新一輪的澳洲房市拍賣情況已經出來了，上周的拍賣比前一輪房市拍賣的低迷稍微有些緩解，但總體來看還是與上上周的情況相差不大。目前市場的主流判斷比較明確，澳洲大概率將在今年年內再進行一次加息，且有一定概率是在8月11日的RBA會議上公布消息。與此同時，隨著NAB等銀行機構下放利率的消息發出，也有專家認為澳聯儲經過今年的一系列加息或許會在明年進行降息。利率與通脹對於目前澳洲房價的影響也是比較大的，人們也期待能改變局面。
大家應該也都多少知道了本輪澳洲房市的拍賣情況了吧，在上上周澳洲房市的拍賣情況中，悉尼是跌破了50%的拍賣清空率的，本周略有回暖，清盤率為53%，計劃拍賣套數為564套。墨爾本的房產拍賣清空率為55%，和上一輪相比沒什麼區別，包括694套的計劃拍賣套數也一樣。再看布里斯班和堪培拉，布里斯班的清空率較上上周而言下跌了10%，堪培拉有差不多10%的上升，將兩座城市放在一起看清盤率相差不大，房屋計劃拍賣總數分別為139套和44套。阿德萊德依舊在幾大城市裡是比較溫的，尤其是拍賣清空率，依舊為44%，也是在整個澳洲房市內比較難得的。
澳洲房市在連續數年強勁上漲之後，正在進入明顯降溫階段。截至6月季度，悉尼獨棟屋價格下跌3.3%，創下自2022年以來最大季度跌幅。短短三個月內，悉尼獨棟屋中位價蒸發近6萬澳元，降至約173萬澳元。公寓市場同樣開始轉弱。悉尼公寓價格季度下跌1.5%，這是近兩年來首次錄得季度下跌，顯示樓市降溫已不再局限於獨棟屋，而是開始向更廣泛的住宅市場蔓延。最新數據顯示，全澳新增掛牌房源中選擇拍賣的比例明顯下滑，已從2025年11月接近45%的近期高點，降至2026年6月略高於30%。自2025年末以來，澳洲房產成交量持續走低。越來越多業主也開始迴避公開拍賣，轉而選擇私下議價出售。
📝 三點小建議（投資者）
1.買新房和樓花，要先看風險而不是看稅務和優惠
目前最值得警惕的是，新房市場並不只是供應不足這麼簡單。SMSF住宅借款規則變化、建築成本重新上行、開發商融資壓力和買家貸款不確定性，都可能影響新房項目的實際落地。對投資者來說，現在買樓花或新建住宅，不能只看首付低、稅務有優勢、宣傳租金高，而要重點核查開發商資金實力、預售買家結構、合同融資條款、預計完工時間和交割估值風險。
2.房低清盤率是讓人更精確地篩選買家
拍賣清盤率繼續偏低，說明賣家預期和買家出價之間仍有明顯落差。但這並不代表所有房源都會大幅降價，也不代表市場完全沒有需求。真正值得關注的，是那些多次調價、流拍後轉私售、業主明確需要成交，但房子本身沒有硬傷的標的。投資者現在不應只等市場崩盤價，而應把低流動性當成談判機會，用近期成交、在市時間、降價記錄和租金回報反推合理出價。冷市場里，耐心比激進出價更值錢。
3.利率小幅鬆動要用來增加緩衝，而不是放大槓桿
近期部分銀行繼續下調固定利率，說明貸款機構正在爭奪優質客戶，但強勁就業和通脹壓力仍讓RBA後續路徑存在不確定性。對購房投資者來說，利率優惠不應被理解成重新加槓桿的信號，而應被用來提高安全墊。現在買房前，最好同時測算當前利率、再加息一次、租金低於預期三種情景；如果只有在最樂觀情景下才勉強持平，這類資產就不適合出手。真正穩妥的做法，是把貸款成本談低，把現金緩衝留足，再用更保守的價格進入市場。
備註：數據僅為參考，做決定前，建議再複核本市當周最終數據與下周預告場次。
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