//前言//
繼澳大利亞聯邦預算案公布后，房地產行業迅速「炸開了鍋」。
政府計劃未來十年住房供應將增加3萬套，租金每周僅上漲約2澳元。但行業機構最新發布獨立測算數據顯示，租金漲幅或遠超預期，住房供應也將面臨壓力。
雙方預測為何出現如此大的差距？爭議背後又反映出哪些問題？
01三大行業機構：租金漲幅或遠超政府預測
據澳媒9news.com.au報道，澳大利亞建築商協會（Master Builders Australia）、澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）以及澳大利亞房地產協會（Real Estate Institute of Australia）近日聯合公布了一項由諮詢機構Qaive和Tulipwood完成的獨立建模研究。
研究顯示，聯邦預算案中的住房相關政策實施后，澳大利亞租金可能平均每周上漲9澳元，而財政部此前預計的漲幅約為每周2澳元。如果按照這一測算結果計算，實際漲幅將比政府預測高出約350%，是政府預估漲幅的四倍之多。
除租金大幅上漲外，新政的負面連鎖效應全面顯現：澳洲新增住房供應量將減少8700套以上，澳大利亞國內生產總值（GDP）將縮水8.64億澳元，建築行業就業崗位將縮減超3800個，住房市場與實體經濟均將受到明顯衝擊。
02
負扣稅調整成核心誘因
研究團隊分別評估了聯邦政府20億澳元「住房支持計劃」（Housing Support Program）的影響，以及預算案中涉及負扣稅（Negative Gearing）和資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱CGT）折扣調整等稅收政策的影響。
研究報告指出：「20億澳元住房支持計劃雖然能夠增加住房供應，但其帶來的積極影響不足以抵消負扣稅和資本利得稅折扣調整所導致的住房供應減少。」
報告進一步強調：「這些影響的主要驅動因素來自負扣稅政策調整，而非資本利得稅折扣改革。」
03
官方預估與行業測算數據差距懸殊
根據澳大利亞財政部此前公布的預算測算結果，相關政策預計將在未來十年新增約3萬套住房，同時租金僅會出現溫和上漲，平均每周增加約2澳元。
然而，行業機構引用的獨立模型卻得出了不同結論。
房地產行業普遍批評預算措施，認為這些政策將抑制行業增長、降低投資意願，並對首次購房者和租房者造成不利影響。
聯合聲明指出：「建築行業、政府及社會各界，均支持2029年底前建成120萬套新房的全國住房協議目標，但本次預算案制定的相關舉措，與實現該目標所需的政策方向背道而馳。」
換句話說，行業機構認為政府高估了基礎設施投資對住房建設的促進作用，同時使首次購房者和租房者處於不利地位。
值得注意的是，負扣稅改革並不適用於已持有的房產，也不適用於未來購買的新建住房。
聯合聲明還指出：「新建住宅建設預測差異的主要原因，是未來四年20億澳元『地方基礎設施基金』預期影響不同所致。獨立建模預測最多新增5300套住房，而財政部預測為2.6萬套。」
研究還發現，聯邦政府財政收入將增加32.3億澳元，這一數字與全國租金總支出增加的34.2億澳元大致相當。
以每周600澳元的租金為例，這一漲幅相當於在2026-27財年每年增加142澳元，到2029-30財年將上升至每年477澳元。
三家行業協會呼籲，希望相關政策能夠進一步修訂，一支持住房供應增長，並提高實現國家住房協議目標的可能性。
寫在最後
簡單來看，政府認為新政策能改善住房市場，但房地產行業擔心政策會打擊投資，導致新房建得更少、租金漲得更快，進而拖累樓市和行業發展。
目前雙方給出的預測結果差距很大，最終誰的判斷更準確，還需要時間來驗證。
不過對於普通租客和購房者來說，最關心的還是房租會不會繼續上漲、買房會不會變得更容易。
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