房貸族遭重鎚！澳洲房價卻還在瘋漲，昔日冷門區翻身了
01
40多年前，在墨爾本的Frankston North，你只需要花3.1萬澳元就能買下一幢房子，因為當時這個街區的聲譽並不好。然而，當地老居民們表示，那些陳舊的刻板印象早已成為過去。
1980年代，Norma Lavell 和女兒搬到了Frankston North。當時，她們僅用了3.1萬澳元，就擁有了一個屬於自己的溫馨家園。
彈指一揮間，43年過去了。如今，這幢房子的估值已經突破70萬澳元，比當初的買入價翻了20多倍。
根據PropTrack的最新數據，該房產近一半的增值都發生在過去十年間。
然而，最讓 Norma Lavell 感到欣喜的並非紙面財富的增長，而是整個社區的成長與蛻變。
她回憶稱，當年剛搬來時，這裡有大量的政府公屋，部分居民對居家環境和社區建設並不怎麼上心。但多年來，許多公屋逐漸被私人買下，新業主們開始用心打理和維護房屋外觀，整個街區的面貌也因此煥然一新。
「這裏曾經確實名聲不佳，但那些製造問題的人大多已經搬走了，現在街上能看到各種各樣熱愛生活的人，」她欣慰地表示，「如今，社區里鄰里團結、互相關愛的氛圍真的非常好。」
作為昔日當地「社區自豪節」的組織者之一，Norma Lavell 曾傾注了大量心血，致力於扭轉外界對該地區的負面看法。
如今，退休后的她依然生活得有滋有味。她經常帶著自家的巧克力色拉布拉多犬Charlie 四處散步，並堅持在當地的食物銀行擔任志願者，為單親家庭、空巢老人以及經濟困難的年輕家庭提供食物援助。
談及選擇這裏的初衷，Norma Lavell 透露，自己以前住在墨爾本內城區，並在South Yarra 和 Toorak 等富裕街區從事物業管理工作。最初搬到FrankstonNorth純粹是因為這裏的房價能讓人負擔得起。
「但現在我覺得，這裏比那些富人區更有活力，是一個更具吸引力的居住地，」她說道。
除了淳樸溫暖的社區氛圍，這裏完善的配套設施也讓居民們讚不絕口。從優秀的學校、運動場到繁華的購物區都一應俱全，便利的公共交通更是讓居民在數分鐘內便能直達Frankston中心區和風景怡人的海灘。
02
新州偏遠地房價五年翻倍 遠程辦公帶來真正變革
住房可負擔性正促使買家將目光投向新州更內陸地區，這些市場提供了一種「向內遷移」的選擇。
根據Domain最新房價報告，距離悉尼超過12小時車程的Broken Hill錄得全州最大的五年房價中位數漲幅，自2021年以來飆升了100%。五年前一套典型房子只要12.5萬元，現在中位數已達25萬元。
Domain首席住宅經濟學家鮑威爾表示，新州區域地方政府區域過去五年表現最好的並不全是沿海生活方式目的地。排名前五的還包括：Cessnock（上漲96.1%）、Dungog（上漲95.4%）、Narrandera（上漲94%）以及Muswellbrook（上漲88.6%）。
鮑威爾說，礦業和能源區域在前十名中佔主導，受益於更高收入從而帶動住房需求。
許多更可負擔的市場正受益於自住買家和投資者需求，與礦業或能源行業相關的地方政府區域通常租金回報率高、入市價格低，這對投資者很有吸引力，但僅靠投資需求無法解釋這種增長。
KPMG城市經濟學家羅恩斯利表示，新冠封鎖促使市場重新評估了區域住房，像榜單上排名第二的Cessnock，過去五年人口增長非常強勁。
Liverpool Plains位於悉尼西北約350公里處，自2021年以來房價中位數漲幅達68.1%。
羅恩斯利說，城市買家正在幫助資金流向區域地區，買家幫助填補了工作崗位，更多消費帶來了更有活力的咖啡館、酒吧和餐廳。
Century 21 McLeod’s Broken Hill的銷售代理漢德伯格表示，這並不讓他太意外，主要是因為之前十年這些地區房價增長非常微小，所以遲早會有一輪上漲。
漢德伯格指出，與大多數地方相比Broken Hill仍然相當可負擔，30萬元以下的房子最受關注，25萬元的中位價可以買到一套60年房齡、三居室兩衛的房子，非常宜居足夠舒適。
作為當地居民，漢德伯格說該地區有足夠的服務和設施供家庭使用，宜居性相當好。
從悉尼沿M1往北兩小時的Cessnock幾乎是一個「可以通勤到悉尼」的地方，房價中位數為79.9萬元。
LJ Hooker Cessnock的銷售代理吉布森表示，以中位房價仍然能買到一套較舊但已翻新的三到四卧室房子，買家中很大一部分來自悉尼盆地、中央海岸和Newcastle。
吉布森說，真正帶來變革的是遠程辦公，現在可以做在悉尼或Newcastle做的工作同時住在Cessnock。買家在享受更低房價的同時，也能享有附近Newcastle的便利，葡萄園、獲獎酒庄、大型醫院和體育設施都在一小時車程內。
03
澳聯儲再發加息警告，房貸族恐遭「重鎚」！月供或增加$153
澳聯儲此前釋放的再次加息信號，在本地金融機構間引發強烈震蕩。隨著市場降息預期降溫，房貸持有者正面臨新一輪成本激增，被業內形容為「如重鎚襲來」。
自澳聯儲維持官方利率於4.35%不變的一周以來，儘管 Aussie 和 Hume Bank 兩家機構逆勢下調了利率，但澳聯儲嚴厲的加息警告，已讓市場此前普遍期盼的「企穩降息潮」徹底化為泡影。
對於背負60萬澳元房貸的自住房主而言，若8月如西太銀行（Westpac）所預測的那樣加息0.25個百分點，其每月最低還款額將增加92澳元，致4052澳元。
而貸款額達100萬澳元的家庭，月供將額外增加153澳元，至6753澳元。
Canstar數據洞察總監 Sally Tindall 指出，在澳聯儲發出警告后，已有三家機構上調了浮動和固定利率。
對許多家庭來說，真正的「重鎚」因銀行通知與實際扣款存在長達兩個月以上的滯后，這筆額外開銷將在最寒冷的冬日派上賬單，給民生帶來本可避免的財務壓力。
目前，四大行內部的預測分歧尤為明顯。
Westpac預測2026年還將面臨兩次加息，直至2027年才會迎來降息。
相比之下，聯邦銀行（CBA）、國民銀行（NAB）和澳新銀行（ANZ）態度更為樂觀，一致預測利率下一步走向為降息，且今年年內絕不會加息。
Canstar最新數據顯示，目前僅剩3種住房貸款利率產品低於5.75%，當前自住房本息同還的平均浮動利率已達6.68%，而全網最低的房貸浮動利率是由 LCU 提供的5.69%。
自從澳聯儲警告「在必要時將毫不猶豫利進一步提高現金利率目標」之後，Community First Bank 已將一款自住浮動利率上調了0.01個百分點，另兩家機構也將42項固定利率平均上調了0.10個百分點。
儘管本周調整利率的步伐暫顯平靜（僅兩家降息，三家加息），但 Sally Tindall警告稱，這種短暫的平靜隨時可能被打破。
下周三將公布的通脹數據和周四的勞動力市場數據，都可能導致風向再生變數。
不過，對於尋求減輕負擔的借款人而言，市場上依然存有一些選擇。目前有40家貸款機構（包括Westpac）提供至少一款低於6%的浮動利率產品，而最低的固定利率目前仍堅守在5.99%。
針對政府于周日宣布將臨時燃油稅削減政策延長一半的消息，Sally Tindall 指出，雖然這能適度緩解生活成本壓力，但這隻是一次經過精心管理的過渡性措施，切不可視為中短期的真正喘息之機。
04
維州西部偏遠區房價增長快 房價仍可負擔配套設施好
對可負擔性的追求推動了維州廉價區域住房市場的價格暴漲，過去五年部分西部地區房價中位數翻了一倍。
位於墨爾本西北約350公里的Hindmarsh錄得全州最大的五年房價中位數漲幅。
根據Domain最新房價報告，Hindmarsh——Nhill、Dimboola和Rainbow等城鎮的所在地——自2021年以來飆升了101.8%。五年前一套典型房子只要13.75萬元，今天中位數已達27.75萬元。
漲幅前四名——Hindmarsh、Yarriambiack（上漲91.3%）、Gannawarra（上漲75.5%）以及Mildura（上漲65.2%），這些地區距墨爾本3.5到6小時車程。
前20名中的Latrobe、Pyrenees、Corangamite、Ararat、Campaspe和Benalla等距墨爾本約兩到三小時。
而榜單上缺席的是疫情期間需求火爆的沿海和生活方式目的地。
Domain首席住宅經濟學家鮑威爾表示，這些地方政府區域的核心在於深度可負擔性，僅僅是鄉村風光並不一定是驅動增長的原因，它們是由醫療、教育或農業等特定行業帶動，人口較少的地區可能因相對少量的買家活動而出現房價急漲，而小幅需求變化就能對價格產生很大影響。
Wimmera Property Agents總監希爾默表示，過去五年人們不一定在搜索特定地點，而是有價格參數然後看哪裡性價比最高。他曾與一位跑了約6000公里找房的買家合作過，這些地區買家群體非常廣泛，包括退休人員、大齡首置買家以及被Horsham就業吸引的投資者。
希爾默表示，投資者的競爭迫使自住買家轉向Dimboola等更小的城鎮，Dimboola離Horsham只有20分鐘車程，類似房子可能會少花10萬到15萬元。
KPMG城市經濟學家羅恩斯利表示，較大的區域中心是小城鎮人口的海綿，那些城市正在吸收偏遠地區的人口。像Mildura、Wodonga、Shepparton都有多元化的經濟，他還注意到買家正在從墨爾本邊緣郊區向外擴散。
羅恩斯利預計當地首置買家仍然有路可走，因為即使從20萬漲到40萬，首置買家仍處於有利位置。
排在第五位的Latrobe擁有支撐增長的基本面。
Stockdale and Leggo Traralgon的代理德米特里奧斯表示，這個地區一直被低估，人們沒有充分意識到它在學校、醫療和體育設施方面能提供什麼，對於一些買家來說燃煤電站可能是Latrobe Valley的主導印象，但房產市場的成功在於支撐就業和教育選擇的生活方式，該地區離城市兩小時，離海灘和雪山各一小時，有美麗的國家公園和戶外娛樂。
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