳洲房地產協會（REIA）2025 年 12 月住房可負擔性報告也顯示，該計劃擴容在讓更多首套房購房者入市的同時，也推高了家庭用於償還常規房貸的收入佔比。
REIA 將此歸因於 2025 年末計劃大幅擴容后首套房購房參与度提升，導致平均貸款規模與還款壓力同步走高。
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