大事不妙！在澳洲買房的人現在要集體跑路！越來越多的澳洲房東開始害怕！維州投資者再次流失！房東賣方佔比接近買方兩倍，資金開始轉向
———前言———
2026年聯邦預算公布三個多月後，維州房地產市場再度出現一個熟悉的信號：房東賣出的速度，明顯快于投資者重新買入。8月16日，最新報道援引Ray White維州拍賣數據稱，目前投資者約佔其拍賣買家的16%，但約30.5%的賣家是正在出售物業的房東。換句話說，在這一拍賣樣本中，投資者賣方佔比接近買方的兩倍。
更值得關注的是，最新官方貸款數據也指向同一方向。澳大利亞統計局（ABS）最新數據顯示，2026年6月季度，維州投資者新住房貸款數量環比下降14.2%，跌幅僅次於新州。問題已經不只是房東在賣，而是維州住宅投資的回報邏輯正在重新計算。
這不是突然發生，聯邦預算讓投資潮加速了
維州投資者撤退並非始於今年。報道顯示，2023年6月，維州出售住宅中約29%來自房東出售投資物業，而2018年約為15%。當時不少投資者已經把土地稅、利率和監管成本列為退出原因。其中，維州自己的稅制變化非常關鍵。根據維州稅務局最新規定，從2024土地稅年度起，為償還債務，土地稅門檻和稅率發生調整。
部分持有土地價值較低的投資者也開始進入徵稅範圍，較高檔位還增加固定附加稅和0.10個百分點稅率。這套安排計劃持續至2033年。因此，2026年5月聯邦預算並不是投資者撤退的唯一原因，更像是在原有壓力上再加一層。州土地稅、高利率、保險維修成本，再加上新的聯邦稅改，共同改變了房東的持有賬本。
投資貸款大降，首次置業者的情況沒有好轉
ABS最新數據顯示，2026年6月季度，全澳新住房貸款數量下降5.4%至134225筆；其中投資者貸款下降8.6%至52599筆，是2022年9月季度以來最大季度跌幅。維州投資者貸款更是環比下降14.2%。不過，全澳投資者貸款數量仍比一年前高2.8%。
目前維州當季約有9760筆投資者貸款，同時約有9407筆首次置業者貸款，因此如果投資貸款繼續減少，首次置業者貸款數量可能在年底前超過投資者。ABS貸款統計顯示，全澳首次置業者貸款在6月季度同樣下降2.9%。也就是說，如果兩者真的交叉，很可能首先是因為投資者下降得更快，而不是年輕人的購買力突然明顯增強。
真正改變投資者賬本的是什麼
今年聯邦預算最大的變化，是重新設計住宅投資稅收激勵。根據澳洲財政部最新說明，從2027年7月1日起，住宅負扣稅原則上將主要保留給符合條件的新建住宅；2026年5月12日晚上7時30分前已經持有或簽約的投資物業，則獲得祖父條款保護。
預算后購買的存量住宅也不是完全不能抵稅，而是租賃虧損不能再抵扣工資等非住宅收入，仍可抵扣其他住宅投資收入、相關資本收益並結轉。資本利得稅改革也主要從2027年7月1日起針對之後累積的收益，核心法案已於6月26日獲得批准。
與此同時，利率壓力同樣不能忽略。澳聯儲8月11日最新決議將現金利率維持在4.35%，但今年已經三次加息。澳聯儲最新報告明確指出，近期住房市場走弱，是加息、聯邦預算稅改以及市場環境變化共同作用的結果。因此，把投資貸款下降全部歸因於預算，同樣並不准確。
投資者從二手房轉向新房
這很可能是這輪變化中最值得注意的地方，根據分析，澳洲6月季度投資者購買存量住宅的貸款數量下降14.8%，但購買新建住宅的貸款反而增長4.4%，並達到紀錄高位。這說明市場正在發生的，並不只是投資者逃離，而是資金方向開始改變。聯邦政府的政策目標，本來就是減少稅制對購買現有住宅的鼓勵，把投資資金推向能夠增加住房供應的新建項目。
對首次置業者而言，這可能意味著與投資者爭搶同一套二手房的壓力下降；對住房供應而言，如果更多資金真正進入新建項目，也可能增加未來出租房源。但問題在於，新房從融資、開工到交付需要時間，短期內舊房東退出的速度，仍可能快于新增住房補充。
房東退出會不會推高租金
租賃市場因此成為最敏感的問題。最新數據顯示，墨爾本典型掛牌租金已經達到每周600澳元，相當於每年3.12萬澳元，不少城區過去一年租金繼續明顯上漲。但這樣說並不完全成立，如果一套投資房最終賣給原本正在租房的首次置業者，那麼出租供應少了一套，同時租賃需求也少了一個家庭，影響可能部分抵消。
真正更容易造成凈出租供應下降的，是買家此前住父母家，或者本身並未佔用一套出租房。所以未來租金走勢，不能只看有多少投資者退出，還要看這些房子賣給誰、投資者是否轉向新房、新房什麼時候交付，以及人口增長和當地空置率如何變化。房東減少可能加劇部分區域租賃壓力，但並不意味著每賣掉一套投資房，租金就一定上漲。
——結語——
維州投資者再次撤退已經有越來越多數據支持：Ray White拍賣樣本中，房東賣方佔比明顯高於投資者買方；澳大利亞統計局數據顯示，維州投資者貸款一個季度下降14.2%；全澳範圍內，投資者購買存量住宅的貸款快速減少，但購買新房的貸款卻繼續增長。
所以，這一輪變化真正值得關注的，不只是房東跑了多少，而是投資資金正在流向哪裡。如果投資者從爭搶存量住宅轉向新建住房，首次置業者可能面對更少競爭，未來新增出租供應也可能增加；但如果舊房東退出太快，而新房建設和交付跟不上，那麼過渡階段首先承受壓力的，仍可能是租客。
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