加息壓力、稅收改革以及經濟放緩預期，正讓澳洲房地產市場面臨近年來少見的調整期。
然而，多位經濟學家和行業專家認為，短期波動並不會改變澳洲房市的長期趨勢。建築成本持續上漲、住房供應不足以及人口增長帶來的需求壓力，依然是支撐房價的重要力量。
「澳洲房價短期波動
但長期不會下跌」
儘管當前加息壓力、經濟寒意與擬議的投資稅改革引發外界對房價下跌10%的預測，知名經濟學家Stephen Koukoulas仍堅持認為，150年歷史數據表明，房地產從長期來看「永遠不會出現有意義的下跌」。
「三年、五年、十年後的房價，將比現在高得多，」他上周表示。
他承認短期內確實存在周期性波動——失業率上升、供應增加、需求走軟，未來12至18個月房價可能走弱。但他強調，關鍵在於驅動房價的根本因素。
統計局（ABS）周二公布的數據顯示，第一季度住宅物業價格上漲2.5%，總價值達12.8萬億澳元，單季增加3159億澳元。
ABS金融統計主管Mish Tan博士表示，增長雖已較2025年底「放緩」，但存量仍比一年前高出11.9%。
曾擔任前總理吉拉德高級顧問的Koukoulas在周四發布的視頻中解釋說，勞動力與材料成本的持續攀升，將不可避免地在長期推動房價上行。
假設未來十年通脹率維持在2%至5%之間，窗戶、磚塊、水泥等建材價格可能上漲高達40%；若技工工資每年漲4%，建房勞動力成本則將累計上漲約60%。
「將材料和勞動力成本綜合考慮，未來十年，房價作為重置成本，應會上漲40%到50%，」他說。
他進一步指出，若住宅價格跌破建築成本，開發商便會停止建房，導致住房短缺，進而推高價格。「所以這是一種委婉的說法——從長遠來看，房價永遠不會下跌。它們總是會上漲，就像過去150年一樣，期間會有小的周期性起伏，正如我們現在所見。」
澳洲房市
僅處於調整期
2026年，隨著加息衝擊與重大稅收改革接踵而至，聯邦財政部文件預測，資本利得稅和負扣稅優惠的改革將使全國房價增長小幅收窄2%；部分經濟學家則認為，市場或已走到數十年超級周期的盡頭。
稅收改革爭議讓聯邦政府部長們備受追問：究竟希望房價漲還是跌？
對此，聯邦住房部長Clare O』Neil上周在《Sunrise》節目中回應稱：「我們希望看到的是可持續的增長。」她強調，相關改革旨在為首次置業者創造公平的競爭環境。
對於Koukoulas的預測，頂級房地產市場分析師、SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，要實現這一情景，「需要幾件事情都順他的意」。
他認同「當前的房地產低迷不會永遠持續」，並指出澳洲眼下正處於一個「調整期」。
他預測，隨著租金上漲、房價下跌，當房產逐漸轉為現金流為正（即正扣稅）時，投資者會重返市場。
人口增長仍是
澳洲房價最大支撐
不過，Christopher也提醒，美國和日本都曾出現過「很長一段時間」房屋成交價低於建築成本的情況，但市場並不必然因此復甦。
他以日本為例，指出在這個國家應對人口下降時，其房地產市場已經崩潰。
他表示，澳洲的移民和人口增長是「多年來房價漲幅持續超越收入增長」的關鍵原因之一。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee同樣認為，房產成本會隨時間推移而上升，「能跌多遠是有一個自然底部的」。
她指出，當前建築成本高企、建設量不足，這些因素共同支撐著房價處於相對高位。
她預測，明年房價將趨於穩定或略有下降，但這是在經歷了「一輪驚人增長」之後才出現的回調。
「如果真的看到下跌，也只會把我們帶回到去年7月左右的水平，整體影響相當輕微，」她說。以珀斯為例，過去漲幅高達20%至25%，即便下跌10%，「幾乎還沒回到年初的水平」。
Conisbee還以墨爾本內城區Collingwood為例，說明高昂的建築成本已超過公寓售價，導致開發商無法讓一些幾年前還可行的項目「成立」，供應壓力或將持續。
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