維州最近的變化，真的有點快。
不久前，維州州長才剛剛換人，前州長Jacinta Allan今天又正式宣布，不會參加今年11月的州選舉，結束她長達27年的政治生涯。
但政壇大換血的同時，對普通澳洲人來說，眼下更現實的問題恐怕還是錢。因為就在剛剛，一個和大家錢包直接相關的數字公布了：截至5月份的年度工資增長率為3.7%
聽起來工資又漲了？但仔細一算卻有點扎心：物價漲得更快。忙活了一整年，工資數字雖然變大了，但實際購買力卻沒有真正跟著漲。
偏偏另一邊，澳洲樓市也開始降溫。ANZ最新預測，
悉尼房價從高點可能下跌14.5%
墨爾本也可能跌12.8%
一邊是工資追不上生活成本，一邊是高房貸壓力還沒過去，現在連房價也開始往下走。房子還要不要買？手裡的錢又該放在哪裡？
工資漲了3.7%
但澳洲人反而更窮了！？
就在剛剛，澳洲統計局又公布了一個和大家錢包直接相關的數據。
截至5月，澳洲全職成年人平均每周正常收入已經達到$2,083.70。
聽起來還不錯，但問題來了
過去一年的工資只漲了3.7%
已經是2022年11月以來最低的年度增幅
而同期通脹卻達到3.8%！
也就是說，工資確實漲了，但物價跑得更快，大家真正能買到的東西並沒有變多。說白了：工資條上的數字變大了，錢包卻沒感覺輕鬆多少。
而且不同打工人的感受還不太一樣。
過去半年，公共部門平均周薪增長了2.3%，私營部門卻只有1.4%。
行業方面，運輸、郵政和倉儲表現最好，工資增長達到4.3%；各州當中則是昆州漲得最快，達到2.5%。
倒是有一個好消息：澳洲男女全職平均周收入差距已經縮小到11.3%，創下歷史新低。
但對背著房貸的家庭來說，現在真正頭疼的還在後面。本周RBA剛剛決定，繼續把現金利率維持在4.35%。
更扎心的是，RBA目前預計通脹要到2028年6月，才可能真正回到2%至3%目標區間的中點附近。
而行長Michele Bullock也沒有給房貸族吃定心丸，反而明確表示：如果有必要，RBA還是會再次採取行動。所以現在澳洲家庭面對的局面就很尷尬了：工資漲不過物價，生活成本還是高，房貸利率又遲遲下不來。
辛辛苦苦工作一年，工資確實多了一點，但房貸、保險、超市賬單、電費一扣…最後真正能留在口袋裡的，又能有多少？
悉尼/墨爾本跌幅最大
澳洲投資者重新考慮錢放哪裡
工資增長放緩已經夠扎心，另一邊澳洲樓市也開始降溫。ANZ最新直接下調了房價預期，而且這一次，悉尼和墨爾本跌得最狠。
ANZ認為，現在澳洲樓市降溫的速度，比他們原本預計的還要快。
按照最新預測，今年澳洲首府城市房價可能下跌4.3%，2027年再跌3.4%。
如果從這一輪房價高點一直算到谷底，累計跌幅可能達到10.6%。
但悉尼和墨爾本更慘。悉尼房價從高點可能平均下跌14.5%，墨爾本也可能下跌12.8%。
也就是說，一套價值$150萬的房子，如果真的跌14.5%，賬面上就是超過$21萬沒了。
為什麼會預測跌這麼快？說到底還是幾個老問題:利率太高、房子太貴，普通人越來越買不起。
再加上近期稅收政策變化和全球經濟的不確定性，很多原本準備買房的人，現在乾脆先等等。
市場到底有多冷？一個很明顯的信號就是悉尼和墨爾本部分市場的拍賣清盤率已經跌到50%以下。通常清盤率長期低於50%，市場的話語權就開始慢慢從賣家轉向買家。
不過，ANZ也認為澳洲房價不太可能一直這麼跌下去。原因也很現實，那就是房子還是不夠。
澳洲住房供應長期短缺，加上建築成本高、建築行業產能有限，新房想一下子大量冒出來也不現實。
因此ANZ預計，這一輪樓市可能在2027年觸底，2028年重新反彈約5%，背後的關鍵就是市場預期2027年下半年可能開始降息。
而且，不只是ANZ看跌。NAB也預計今年首府城市房價可能下跌約5%，悉尼和墨爾本的跌幅可能達到10%左右；CBA則預計今年悉尼跌約6%，墨爾本跌約7%。
所以現在的澳洲樓市，確實開始有點變味了。工資跑不過物價、房貸利率還在高位，房價又開始往下走…
房子不香了？
$68億瘋狂湧入ETF
銀行推出40年房貸
而當樓市開始降溫，澳洲投資者的錢也在悄悄換方向。房地產市場這邊降溫，ETF那邊卻突然火了！
數據顯示，僅僅上個月，就有創紀錄的$68億資金湧入澳洲上市ETF。
今年以來，ETF資金流入已經達到$365億，照這個速度下去，甚至可能打破去年全年$530億的紀錄！
其中最受歡迎的，並不是那些特別激進的產品。高股息ETF、債券等偏收益型產品，吸走了超過四分之一的新增資金。
背後的原因其實也不難理解。一邊是澳洲房價開始下跌，另一邊是今年連續加息，再加上政府5月宣布的稅制改革，讓投資房的吸引力進一步受到影響。
房子越來越貴、貸款成本越來越高，未來稅務優勢又可能減少，一些投資者自然開始尋找其他地方放錢。
而且現在關注ETF的已經不只是普通散戶。VanEck透露，越來越多私人銀行、家族辦公室和高凈值投資者都開始主動諮詢ETF，重新考慮自己的資產配置。
澳洲ETF市場現在已經膨脹到約$3710億，市場上共有494隻產品，甚至連AI、半導體、量子計算、稀土、黃金等各種主題都開始冒出來。
不過，ETF火歸火，也不代表買什麼都賺錢。最近一些太空主題ETF就因為相關股票大跌，單月直接跌了接近30%。
說到底，任何投資都有風險。
但有意思的是，就在越來越多投資者重新考慮錢還要不要繼續放在房子里的時候，銀行這邊也開始想辦法了。
為了緩解高利率下的現金流壓力，澳洲甚至出現了最長40年的房貸產品。
以前30年房貸已經覺得夠久了，
現在直接拉到40年！
比如AMP Bank最近推出的投資房貸款，最長貸款期限達到40年，還可以提供最長10年的Interest Only安排。
月供確實可以因此降低，但問題也很明顯貸款時間越長，最終付出去的總利息也可能越多。
目前四大銀行還沒有跟進40年房貸，但澳洲已經有一些規模較小的銀行和非銀行貸款機構提供類似產品。
專家也提醒，40年貸款產品選擇相對有限，不僅可能面臨利率競爭力不足的問題，未來想要refinance，選擇也可能更少。
所以40年房貸看起來解決的是每個月還不起的問題，但真正需要考慮的是：為了現在少還一點，你願不願意多背10年債，甚至多付幾十萬利息？
尤其現在澳洲樓市正在降溫、投資房貸款需求也在下降。
一邊是投資者把錢轉向ETF，一邊是銀行把房貸從30年拉到40年，澳洲人的投資邏輯，確實正在發生變化。
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