難得的入市窗口
澳洲房地產市場正在出現越來越明顯的降溫跡象，
悉尼和墨爾本的拍賣成交率已經跌至接近2022年樓市低谷時期的水平。
不過，這反而給買家創造了近年來難得的入市窗口。
悉尼知名拍賣師Damien Cooley表示：目前市場上已經出現一些價格回調的房源。
他說：現在買家正處於一個機會窗口期，
同樣的房子，價格可能比兩三個月前便宜不少。
但業內人士也提醒：在所謂 「買方市場」 中，買家雖然擁有更多議價權，
但如果準備不足，同樣可能錯失機會。
對於計劃參加拍賣購房的人士，專家總結出幾個關鍵建議。
首先，資金準備必須提前完成。
Loan Market Connect Victoria負責人Jacob Decru表示：參加拍賣前最重要的事情不是看房，而是先拿到正式貸款預批。
他建議買家不要滿足於系統自動生成的預批結果，
而應確保貸款申請已經由銀行審核人員正式評估。
同時，他提醒購房者不要只關注自己最多能借多少錢，
而應先計算自己真正能夠長期承受的還款壓力。
Decru建議：在當前澳儲行現金利率4.35%的基礎上，再額外預留約1個百分點的加息緩衝空間。
與其問銀行能借多少錢，不如先確定自己每月願意承擔多少房貸，再反向推算預算。
買家顧問Michelle May則經常提醒客戶：沒有任何一套房子值得你未來天天吃罐頭度日。
除了貸款準備外，房屋本身的調查也不能忽視。
專家指出，拍賣成交屬於無條件交易（Unconditional Sale），
一旦拍下通常無法因建築問題、貸款問題或其他原因反悔。
因此，在拍賣前完成建築檢查和白蟻檢查非常重要。
May表示，
很多人研究買什麼車花的時間，甚至比買房還多。
買房盡職調查應該深入得多。
專家還提醒：在維州，拍賣前後三個工作日內提交的報價，同樣適用無條件成交規則。
到了拍賣現場，最關鍵的是提前制定好預算。
Decru認為，每位買家都應該準備兩個數字：一個是理想購買價格，另一個則是絕對不能突破的 「離場價」。
一旦價格超過這個數字，就應該毫不猶豫退出競拍。
拍賣師Ben Quigley則建議買家大胆出價。
他說：拍賣師通常歡迎有人率先開價，
而有計劃、有信心的競拍往往更容易取得優勢。
不過，目前市場出現了一種新的買家心態。
過去幾年，人們害怕錯過機會。
而現在，越來越多人開始擔心自己買貴了。
很多買家因此遲遲不敢出手，最終反而錯失心儀房源。
對於當前成交率持續下滑的市場來說，流拍情況也越來越常見。
目前悉尼和墨爾本的拍賣成交率都已經跌至60%以下。
在維州，如果房產流拍，最高出價者將獲得與賣家優先談判的獨家權利。
Wallace表示：拍賣中最理想的位置，就是成為最高出價者后流拍。
即便最終未能成為最高出價者，她也建議買家在拍賣結束后不要急著離開。
因為如果優先談判者最終未能成交，
中介往往會聯繫其他有意向的買家繼續協商。
與此同時，業內人士也提醒買家正確理解 「賣家出價」。
無論是維州還是新州，只要房產尚未達到保留價，
拍賣師都可以代表賣家出價，但必須明確告知現場買家。
Cooley表示：在市場轉折期，賣家出價非常常見，
買家無需將其視為 「自己在跟自己競價」 。
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