多倫多一名公寓condo業主陷入困境，由於不願支付1萬的水管更換費用，結果與公寓業主委員會鬧翻，現在欠債26萬，而且由於被設置了留置權，不但想賣房子也不行，而且業主委還準備強行出售他的房屋還債。
2018 年，位於北約克 Yonge 街和 401 號高速公路附近的 Harrison Garden Blvd. 30 號公寓管理公司通知業主，整棟樓的水管（plumbing ）必須更換，每位業主需承擔超過 10,000 元的費用。
當時，管理公司發現整棟樓都安裝了Kitec管道系統。而Kitec管道系統已經被召回，原因是與漏水和保險風險增加有關。
現年59歲的斯圖爾特·溫斯坦（Stuart Weinstein）擁有這套位於12樓一居室公寓超過20年，他反對這項決定，聲稱自己的水管系統沒有任何問題，並對強制維修的程序提出異議。
除了韋恩斯坦之外，所有業主都同意更換管道。韋恩斯坦說他當時失業，不想承擔高達1萬元的費用。
「我的Kitec管道沒有任何問題，」他說道，並展示了三份獨立的檢查證書，證明他的管道狀況良好。
然而，根據安大略省的《公寓法》（Ontario』s Condominium Act），如果業主拒絕履行強制性維修義務，公寓管理公司可以向法院申請強制執行令。
在2019年的一次調解嘗試后，仲裁員支持了公寓委員會（condo board）的立場，裁定溫斯坦必須更換其公寓的管道系統並支付巨額訴訟費用。法官隨後維持了仲裁員的裁決，並判令溫斯坦向公寓支付額外的執行相關費用。
此外，安大略省的公寓法規定，因糾紛產生的某些費用可以計入單元的「公共費用」賬戶，包括法律費用和執行費用，該賬戶與用於記錄日常維護費的賬戶相同。一旦記錄在案，這些費用將被視為欠款，可以通過對該單元設置留置權來追討。
在韋恩斯坦的案例中，糾紛被提交仲裁。2019年，仲裁員裁定韋恩斯坦更換Kitec設備，並支付略高於6萬加元的法律費用。
在仲裁裁決和後續法院判決的費用計入溫斯坦未支付的公共費用后，公寓管理公司於2019年12月對溫斯坦的公寓設置了留置權（lien power）。
韋恩斯坦說，自那以後，他們未經司法監督就在他的賬簿上增加了數萬元的額外法律費用，並且拒絕提供發票，他和公寓管理公司都承認，根據安大略省的《公寓法》，這種做法是允許的。
從那時起，韋恩斯坦的處境每況愈下。
韋恩斯坦對裁決結果提出質疑，但據他的律師稱，安大略省高等法院法官維持了仲裁員的裁決，並額外支付了7萬加元用於執行該裁決的相關費用，以及1萬加元用於支付訴訟費用。
現在，韋恩斯坦垂頭喪氣地坐在幾乎空蕩蕩的公寓里，方方正正的公寓暖色調與他熨燙筆挺的藍色細條紋襯衫形成了鮮明的對比。
「我現在幾乎都不住這兒了，」他喃喃自語道，「感覺他們偷走了我的家。」
他表示，他的遭遇對公寓買家來說是一個警示，因為法律允許將某些糾紛轉化為公共費用，並通過留置權（即對他人財產設定的法律索賠，用於擔保債務）來強制執行，而無需法官事先批准，這會導致費用迅速增長。
韋恩斯坦現在正試圖出售房產，但他表示，由於產權上登記了留置權，他一直無法出售。
「我只想解除產權上的留置權，這樣我就可以賣掉房子，繼續生活，」他說。「然而，費用卻一直在增加。」
法院認為，導致訴訟費用異常高昂的一個重要原因是韋恩斯坦多次試圖提出緊急動議以撤銷留置權，但這些動議最終都被駁回。
隨著留置權允許持續收費，費用不斷攀升
在接下來的幾年裡，韋恩斯坦的賬戶上又增加了額外的法律費用。到2023年10月，公寓賬戶上出現了多筆名為「雜項法律費用」的支出，總額超過16.6萬元。
溫斯坦首次收到管道更換賬單已過去八年，如今他的留置權支付賬單已增至約23.9萬元，加上利息和其他費用（包括送達出售通知的費用），他的債務總額已超過26.2萬元。
「我還能怎麼辦？什麼都不做嗎？」當時自行辯護的韋恩斯坦說道，「我必須做點什麼。我一直在像一條絕望的瘋狗一樣拚命尋求正義，我為這種不體面的做法感到遺憾。」
他說他感到被安大略省政府背叛了，因為安大略省政府本應保護公寓業主。
「看來正義分為兩個層次。一是那些聘請了昂貴律師的人能得到不公平的公正，二是那些自行辯護的人卻能得到公正，」他說道。
「如果我一開始就能請得起律師，我的公寓就不會被偷走，因為我只需支付正確的0元金額，而不是那虛無縹緲的262,661.82元。」
公寓管理公司現任律師蒂莫西·杜根（Timothy Duggan）表示，不應因仲裁員過去的紀律處分記錄而否定其權威，而且，無論如何，韋恩斯坦都不願參与仲裁程序。
「事實上，韋恩斯坦先生目前的情況完全是咎由自取，」杜根說道。
杜根說：「法規中沒有規定公寓管理公司必須就未來的違約行為登記新的留置權。」
這意味著，一旦留置權生效，公司就可以繼續在賬簿上增加法律費用，而無需進一步的司法監督，杜根表示，這套制度符合法律框架，即使對於像溫斯坦這樣的業主來說，這種做法顯得過於苛刻。
「我們向公司開具賬單，然後公司將費用記入賬簿，」杜根說。「我們會根據具體情況，就這筆款項是否應作為費用返還到業主賬簿上提供我們的意見。」
2025年，TSCC 1466公寓管理公司改變了立場，提出減免費用，金額幾乎與韋恩斯坦賠償單上那筆無法解釋的款項相符。但韋恩斯坦拒絕了這一提議，質疑整份賠償單的合法性。
5月21日，杜根代表公寓管理公司發出出售通知，要求韋恩斯坦在7月8日前還清債務。
如果韋恩斯坦「未能支付合法費用」，TSCC 1466 可以依法行使出售權出售該房屋。
曾處理過類似糾紛的房產律師羅德里格·埃斯卡約拉(Rodrigue Escayola)贊同溫斯坦的批評。
他表示，歷史上，一些公寓管理公司、物業經理和律師採取了「專橫跋扈」的做法，迅速將合規糾紛轉化為財務違約。
安大略省法院已發出警告，不要將合規糾紛等同於欠款糾紛，最顯著的例子是2020年的阿姆拉尼訴約克公寓公司(Amlani v. York Condominium Corporation)一案，埃斯卡約拉在該案中勝訴，他認為該案重塑了公寓執法。
在阿姆拉尼案中，根本問題是某單元業主是否在其單元內吸煙。管理公司沒有首先解決這一指控，而是將律師費附加在合規函件中。當業主拒絕支付時，糾紛從行為問題轉變為欠款糾紛，最終金額飆升至約25,000加元，而當時最初的指控尚未得到裁決。
隨後，該公司啟動了出售權。但安大略省法院告誡不要以這種方式將合規強制執行視為追討欠款，並強調留置權的目的是為了保障未支付的共同費用，而不是將有爭議的指控升級為債務強制執行。
在韋恩斯坦的案例中，糾紛通過仲裁和後來的法院判決得以解決。然而，埃斯卡約拉表示，類似的擔憂也可能出現，即強制執行本身會產生額外的法律費用，這些費用會被計入業主的賬簿，並作為公共開支處理，即使最初的糾紛已經解決，這些費用仍然可以通過同一項留置權來追討。
「留置權的初衷並非是用來強制執行的。它的存在是為了確保公共開支的支付，」埃斯卡約拉說道。「我並不是說這裏的情況就是這樣，但業內確實存在濫用留置權的現象，把業主當成搖錢樹。」
韋恩斯坦表示，他現在正竭盡全力爭取安大略省法院重新審理他的案件。
然而，隨著7月8日最後期限的臨近，他對房產狀況的焦慮與日俱增。
隨著律師費的不斷攀升，韋恩斯坦已經失去了四位買家，他們在發現房產存在留置權后便放棄了購買，而留置權必須在交易完成前全部償清。
韋恩斯坦最後說：「我只想儘快脫身。」
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