再過幾天，澳洲新財年的預算案就要出爐。
屆時，許多政策都會遭到修改。
而今年的預算案，吵得最厲害就是澳洲可能進行的新一輪稅收系統改革。
據澳媒報道，新稅改面臨著巨大的阻力，但部分細節已經曝光……
澳洲稅收系統大變天
據報道，與澳洲房地產市場關係十分密切的負扣稅改革即將公布。
近100萬房東有望保留負扣稅優惠，但嚴厲的新限制將打擊未來的購房者。
在澳洲法律界，經常提到的一個詞叫做「祖父條款」，即新法不能追溯過往，以前的事情按照以前的法律辦事。
因此，現有投資者也將受到「祖父條款」的全面保護，其已持有的房產將繼續享受負扣稅優惠。
然而，從2027年起，只有符合政府嚴格標準的新建住房才有資格享受負扣稅。
一系列重大變革將立即推行。
據報道，購買現房的投資者將不再有資格享受負扣稅優惠，除非已經擁有合適的投資房產。
任何尚未擁有負扣稅房產的人，未來購買現房都將與這一稅收優惠無緣。
聯邦財長Jim Chalmers承認，這一轉變背離了工黨此前的承諾，但堅稱政府在審查住稅務政策方面始終保持透明。
由於總理艾博年和Chalmers在2025年大選前都曾多次排除調整負扣稅和資本利得稅的可能性，工黨正面臨違背競選承諾的指責。
Chalmers周日表示：「我向澳洲民眾承諾，如果政府的立場發生變化，會解釋原因。但民眾都知道，本屆政府有進行大胆稅制改革的意願。部分原因是認識到住房和稅收現狀以及這兩者之間的關係實際上已經『破裂』，因為當地社區沒有足夠的住房。」
Chalmers稱現有制度「不公平且不可持續」。
「住房和稅收現狀是不公平且不可接受的，因此任何像我們這樣負責任的政府都會對此做出回應。」
「我也承認，在競選期間，焦點幾乎完全集中在住房供應以及5%首付政策上。當時的表態和承諾也反映了這一點。太多澳人被擋在住房市場之外，我們需要同時解決這兩個問題。」
大約有200萬澳人擁有投資性房產，其中多達127萬人正在使用負扣稅優惠。
政府堅稱現有房東不會受到影響，並否認該政策將推高租金。
與此同時，工黨將改革資本利得稅優惠，恢復到1999年之前的模式，即稅務上的優惠不再是固定50%的折扣，而是改為與通脹挂鉤。
投資者將面臨「雙軌制」：改革前獲得的資本收益將繼續按照現行規則徵稅，而新增收益將按照修訂后的制度徵稅。
目前，聯邦反對黨的態度比較曖昧，聯盟黨批評了這一舉措，但並未明確表示反對或廢除改革。
自由黨副黨魁Jane Hume稱其為「缺錢的工黨政府的一次稅收掠奪」。
「我想看看工黨究竟提出了什麼方案，因為他們已經說了太多空話了。」
影子財長Tim Wilson則指責工黨在稅收議程上「混亂不堪」，並警告稱，這些改革偏袒富裕的嬰兒潮一代，將阻礙澳洲年輕人進入房地產市場。
除了稅制改革，政府還將從2026-27財年起的4年內投入20億澳元用於地方基礎設施建設，例如道路、污水處理、供水和電力，以促進新的住房開發。
據估計，這筆資金可以在10年內支持多達6.5萬套新住房的建設，但並非通過直接建設的方式。
澳洲房產市場出現「拋售潮」
資本利得稅和負扣稅改革將至，大批「普通家庭型投資者」正加速出售投資房產，導致租賃市場房源持續流失。
最新季度的房產銷售數據顯示，過去三個月，全國共有創紀錄的22,640套出租房被房東出售。
其中，悉尼有4,865套，墨爾本則高達5,565套。
根據FoundIt發布的報告，在此期間，悉尼和墨爾本掛牌出售的房屋中，約21%曾是出租物業。該報告將這波出售潮形容為「洪水式拋售」。
報告指出：「今年秋季，有4,865套前出租房退出悉尼租賃市場，而這些房產未來可能再也不會回歸租賃用途。」
悉尼房東撤離最嚴重的區域包括CBD及內南區、北岸以及Parramatta；墨爾本則集中在Docklands、Southbank以及西部城區等內城區。
FoundIt研究主管Kent Larnder表示，擬議中的改革，可能促使原本就在投資成本壓力下苦撐的「邊緣型房東」提前出售房產。
他說：「市場對這些改革確實存在恐懼。」
「這種恐懼或許並不理性，但它正在改變人們選擇持有何種資產。」
「很多投資者並不富有。那些對工作穩定性和生活成本感到擔憂的人，可能正在提前出售資產。」
「現在的三重打擊是：加息、燃油危機以及整體經濟不確定性。有些人可能選擇趁現在兌現離場。」
他指出，在珀斯和布里斯班等房價上漲明顯的市場，一些投資者可能是在獲利套現；但悉尼情況則不同。
悉尼許多出租房出售量最大的區域，恰恰是租金回報率偏低的地區，這意味著房東必須動用更多個人收入來維持投資。
截至5月的三個月內，僅Parramatta就有572套出租房被出售，而CBD及內南區、北岸的出售數量也大致相同。
FoundIt報告統計了2月至5月間全國122,360套住宅銷售廣告，並與過去五年的持牌地產中介出租記錄進行匹配。
若某房產地址曾出現在中介管理的出租記錄中，隨後又掛牌出售，即被定義為「前出租房」。
Two Red Shoes貸款經紀公司負責人Brett Sutton表示，稅務改革最終受傷最深的，恐怕是租客。
他引用Money.com.au今年4月的一項全國調查稱，61%的投資者表示，如果新稅改落地，他們將減少新投資，甚至出售房產。
Sutton表示，他並不認為租客會接盤這些被出售的房屋。
他說：「令人不舒服的現實是，大多數租客根本沒有能力買房。」
「貸款償付能力要求、印花稅以及持有房產的持續成本，意味著對很多租房者來說，問題並不是『租房還是買房』，而是『租房還是無家可歸』。」
「如果投資者減少、出租房源縮減，那麼承擔後果的將是這些人。」
由電工轉型為悉尼買家代理人的Michael Kowalczyk與妻子Nicole目前擁有18套房產。他表示，自己暫時沒有出售物業，但能理解為何一些投資者選擇離場。
這位Tailored Property Group創始人表示，一些原本計劃未來幾年出售投資房的人，如今可能希望趕在政策變化前提前脫手。
Kowalczyk指出，如果現行稅制對現有投資者實行「祖父條款」，即老投資者繼續適用舊制度，那麼很多人其實不會賣房。
「限制投資，並不能解決房地產市場真正的問題，我們需要更多供應。」
SQM Research主管Louis Christopher表示，租客目前已經在面對極低的空置率。
他說：「如果新房供應沒有顯著增加，或者人口增長速度無法穩定下來，那麼2026年整個租賃市場壓力仍將維持高位。」
Christopher本月早些時候還曾向媒體表示，如果大幅削減負扣稅和資本利得稅優惠，悉尼和墨爾本租金可能上漲20%。
Rethink Investing首席執行官Scott O』Neill表示，他預計投資者未來將轉向商業地產等替代型投資。
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