———前言———
很多澳洲年輕人或許已經意識到了，悉尼住房可負擔性危機，正在重新繪製澳洲人的置業版圖。最新分析顯示，悉尼自住業主率已從2021年的61.1%降至2025年的59.9%，可能是上世紀50年代末以來最低水平。
相比之下，全澳自住業主率同期只從66.3%降至65.9%，降幅主要集中在悉尼和新州，說明澳洲住房自有並未全面崩塌，而是出現明顯的地區分化。越來越多家庭並不是徹底放棄買房，而是開始放棄在悉尼買房。住房夢仍然存在，卻正向城市遠郊、昆州、西澳以及部分區域城市轉移。
791億澳元是怎麼計算出來的
畢馬威城市經濟學家特里·羅恩斯利認為，悉尼住房自有水平已經「倒退超過半個世紀」。這裏並不是說城市生活回到上世紀50年代，而是居住在自有住宅中的家庭比例，可能已跌至近70年來最低點。需要說明的是，59.9%不是新一輪人口普查得出的最終數據。
畢馬威以2021年人口普查為基礎，結合澳大利亞統計局住房調查、家庭數量、租賃保證金和首次置業貸款等資料，估算截至2025年6月30日的情況。這一指標統計的是家庭是否居住在自己擁有的住宅中。有人雖然在外州或偏遠地區持有投資房，卻繼續在悉尼租房，這類租房投資者不會被計入自住業主。
59.9%反映的不是悉尼居民是否擁有任何房產，而是普通家庭能否在工作、育兒和社會關係所在的城市建立穩定生活。
房價即使回調，普通家庭依然難以進場
悉尼住房自有率下降，並不是年輕人突然不願意買房，而是房價、收入、首付和貸款能力之間的距離越來越大。澳洲住房供應與可負擔性委員會2026年報告顯示，澳洲中等收入家庭儲蓄20%首付平均需要11.2年；償還一筆新住房貸款需要佔用家庭收入中位數的45.9%，新簽租約租金則佔33.1%。悉尼還是首付儲蓄時間最長的首府城市之一。
即使房價短期回落，首次置業者仍要面對高租金、生活成本、印花稅和利率壓力。房價下降可以減少部分貸款本金，但利率上升會提高月供，也會壓低銀行可批出的貸款額度。因此，市場降溫並不等於住房重新變得可負擔。
更深層的問題是，悉尼住房自有越來越依賴高收入、父母資助或已有房產財富。對主要依靠工資積累首付的年輕家庭來說，住房機會正從個人努力問題，逐漸變成家庭起點和代際財富問題。
住房正從悉尼向外轉移
昆州自住業主率從63.9%升至64.9%，西澳從69.2%升至69.9%，維州穩定在68.7%。自2021年以來，全澳接近60萬戶家庭成為自住業主，高於此前四年約49萬戶的增量。這說明澳洲人沒有整體放棄住房自有，只是購房地點正在改變。從前的遠程辦公、跨州遷移和相對較低的房價，為部分家庭在昆州、西澳及區域城市置業創造了條件。
不過，昆州和西澳住房自有率上升不能全部歸因於悉尼人口外流，當地就業、資源產業、工資和住宅供應同樣重要。更準確的結論是，住房可負擔性正在與就業機會、人口遷移共同重塑澳洲住房版圖。這種變化對悉尼的風險，不只是少了部分購房者。
當教師、護士、警察、建築工人和年輕專業人士無法在工作地點附近居住，城市會面對更長通勤、基礎設施壓力和關鍵行業招工困難，最終影響人才留存和城市生產率。
在建住宅創新高，為何危機未緩解
澳洲住房供應確實出現一些積極信號。澳大利亞統計局最新建築活動數據顯示，截至2026年3月季度，全國共有243864套住宅正在建設，高於一年前的220248套。但正在建設不等於已經交付。同一季度，全國新屋開工量環比下降11.2%，其中公寓和聯排住宅等其他住宅開工下降20.7%；實際竣工住宅只有43816套。
這意味著澳洲存在兩種現象：建設管線中的住宅越來越多，但新項目啟動和實際交付仍然不足。建築成本、人工短缺、開發融資、審批速度和基礎設施建設，都可能拖慢住宅從規劃到入住的過程。因此，判斷住房供應是否改善，不能只看批准或在建數量，更要看住宅何時竣工、建在哪裡、售價多少，以及是否適合首次置業家庭。
悉尼真正短缺的是交通方便、總價相對可負擔、適合長期居住的住房。
首次置業不能只靠降低首付
首次置業需求仍然存在，但高房價和償債壓力已令市場降溫。澳大利亞統計局住房貸款數據顯示，2026年3月季度首次置業自住貸款數量環比下降4.3%，新州下降4.1%；但全國數量仍比一年前高5%。低首付擔保能夠幫助家庭更早跨過首付門檻，卻無法降低住宅總價和長期月供。如果住房供應增長緩慢，新增購買力還可能被房價吸收，真正有效的政策需要同時處理供給和需求。
除了首次置業支持，還應加快規劃審批和基礎設施建設，在公共交通和就業中心附近增加聯排住宅、中低層公寓等中等密度住房，並提高建築行業交付能力。隨著自住業主率下降，悉尼還會有更多家庭長期租房。提高租賃穩定性和住房質量，並不是放棄住房自有目標，而是在住房自有率短期難以恢復時，減少家庭長期居住的不確定性。
——結語——
悉尼59.9%的自住業主率，不代表澳洲住房夢已經徹底消失。昆州和西澳住房自有率仍在上升，全澳自2021年以來也新增接近60萬戶自住家庭。真正的問題是，住房機會正在發生地理和階層分化。擁有高收入、父母資助或已有住房資產的家庭，仍可能留在悉尼置業；主要依靠工資和儲蓄的年輕家庭，則越來越容易被推向遠郊、其他州或長期租賃市場。
越來越多家庭不是放棄買房，而是放棄在悉尼買房。當住房夢持續向外轉移，悉尼失去的可能不僅是購房者，還包括年輕勞動力、關鍵行業員工和下一代家庭。這才是澳洲悉尼59.9%背後最值得警惕的城市風險。
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