中國購房者撤離澳洲，投資額暴跌！澳洲預算案，引發房產拋售潮
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預算案稅改引發拋售潮！澳洲單月流失數千套出租屋，租金恐持續上漲
自聯邦財政部長Jim Chalmers在5月聯邦預算案中宣布稅收改革以來，澳洲出租房源正在加速流失。
改革宣布后的第一個月，澳洲租賃市場競爭已明顯加劇。最新數據顯示，全澳出租房源供應量出現萎縮，而移民持續湧入令租戶群體同步擴大，供需矛盾進一步激化。
與此同時，周末看房排長隊的現象屢見不鮮，為現有房東提高租金提供了充足底氣。
出租房源減少，根源在於市場更替失衡。
通常情況下，投資者因離婚、去世或臨近退休而出售房產的速率，與新投資者購入出租房的速率大致相當，兩者保持動態平衡。
然而，這一平衡如今已被打破——出售數量與前幾個月相近，買入數量卻大幅萎縮，導致出租房源出現凈流失。
房產分析機構FoundIt的數據顯示，5月全澳共有5447套出租房被出售，而新購入的出租房僅有3915套，缺口高達1500餘套。
FoundIt研究主管Kent Lardner表示，單月出現這種變化，很可能只是「冰山一角」——許多投資者目前仍在消化這輪改革措施，真正的影響尚未完全顯現。
他指出，預算案中將負扣稅限制在僅適用於新建住房的規定，很可能讓更多原本有意購房的投資者打起退堂鼓。
隨著時間推移，這將對租戶持續施壓，也給現有房東提供了源源不斷的漲租理由。
值得注意的是，投資者減少入市，並不意味著租戶更容易晉陞為首次購房者。Lardner補充道：「如果改革的初衷是讓更多租戶買得起房，他們首先必須能夠湊齊首付——究竟有多少人能做到？」
「現實是，工資增長多年來持續疲軟，租金卻一路攀升，這隻會讓租轉買之路愈發艱難。」
各州投資者的反應不盡相同，但重點城市無一倖免。
02
中國購房者撤離澳洲，投資額暴跌$310億！
澳洲限制外國買家購房的政策，正在付出意想不到的代價。
2026年第一季度，來自中國的買家在澳洲住宅上僅投入約2億澳元——而這個數字，不過是十年前的零頭。
與2016年相比，中國對澳洲房地產市場的投資將減少整整310億澳元。
外國投資審查委員會（FIRB）最新數據顯示，按目前趨勢來看，本財年中國投資者購買澳洲住宅的總額預計接近10億澳元。而在2015-2016財年，這一數字曾高達319億澳元。
房地產業內專家警告，這一驚人的資本流失，將切實傷害澳洲的購房者與租房者。
最新FIRB數據顯示，本財年迄今，需要政府審批的海外投資者僅為澳洲住房市場注入37億澳元，涉及2326套住宅。
其中，今年前三個月貢獻約10億澳元。若此後季度維持同等節奏，意味著2026財年的全年總額將接近47億澳元。
相比之下，外國投資于澳洲房市達到頂峰的2015-2016財年，全球資金流入總額高達724億澳元，占當年澳洲外國投資總額的29%，是FIRB數據中規模最大的單一類別。
中國過去是、如今仍是澳洲房市的海外投資者最大來源地。
自本財年（2025年7月1日）起，中國買家已提交638份購房申請，總額約8億澳元，預計全年總額將逼近10億大關。
此外，台灣買家本財年至今已提出285份申請，總額約4億澳元。
同期，越南買家尋求購買價值約2億澳元的住宅，涉及237套。印度尼西亞緊隨其後，為112套，總額約1億澳元。
香港為127套，總額約1億澳元。印度則以177套、1億澳元排名第6。
澳洲房地產協會主席Jacob Caine直言，更大規模的離岸資金可能會對住房經濟產生巨大影響。
「重要的是要記住，外國投資對於支撐澳洲住房供應、改善可負擔性而言不可或缺。」
「雖然政府對外國投資的限制在理論上有助於為澳洲居民創造更公平的競爭環境，但在實踐中，它們削弱了住房可負擔性目標以及建立公平住房體系的最終目標。」
Caine以維州為例：該州在2016財年吸引了約280億澳元的外國投資，帶動了當時遠超全澳其它地區的新建住房供應。
「結果是更可負擔的住房、更便宜的租金，以及一個服務更好的市場。」
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee認為，過去十年外國投資的大幅萎縮，為人們提供了一個重要的觀察窗口——當州和聯邦政府持續收緊政策、增加對本地投資者的稅負時，市場將如何反應。
她指出，導致外資撤退的主要原因包括：各州政府加征相關稅收、僅限購新房的規定，以及中國政府對資金外流加強了資本管制。
2025年，澳洲政府又進一步延長了對外國人購房的管控措施。
「他們已經試圖阻止這件事很久了，然而，我們唯一接近在五年內建造120萬套住房目標的時期，正是外國投資最為活躍的時期。」
「只要運用得當，外資可以有效推動住房建設。」
為增加全國住房供應，外國投資者現在只能購買新建住房。
她還指出，最新聯邦預算案雖未直接限制本地投資者購買新建住房，但規定投資者無法將房產再出售給其他投資者，這已令市場信心受挫。
「人們不理解資金在創造住房中所扮演的角色，」Conisbee表示，「現在他們又在勸退本地投資者，那還有誰來提供資金？」
她警告，一旦投資者看不到獲利途徑，資金就會加速撤離。本地投資者未必會像海外投資者那樣快速流失，但「肯定會出現下降」。
值得注意的是，FIRB最新數據還顯示，今年第一季度另有86億澳元流入澳洲商業地產市場，涉及266項擬議投資。
03
所有首府城市的出租房源數量均出現大幅年度下滑。
稅收改革尚未正式生效，投資者已率先出逃——大批拋售房產導致掛牌量急速攀升，但這些房源流向了買家市場，可供出租的房屋反而持續減少。
全國各首府城市的出租掛牌量均出現大幅年度下滑，5月份跌幅最為慘烈。霍巴特降幅相對溫和，僅為0.3%；達爾文下滑2.1%；墨爾本則下降1.7%。
Neoval數據顯示，悉尼是受衝擊最深的城市——5月份同比跌幅達1.5%，全年累計降幅高達9.8%。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee指出，數據背後隱藏著一個嚴峻現實：澳洲部分弱勢群體正面臨找不到可負擔住房的風險。
「掛牌出售的房屋，幫不了那些正在找租房的人。出租房的可獲得性，直接決定租房者有多大的選擇空間。」她說。
Conisbee表示，聯邦預算案於5月12日公布，此後買賣雙方的行為模式開始出現明顯分化，預算案很可能已對當月統計數據產生了實質影響。
大量掛牌房源湧入市場，目前幾乎所有城市都已轉為買方市場，但成交並不理想。
據Cotality數據，當前掛牌量已接近新冠疫情期間的峰值，而上一周末各首府城市的拍賣成交率僅為51.1%，遠低於一年前超過60%的水平，創下澳洲近五年最低紀錄。
部分經濟學家將這一局面定性為聯邦預算案帶來的意外副作用——儘管可能只是短期陣痛，但房價已因此承壓下行。與此同時，中東局勢持續緊張也對經濟信心造成拖累。
擬議中的負扣稅與資本利得稅改革，預計將在下一季度進一步衝擊市場，買家信心持續走弱。
「如果越來越多的房屋流向自住業主，可供出租的房源就會隨之減少，」Conisbee說，「尤其值得警惕的是，改革尚未產生實際效應，出租房的可獲得性就已經在下滑了。」
目前，該稅改方案已獲眾議院通過。根據方案內容，自2027年7月起，投資房的負扣稅優惠將僅適用於新建住房；資本利得稅50%的折扣也將取消，改為按與通脹挂鉤的稅率徵收。
不過，該方案遭到商業團體和聯盟黨的強烈反對。工黨若要推動法案在參議院獲得通過，仍需與綠黨展開協商。
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布市拍賣市場持續低迷 情緒已變房價仍有下跌空間
在布里斯本市場持續走冷的背景下，一位希望趁低抄底的換房者在Runcorn區以130萬元拍下一套樸素的磚房。
經紀人表示，在擔心買貴的情緒下，買家正回歸房產基本面——安全的郊區、紮實的房屋和長期價值，而非花哨的裝修。
該房產也是上周末布里斯本135場計劃拍賣之一，Domain根據107套上報結果錄得清盤率16%，另有18套撤回。
這套位於Premworth Place 32號的低層四居室住宅佔地465平方米，步行10分鐘可達兩所學校，靠近商鋪和交通。
Ray White Rochedale經紀人本尼透露，至少三組競拍者參与了激烈爭奪，買家群體以首次購房者、換小房者和改善型買家為主。
競價從90萬元起步，經過幾輪10萬元的加價后升至110萬元，隨後節奏放緩，拍賣在125萬元處暫停，最終買家——一位本地換房者——再加5萬元，以130萬元成交。
本尼表示，買家對結果非常滿意，因為她看到了在這種市場中買房的機會，這套房子還有另一個成功原因是它有一種好氛圍。
記錄顯示該房產2020年成交價為62.3萬元，而Runcorn區住宅中位價過去12個月上漲了23.9%。
本尼指出市場已明顯放緩，近兩個月看房人數減半，買家們對位置有信心，但都在擔心買貴了、擔心轉售價值。
在Murarrie區，一套位於Moonie Avenue 41號的四居室住宅以160萬元成交。 Harcourts Inner East經紀人勞森表示，七組競拍者參与，最終在一位新加坡買家和一對年輕夫婦之間決出勝負。
勞森說，市場上有很多200萬元以上的房產，但這套沒有泳池、沒有第五間卧室，擊中了既適合改善型買家也適合換小房者的甜蜜點，雖然Murarrie地區的房產表現一直很穩定，但他這邊的看房量確實有所下降，如果趨勢持續，就需要關注了。
在Bardon區，76/390 Simpsons Road一套帶綠樹景觀的兩居室單元以110萬元成交，高出底價5萬元。
Ray White West End經紀人塞爾表示，27組買家看房，大部分是換房者。
塞爾坦言，現在買家變得挑剔了，出租中的房產通常不太受歡迎，賣得掉的是有城市景觀、河景的單元和面積更大的老房子。
AMP首席經濟學家奧利弗表示，布里斯本雖過去幾年表現優於多數首府城市，但在利率上升、稅收改革和消費者信心下滑背景下仍有下跌空間，如此低的清盤率令人沮喪，如果價格下跌他也不會意外，害怕錯過的情緒似乎已經徹底蒸發了。
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