澳洲房產市場持續30年的「超級周期」，正迎來轉折點？
本世紀的大部分時間里，澳大利亞人幾乎都被房地產市場「綁架」著。
2000年時，在大多數首府城市，一套普通住房的價格大約相當於當地居民年收入的4倍；而如今，這一比例已經超過8倍。
情況最嚴重的當屬悉尼。作為澳洲房價最高的城市，悉尼原本就不便宜，而如今一套中位價住房的價格已經達到普通家庭年收入的10倍以上。
也正因為如此，自2001年以來，35歲以下人群的住房自有率下降了7個百分點。
對於大多數首府城市的購房者而言，即使收入處於平均水平，也需要超過10年時間才能攢夠20%的首付。
聯邦政府近期擴大了5%首付擔保計劃，雖然降低了購房門檻，但很多人即便能湊出首付，也未必負擔得起95%貸款對應的月供。
因此，越來越多首次購房者不得不依賴家庭資助。如果沒有來自父母的財富支持，實際上已經很難進入市場。
即使成功買房，30年貸款也已成為常態。如果在30多歲甚至40多歲才首次置業，那麼很多人可能要一直背負房貸直到退休，甚至退休之後。
被房地產市場困住的並不只是普通家庭。澳洲四大銀行約三分之二的資產都與住宅房地產相關。
有研究估算，建築業與房地產業合計占澳洲經濟總量的10%以上，並直接提供約150萬個工作崗位。
正因為如此，ABC去年與News Daily合作推出的系列報道被命名為《Housing Hostages（住房人質）》——因為整個國家似乎都已經成為房地產市場的人質。
而任何「人質解救行動」都不會毫無痛苦、毫無風險，阿爾巴尼斯政府如今正迅速體會到這一點。
房地產30年的超級周期要結束了嗎？
政府將本次稅改描述為「微調」，目的是讓自住買家與投資者站在更公平的起跑線上。
但不要誤以為這些變化微不足道。
如果影響真的很小，房地產行業就不會出現如此激烈的反應。
多年來，市場一直抱怨住房負擔能力不斷惡化。而如今，當全國整體房價在5月出現停滯時，行業內部甚至出現了一絲接近恐慌的情緒。
儘管過去12個月全澳房價仍上漲了8.8%。
在借貸成本上升、消費者信心走弱以及聯邦預算案后投資者活動降溫影響下，悉尼房價在5月的跌幅超過墨爾本，成為本輪市場調整中下跌速度最快的主要城市之一。
數據機構Cotality最新數據顯示，悉尼房價5月下跌0.9%，略高於墨爾本0.8%的跌幅。
雖然兩者差距不大，但Cotality認為，隨著成交量進一步萎縮，加上悉尼市場對投資者需求依賴程度更高，新州首府未來或將成為全國房價下行壓力最大的市場。
AMP首席經濟學家Shane Oliver是市場上較為悲觀的預測者之一，但即便如此，他預計未來房價累計跌幅也僅約為5%，並分佈在今明兩年逐步實現。
真正讓房地產行業感到不安的，是他以及其他經濟學家提出的另一個判斷：「持續30年的房地產超級上漲周期，可能已經接近尾聲。」
在過去30年裡，無數個人和企業都從這輪超級周期中獲得了巨額財富。
麥考瑞集團經濟學家Ric Deverell、Anita Chao及Dan Fabbro則預計，未來很長一段時間內，房價漲幅可能僅與通脹持平。
他們表示：「如果這些稅改最終實施，將進一步增強我們的判斷——未來10年甚至20年內，房價實際增長几乎為零，而市場甚至存在再次出現明顯下跌的風險。」
與許多經濟學家不同，麥考瑞團隊更傾向於將2000年初房價大漲歸因於霍華德政府時期、時任財政部長Peter Costello推出的50%資本利得稅折扣政策。
他們指出：「雖然房地產市場受到多種因素影響，但2000年至2003年期間房價實際漲幅的大幅躍升，表明資本利得稅折扣是推高房價的重要因素之一。」
因此，他們認為取消資本利得稅折扣以及廢除負扣稅政策，將進一步增加市場下行壓力。
不過，需要指出的是，將當前房地產市場調整完全歸咎於財政部長Jim Chalmers提出的稅改並不准確。
Cotality研究總監Tim Lawless指出，在澳儲行開始加息之前，甚至在稅改討論升溫之前，市場已經開始失去動能。
「這种放緩趨勢已經持續了一段時間，早於利率上升、伊朗衝突升級以及聯邦預算案稅改宣布。」
他表示，去年春季，大部分城市的房價漲幅已經見頂，住房負擔能力和貸款償還能力問題開始明顯壓制需求。
簡單來說，房地產市場在某種程度上已經開始被自身累積的高房價反噬。
誰將成為贏家與輸家？
如果未來房價下跌，或長期停滯不前，確實會出現輸家，但人數或許沒有市場擔心的那麼多。
Westpac經濟團隊的一項分析——其中包括前澳儲行副行長Luci Ellis——揭示了一部分可能受影響最大的群體。
該團隊預計，新增房地產投資活動將下降34%。投資者貸款增速也將從目前的9.5%放緩至2027年底的約4%。
首先受到衝擊的將是銀行。事實上，澳洲多家銀行股已經出現明顯回調。
Westpac還預計，由於投資者減少入市，而已經持有負扣稅房產的投資者選擇長期持有，房地產交易量將下降約20%。
最大的受害者將是房地產中介。因為中介收入很大程度上依賴成交量。
同樣受影響的還有州政府，因為印花稅收入也高度依賴房地產交易規模。
當然，另一個明顯輸家是房地產投資者，尤其是尚未購房的新投資者。
稅改基本削弱了過去房地產投資最重要的稅務優勢。
不過Westpac認為，這可能反而有利於「組合型投資者（portfolio investors）」——無論是個人還是企業。
因為未來一套房產的虧損仍可與另一套房產的盈利相互抵扣，只是無法再用於抵扣工資收入。
租客則可能同時成為贏家和輸家。
短期內，租金可能繼續上漲，但財政部估計中位數影響僅為每周2澳元。
另一方面，由於資本利得稅改革鼓勵投資者延長持有周期、減少買賣頻率，租客未來或許能夠獲得更長期、穩定的租住環境。
而近期購房者則可能面臨一定風險。
如果房價下跌，他們的房屋價值可能低於購買價格。
若未來房價跌幅超過5%，部分低首付購房者甚至可能陷入「負資產」狀態，即欠銀行的錢超過房屋本身價值。
真正的受益者顯然是未來的自住買家。
稅改顯著削弱了投資者相對於自住買家的競爭優勢。而隨著投資者減少，自住買家未來面對的競爭也將下降。
即使部分投資者選擇出售房產，這些住房也不會消失，而是被其他投資者或自住買家接手。
維州已經出現類似情況。當地至少有2萬名投資者退出市場，而首次購房者比例則成為全國最高水平之一。
至於住宅建築行業，情況則沒有那麼明確。
財政部預測，稅改可能導致未來十年少建約3.5萬套住房。但Westpac對此表示懷疑。
該行指出，財政部模型未必充分考慮了新建住宅仍享受稅收優惠這一特殊安排。
Westpac預計，投資者貸款流向新建住宅的比例，未來可能從目前約18%上升至40%甚至50%。
大胆改革，還是危險實驗？
那麼，這場改革究竟是大胆突圍，還是一場冒險？
多數經濟學家認為，這些稅改大體上能夠實現其原本目標——為過熱的房地產市場降溫。
Westpac指出，房地產周期中的繁榮與低迷往往主要由投資者推動，而非自住買家。
因此，削弱投資需求意味著未來房地產市場波動可能減小，房價周期也將更加平穩。
從金融穩定角度來看，這是積極變化。
如果澳洲無法擺脫對房地產的依賴，大量資金將繼續流向生產效率較低的資產，拖累整體經濟活力。
另一方面，如果全球利率長期維持高位，澳洲家庭高企的債務水平也可能迫使市場被動完成調整。
歸根結底，房價不可能永遠跑贏收入增長。
否則，最終還有誰買得起房？
雖然政界和房地產行業都不願公開承認，但一個簡單事實是：如果住房要變得更負擔得起，它就必須變得更便宜——至少相對於收入而言如此。
這意味著，房價要麼下跌，要麼漲幅長期低於工資增長。
麥考瑞經濟學家對此甚至給投資者提出了一個頗具諷刺意味的安慰：「如果未來10至20年房價實際漲幅始終低於通脹——而這正是改善住房負擔能力所需要的結果——那麼資本利得稅收入也將趨近於零。」
「從這個角度來看，投資者反而可以享受一場『變相減稅』。」
而對於整個社會而言，也許最大的好處是：澳大利亞人終於可以少談一點房價，多聊一點別的話題。
畢竟，誰會希望每個周末的燒烤聚會，討論的話題永遠都是鄰居家的房子又賣了多少錢呢？
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