澳大利亞新興住房市場中出現了一個日益嚴重的結構性問題。新建公寓的價格與買家願意和能夠支付的價格越來越不匹配。
這一差距主要由公寓建築成本高企推動，這意味著開發商必須以更高的售價為目標，以使項目可行。結果是形成了一條以高端公寓為主的儲備管道。
2026年第一季度，realestate.com.au 上56%的新待售公寓售價為150萬澳元或以上，遠高於全國3月份的739,000美元中位數單位價。
然而，買家預算仍穩步低於這一水平。
根據REA集團的新房洞察系列，買家預算與新公寓開發項目掛牌的價格點之間存在顯著不匹配。
新居洞察系列調查了2026年2月至3月間2016名近期及潛在新房買家，詢問他們的預算情況。
在最近購買或計劃購買新公寓的人中，只有12%計劃花費超過150萬澳元。四分之三的企業希望支出低於100萬澳元。
相比之下，同期只有26%的新公寓開發房價低於100萬澳元。
昆士蘭是供需之間最大錯位的州。全州範圍內，73%的新公寓房價超過150萬澳元，90%超過100萬澳元。
相比之下，買家預算通常低於這一水平，只有12%的人希望支出超過150萬美元。昆士蘭和西澳大利亞也出現了類似的不匹配。
令人驚訝的是，新南威爾士州和澳大利亞首都領地的150萬澳元以上掛牌佔總租戶的比例較小，卻佔新公寓掛牌的39%。雖然價格較低，但這仍是最常見的價格類別。
當比較公寓與住宅和土地開發時，會出現一個關鍵的對比。
在獨立住宅領域，買家預算與新房供應的廣告價格更為貼合。
房屋和土地套餐通常圍繞土地經濟學、施工分期和針對首次購房者需求的可負擔性門檻進行結構設計。它們通常位於土地價格較低的經濟實惠地區。
在公寓行業，這種一致性則較少，因為建築成本、高度限制、規劃要求和融資結構導致開發商的盈虧平衡點更高。項目通常位於備受追捧的郊區，這些地方的土地成本較高。
昆士蘭州的差距最大，73%的新公寓房價超過150萬澳元，儘管只有12%的買家預算達到這個水平。圖片：realestate.com.au
根本問題是成本。建築費用上升、勞動力短缺、融資成本和監管要求使得大多數地區以低於100萬澳元的價格交付新公寓變得越來越困難。
因此，可行性計算迫使開發商以更高的售價目標，即使潛在需求集中在較低的價格區間。
這對未來的住房供應影響深遠。
儘管公寓的住宅審批顯示出復甦跡象，但現有建築與買家負擔能力之間的持續不匹配，可能會成為預售及新項目啟動的限制。
在澳大利亞已經面臨住房結構性供不應求的當下，這種可負擔性脫節有可能成為新公寓交付的又一阻礙。
如果建築成本、設計期望或政策設置能更好地與需求保持一致，現有建築與買家負擔能力之間的差距很可能仍將成為公寓行業面臨的主要挑戰。
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