掌權7個月後，新州州長柯民思（Chris Minns）曾在悉尼研究所年度講座上發表演講，首次系統闡述了他應對新州日益嚴峻的住房危機的方案。
藍圖清晰：悉尼將提高人口密度，並在交通便利的優質地段加快建房。其中關鍵一環，是將相當比例的新建住宅正式列為可負擔住房——確保關鍵行業工作者和中低收入群體不會被這座城市拒之門外。
「我們可以向悉尼人民證明，在應對住房危機的過程中，我們完全可以打造一個更美好的悉尼，」柯民思在2023年10月于Pyrmont舉行的正裝晚宴上如是說。
然而，此後政府在可負擔住房上的承諾便逐漸縮水，在經濟逆風中節節敗退。
在新的Bays West區，最初承諾將閑置公共土地上30%的新建住宅划為可負擔住房，如今已降至10%；在公共交通沿線新高密度區提供最高15%可負擔住房的承諾，在某些情況下更是縮水至僅3%。
對於上述退讓，政府將其辯護為「務實的政策調整」，但批評者直言：政府過於輕易地拋棄了可負擔住房這張牌——而這，曾是柯民思眼中悉尼未來的核心，也是換取密度提升的關鍵籌碼。
什麼是可負擔住房？
「大多數人可以把可負擔住房理解為一種努力：填補1980年代以前社會住房留下的空白，」新州租戶聯盟首席執行官Leo Patterson Ross表示。
過去，州政府曾大規模興建社會住房，為低收入藍領工人提供居所。但隨著1970年代末收入審查制度的引入，加之公有房產相繼出售，能獲得補貼住房的渠道日漸收窄。
可負擔住房，不過是為那些被遺忘者拼湊出的不完美方案。
隨著住房保障逐漸轉向私人市場，政府隨之出台政策，要求開發商將部分住宅項目分配給中低收入家庭，或支付等額現金代替。
這類住房以折扣價出租，通常比當地中位租金低20%至25%，並設有資格門檻，綜合考量家庭收入和子女數量等因素。
舉例而言，帶兩個孩子的單親家長，年收入上限為57,600澳元，可申請「極低」檔可負擔住房；而「中等」檔次的收入上限則為138,200澳元。
工黨的願景
柯民思政府對可負擔住房的早期雄心，在Rose Jackson就任住房部長后迅速彰顯。她援引倫敦市長薩迪克·汗2016年的承諾——確保50%的新開發住房「真正可負擔」——作為參照。
「我們能達到50%嗎？」她在接受《衛報》採訪時沉吟道，「我不知道在每個開發項目、特別是那些已經推進中的項目里是否可行……但我會努力爭取。」
在悉尼外圍進行了數十年綠地開發之後，對可負擔住房的承諾早在工黨在野時便已成為其規劃議程的核心，也是重新定義住房選址的基礎所在。
柯民思沒有將農場變成無休止的攤大餅式開發，而是和此前眾多領導人一樣，轉向提升密度——將悉尼內城區改造成媲美巴黎、新加坡或紐約的模樣。
他的宏大願景，依賴於在CBD等就業中心附近建造更多高密度公寓，而其中相當大一部分，必須在定價上對中低收入工作者友好，城市才能正常運轉。
「悉尼是全球生活成本最高的城市之一。說到底，可負擔住房將是我們留住低收入但不可或缺的城市工作者的最主要途徑，」悉尼委員會首席執行官Eamon Waterford說。
護士Talei Williams從Waterfall開車去Camperdown的皇家阿爾弗雷德王子醫院上班。Janie Barrett
Talei Williams本是可負擔住房政策的目標受益者。這位31歲的護士每天從父母位於城市南端Waterfall的家，驅車前往Camperdown的皇家阿爾弗雷德王子醫院，一旦堵車，通勤時間長達90分鐘。
她說，一邊進修註冊護士課程、一邊在RPA附近租房，根本是兩難的選擇。在附近合租分攤租金，若全職上班，將吞掉她約40%的收入。
更尷尬的是，她賺得又不夠少——收入超過低收入可負擔住房的申請上限，資格審核這一關就已落選。
「我賺的錢，不夠在這個地區租任何一套房子。大家給我的解決方案基本上就是一句話：』那你為什麼不換個地方工作？』」她說，「但這不應該是我唯一的出路。」
Waterford認為，當前可負擔住房模式面臨三大核心問題：其一，缺乏追蹤可負擔住房位置與入住者信息的集中公共資料庫；其二，永久性可負擔住房的比例極低；其三，這類住房的定價，往往仍讓住戶承受租房壓力。
以今年六月初在Burwood掛牌的一套四居室聯排別墅為例，該房以8折優惠出租，周租金仍高達1200澳元。
一對有兩個孩子的夫婦若要申請，聯合稅前收入上限為181,400澳元，摺合稅後年收入約142,000澳元，而房租仍將佔去他們凈收入的近44%。
「這根本就是狗屁可負擔住房，」悉尼大學規劃榮譽教授Peter Phibbs如此評價。
住房交付管理局
2024年底，柯民思宣布成立住房交付管理局（HDA），稱其將為困在悉尼規劃體系中的開發項目鬆綁提速，同時賦予開發商盤活不可行項目所需的規模效益——而可負擔住房要求，則是確保社區同樣受惠的保障。
然而，一項為期12個月的部門審查得出結論：該機構對「貢獻可衡量數量的可負擔住房」這一定義過於模糊，導致各項目的承諾水平參差不齊，差異懸殊。
《先驅報》分析發現，在通過住房交付管理局（HDA）快速審批的402個項目中，僅22個項目提供永久性可負擔住房——其中17個集中在5月29日獲批。近100個項目在沒有明確可負擔住房承諾的情況下，照樣獲得了審批放行。
上述12個月審查建議，可負擔住房的比例應高於州和市議會政策的現行規定；獲得大幅容積率提升的開發項目，應按比例貢獻永久性低收入住房，「以回饋申請人從容積率提升中所獲得的可觀利益」。
然而，在城市工作組首席執行官Tom Forrest公開批評這些擬議變化后，相關政策倉促出台，柯民思最終否決了規劃部的建議——他從可負擔住房理想主義者向市場現實主義者的轉變，就此畫上句號。
「我的判斷是，我們最不應該做的，就是縮減住房交付管理局，」柯民思5月28日表示，「它需要的不是節食，而是強心針。」
Phibbs批評柯民思放棄審查建議的決定。他指出，將可負擔住房與開發商的容積率提升挂鉤，本是合情合理的安排，能確保社區從大型開發項目中切實受益。
「邊走路邊嚼口香糖，當然可以做到。住房交付管理局本身是個好主意，因為確實有大量項目深陷可行性困境，但你不必白白相送，」他說，「作為工黨政府，你的抱負究竟是什麼？是為低收入者提供住所，還是讓開發商大賺特賺？」
填充式開發獎勵
柯民思在悉尼研究所發表演講后短短數周，政策走向的蛛絲馬跡便已浮現。
新州政府出台的首批規劃政策之一，給予開發商30%的高度和容積率獎勵，條件是將15%的公寓用作可負擔住房。
然而到了2023年12月，在該州三大開發遊說團體——即所謂「三峰」——高調宣稱該政策「不切實際、不具可行性」僅四個月後，這一交換條件便遭到削減：開發商只需分配10%的單位用於可負擔住房，即可獲得20%的容積率獎勵。
柯民思曾公開表態，他的政府將停止「妖魔化」開發商。批評人士認為，如今天平已倒向另一端，政府對開發商的訴求過於順從。租戶聯盟的Patterson Ross說，這已在外界形成一種預期——只要施加足夠壓力，政府就會讓步——反而滋生了「更多的干擾和延誤」。
2025年10月，一份由非營利組織新州庇護所（Shelter NSW）委託開展的研究發現，該獎勵計劃將在North Sydney、Crows Nest和Edgecliff等城區為開發商帶來意外之財，同時「對可負擔住房的貢獻微乎其微」。
由於西悉尼城區的項目普遍不具可行性——這一判斷隨後大致被UDIA上月發布的報告所印證——研究作者Phibbs與經濟學家Cameron Murray認為，上述發現要求對政策進行調整，以最大化可負擔住房的供給。
規劃部長Paul Scully強調，州政府已推出多項可負擔住房政策，包括填充式開發獎勵計劃，以及投入4.5億澳元、為悉尼關鍵行業工作者提供400套建租住房。
「柯民思工黨政府正以務實舉措推動可負擔住房交付，兼顧可行性與供應增長，」Scully說，「我們將持續審視政策設置，確保為新州所有人提供更多住房，包括更多可負擔住房。」
交通導向開發
2023年12月下旬，柯民思信心滿滿地與Scully和Jackson同台，闡述他們將如何兌現到2029年建造37.7萬套新房的承諾。
方案核心是：重新規劃大悉尼地區交通樞紐附近的39個地點；在重軌和地鐵站1200米範圍內設置八個增長區，興建高層公寓，到2040年新增近6萬套住房容量——其中高達15%將永久保留為可負擔住房。
然而，就在柯民思為規劃系統改革大造聲勢、將支持開發者與他所斥為「鄰避主義」者對立起來之際，宏觀經濟環境在他周圍持續惡化。整個2024年，通脹高企，利率在4.35%處一動不動，嚴重拖累了開發可行性。在西悉尼建造公寓愈發難以為繼，因為單元房的建造成本已超出買家的承受上限。
住房數據每況愈下。工黨剛執政時，新州單季公寓審批量為3737套；僅13個月後，這一數字暴跌至156套。住房竣工量也從2024年6月季度的12,304套，跌至一年後的9570套。
州政府宣布上述願景的12個月後，規劃部公布了八個加速交通區域的最終重新規劃方案。整個區域的可負擔住房基礎比例定為3%，而緊鄰交通樞紐的「關鍵地塊」將適用更高但不固定的要求。
Scully解釋說，新的基礎比例由獨立模型測算得出，「並非上限」。但以Bankstown加速區為例，兩個關鍵地塊的開發商預計貢獻比例僅為4%——比基礎比例高出1個百分點而已。
在全部38個加速區關鍵地塊中，只有Crows Nest——樓層將從6層飆升至62層——有「少數」地塊的可負擔住房比例會超過政府2023年12月最初宣示的15%。
交通導向開發重新規劃方案公布后，North Sydney市長Zoe Baker在一份市長紀要中嚴詞批評，稱該「計劃缺乏雄心，無法回應該區對可負擔住房和關鍵行業工作者住房的迫切需求」。
新州庇護所也強烈譴責這一降級，指出最初的高目標曾是向社區推銷密度提升的「交換條件」，並警告稱Homebush和Bankstown的廉價社區將被開發項目所吞噬。設定如此寬泛的範圍是「糟糕的政策做法」，向市場傳遞了「混亂信號」。
對此，Waterford表示理解：「我當然希望看到大量社會住房和可負擔住房落地，但我理解政府在這些區域所面臨的經濟現實。」
公共土地審計
備受各界期待的Bays West區——將在CBD兩公里範圍內建造8500套新房——讓不少人大失所望。這片大規模公共土地本被寄予厚望，被視為提供大量可負擔住房的絕佳機會。
工黨在野時曾承諾，對全州閑置公共土地進行審計，並在競選宣言中明確：這類土地上建造的任何房產，須遵守「30%用於社會、可負擔和全民住房」的強制性要求。
然而，柯民思最終宣布，Bays West區僅10%的住房將永久保留用於可負擔住房和關鍵行業工作者住房。
他表示，州政府已在2023年6月預算中向社會住房注資66億澳元，新增6000套社會住房，這是增加凈社會住房的「更好方式」，無需在重大土地釋放上做出「不必要的妥協」。
一幅藝術家繪製的Glebe Island改造后鳥瞰效果圖。
閑置公共土地現將提供21,400套「市場和可負擔住房」，但其中究竟有多少面向低收入工作者，並未明確說明。
Patterson Ross並不買賬。他認為，要解決新州社會住房危機，既需要每年持續注入類似規模的數十億澳元，也需要同步在閑置公共土地上大量提供可負擔住房，二者缺一不可。
與此同時，新州社會住房輪候名單已從2023年6月的56,000人急劇攀升至今年4月的69,000人，無家可歸人數則在2026年升至2308人，同比上漲5%。
土地和財產部長Steve Kamper表示：「政府正在按計劃推進，在公共土地上建造的社會和可負擔住房超過30%的總體目標，其中包括8400套新公共住房。政府並非要求每個地塊都達到30%，而是堅守這一總體目標，並對新公共住房進行了史上最大規模的投入。」
Waterford則指出，社會住房與可負擔住房服務的群體有所不同，但同等重要。他認為政府應當「堅守立場」，兌現最初承諾，而應對住房危機所需的財政投入，遠不止於此。
「現實是，政府需要承擔真實的財政代價，才能兌現對社會住房和可負擔住房的承諾。」
「悉尼的住房存量中，只有4%屬於社會住房和可負擔住房。這些從來都不是可有可無的配套——它們是一座運轉良好的城市和社會的核心支柱。4%，遠遠不夠。這個數字必須大幅提升。
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