———前言———
過去四年，澳洲新增自住家庭接近60萬戶，比此前四年約49萬戶明顯增加，但全國住房自有率卻沒有改善。畢馬威最新測算顯示，2021年至2025年，居住在自有住房內的家庭佔比由66.3%微降至65.9%。若剔除新南威爾士州，其餘地區整體基本持平，全澳看似原地踏步，背後其實是悉尼、新州偏遠地區與其他州之間的巨大分化。
大悉尼自住置業率由61.1%降至59.9%。畢馬威城市經濟學家特里·羅恩斯利認為，這可能是悉尼自上世紀50年代末以來最低的住房自有水平。與此同時，昆州和西澳小幅上升，維州保持穩定。澳洲人的置業願望並未消失，但能否買房，越來越取決於所在城市的房價、收入、借貸能力和住房供應。
新增近60萬戶主，為何全澳自有率下降
澳洲新增自住家庭增加，並不等於住房自有率一定上升。過去四年，澳洲人口和家庭數量同樣快速增長，只要新增家庭的速度快于新增自住業主，自有住房家庭所佔比例就會下降。因此，66.3%降至65.9%並不是「沒人買房」，而是買房家庭的增長仍追不上家庭總量擴張。
還要注意，2025年數據並非新一輪人口普查的最終結果。畢馬威是把2021年人口普查、澳洲統計局住房調查、租賃保證金和家庭增長數據結合起來進行推算；只計算居住在自己所擁有住宅內的家庭，擁有投資房但自己租房居住者並不計入。畢馬威也明確註明，2025年結果屬於初步估算，未來可能修訂。
悉尼的住房自有率跌破六成
悉尼自住率四年下降1.2個百分點，看似不算巨大，但放在數百萬居民規模的城市中，意味著更多人繼續租房、推遲買房，或遷往更便宜的地區。真正的障礙也不只是首付，而是房價、收入和貸款能力之間的差距。2026年以來，澳聯儲已三次加息，並在6月將現金利率維持在4.35%。澳聯儲6月聲明指出，金融環境已經明顯收緊。
目前悉尼住宅價值6月下跌1.2%，較1月高點低3.7%。但利率上升壓低了家庭可貸金額，房價回落帶來的好處，很可能被更高月供抵消。悉尼還存在住房與就業錯配。醫院、學校、零售和專業服務崗位集中在就業較多的城區，但當地住房往往超出普通從業者的承受能力；遠郊住宅雖然便宜一些，卻伴隨更長通勤和更高交通成本。
因此，悉尼自住率下滑更像結構性問題，而不是一輪房價調整就能解決。
昆州和西澳上升，住房版圖重新劃分
畢馬威數據顯示，昆州自住率由63.9%升至64.9%，西澳由69.2%升至69.9%，維州則維持在68.7%。2020年前後，昆州和西澳曾同時具備相對較低的房價、低借貸成本和遠程辦公條件，讓部分家庭轉向布里斯班、珀斯及區域市場；墨爾本外圍新區持續提供總價較低的新房，也幫助維州穩住自住率。
但這些地區的可負擔優勢正在收窄。Cotality數據顯示，截至2026年6月，珀斯住宅價值一年上漲23.9%；布里斯班和珀斯買家在2026年前五個月購買中位價住宅所需的年收入，分別增加約1.7萬和1.65萬澳元。可負擔需求不斷轉向這些城市，也在快速抬高當地門檻。若供應追不上人口流入，今天承接悉尼外溢需求的城市，未來同樣可能面臨自住率壓力。
這意味著，昆州和西澳自住率上升不能全部歸因於悉尼居民遷入。當地就業、工資、土地供應、新房建設和家庭結構同樣發揮作用。但可以確定的是，可負擔性正在重新劃分澳洲人口和自住家庭的地理分佈。
更多的澳洲家庭停留在了租房市場
自住率停滯的另一面，是更多家庭需要更長時間留在租賃市場。雖然不能把租金上漲全部歸因於買不起房，但當首次置業者延遲入場、人口繼續增長、出租房供應偏緊時，租房需求就更難明顯緩解。Domain六月季度租金報告顯示，悉尼獨立屋租金三個月上漲50澳元至每周850澳元，公寓上漲30澳元至780澳元，均創紀錄；布里斯班獨立屋租金也升至每周700澳元。
最新SQMResearch租金數據則顯示，截至7月20日的一年，悉尼綜合掛牌租金上漲7.4%，全澳上漲7.5%。這形成了一個現實循環：租金越高，租戶越難積累首付；儲蓄時間越長，越容易繼續面對房價、利率和生活成本變化。住房自有率下降因此不只是買房問題，也會擴大租賃市場壓力和家庭財富差距。
低首付確實能幫助進場，卻解決不了長期月供
澳洲目前已經擴大5%首付計劃。根據澳洲財政部說明，自2025年10月起，計劃取消名額和收入上限，並提高房價上限；符合條件的首次置業者最低可支付5%首付，單親家庭最低為2%。截至2026年5月，政府表示已有超過25萬人通過相關計劃進入住房市場。不過，降低首付不等於提高持續還款能力。
澳洲統計局最新房貸數據顯示，2026年3月季度首次置業自住貸款為30241筆，環比下降4.3%，但同比增長5%；平均貸款額升至約61.4萬澳元。買家可以更早入場，卻也可能承擔更高本金和更長的負債周期。財政部公開模型還估計，擴大5%首付計劃可能令六年後的房價比沒有該計劃時高約0.6%。
這不代表計劃無效，而是說明需求支持若沒有供應配合，部分幫助可能被房價吸收。政策既要幫助家庭買得進，也要確保他們長期供得起。
——結語——
最新測算揭示了澳洲住房市場最關鍵的矛盾：自住家庭數量仍在增加，但全國住房自有率整體停滯；置業願望依然強烈，但機會正向不同城市重新分配。昆州、西澳和墨爾本外圍暫時提供了替代路徑，悉尼卻因房價收入差距、利率、貸款能力和住房區位錯配，將越來越多普通家庭擋在自住市場之外。
悉尼59.9%的自住率，不只是房地產周期變化，更關係到年輕家庭和普通勞動者能否在工作的城市獲得長期住房安全。要扭轉這一趨勢，澳洲不能只依賴低首付、貸款擔保或短期房價下跌，還需要增加可負擔住房、改善交通與就業布局，並讓首次置業支持更精準。否則，住房自有率即使保持穩定，也可能只是更多家庭被迫離開最昂貴的城市，或在租賃市場中停留更久。
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