摘要
澳洲房租市場最近又出現一個讓租客緊張的數字——30%。NAB及地產行業圍繞聯邦政府負扣稅改革提出的情景分析，引發了「未來18至24個月房租會不會大漲」的討論。但需要先說清楚：30%並不是全國房租必漲30%的官方預測，而是建立在特定條件下的理論情景。與此同時，Treasury估算改革對全國中位數租金的影響約為每周2澳元。真正值得維州華人租客關注的，是房租本來就已經不便宜，政策變化又可能怎樣影響未來的租賃市場。
01
30%從哪裡來？
一場「每周2澳元」和
「30%」的數字較量
這場爭議的起點，是聯邦政府今年預算案公布的住房稅制改革。按照計劃，從2027年7月1日起，對於2026年5月12日晚預算案公布后購買的現有住宅投資房，負扣稅優惠將受到限制；新建住宅仍可享受相關優惠，同時資本利得稅制度也將調整。政府希望藉此減少投資者與首次購房者爭搶現有房源，並把投資更多引向新建住房。
問題在於，投資房東如果少了稅務優惠，投資回報率會不會下降？NAB和地產行業近期提出了一個令人吃驚的情景：如果房價保持不變，而投資者又希望維持原來的投資收益，那麼租金理論上可能需要大幅上漲，最高涉及25%至30%。但這裏必須划重點——NAB已經說明，這個30%是情景分析，不是租金一定上漲30%的預測。近期市場討論也指出，租客的支付能力本身會限制房東漲價空間，實際漲幅未必接近這個數字。
而政府給出的數字完全是另一套邏輯：Treasury模型認為，這項稅改對全國中位數租金的影響大約只有每周2澳元。也就是說，現在爭論的並不是「30%和2澳元誰已經成為事實」，而是雙方對於投資者行為、房源供應和市場價格變化採用了完全不同的假設。
02
為什麼租客
還是會緊張？
因為已經沒有多少
「漲租空間」了
即使暫時不考慮30%這個最極端的數字，維州租房者面對的現實也並不輕鬆。Homes Victoria數據顯示，截至2025年9月季度，墨爾本大都會區中位數周租金已經達到580澳元，單季度上漲10澳元；維州地區租金中位數則約為470澳元。 對一個每周收入並不算高的家庭來說，房租哪怕每周只增加30或50澳元，一年也分別意味著多支出1560澳元或2600澳元。
這也是為什麼「30%」這個數字會讓租客產生強烈共鳴。假設你現在在墨爾本租一套600澳元/周的房子，如果真的上漲30%，就是每周多180澳元，一年增加9360澳元；如果是700澳元的房子，一年則增加超過1萬澳元。當然，這隻是幫助大家理解數字的假設，並不意味著未來一定會發生這樣的漲幅。
更現實的問題是，租客現在已經處於一個比較脆弱的位置：房租、食品、交通、保險和水電等生活成本同時上漲，很多華人家庭還要承擔孩子教育、車輛和家庭成員往返澳洲的開支。對於剛畢業的年輕人、留學生家庭或者剛在墨爾本買房但仍需要租房過渡的人來說，每周幾十澳元的變化，都可能迅速變成一筆不小的年度支出。
03
綠黨為什麼
突然要求「凍結租金」？
真正的爭議來了
面對30%上漲的討論，綠黨提出的方案明顯更加激進：先凍結租金，再長期限制漲幅，同時擴大公共住房建設。在維州，Greens提出的方案包括兩年租金凍結，之後將漲租幅度與工資增長或CPI挂鉤，並且希望把租金上漲綁定到房屋本身，而不是綁定租客，避免房東通過換租客來重新大幅提高租金。
這個方案對租客當然很有吸引力。綠黨援引Parliamentary Budget Office測算稱，如果實施兩年凍結、隨後按照工資增長限制漲幅，到2030年，維州中位數租客累計可能節省約15,590澳元；到2040年，這一數字甚至可能達到12萬澳元以上。不過這屬於政策情景下的估算，並不是所有租客實際都能省下這麼多錢。
但問題也很明顯：房東會不會因為租金受到限制、投資稅收優惠又減少，而乾脆退出出租市場？如果大量投資者出售投資房，短期內租客可能確實得到租金保護，但長期出租房供應會不會減少？這正是經濟學家和房地產行業最擔心的問題。因此，租金凍結並不是一個簡單的「凍結以後大家都受益」，它必須和增加住房供應一起討論，否則可能只是把問題從「租金太貴」變成「有錢也找不到房」。
04
政策分歧的核心：
投資回報、供應變化
與租客承受力
從更宏觀的角度看，這場爭論的本質並不只是「漲30%還是漲2澳元」，而是三種不同政策邏輯的碰撞。政府希望通過稅制調整引導投資進入新建住房，從源頭增加供給；NAB等機構則強調，如果投資回報下降，市場行為可能發生變化，從而影響租金水平；而綠黨則認為當前租客已經承受過高成本，必須通過直接干預來穩定租金。、
問題在於，這三種邏輯都只解決了住房問題的一部分，卻沒有一個方案能單獨覆蓋「價格、供應、投資信心」三者的平衡。尤其在墨爾本這樣人口持續增長、租賃需求長期偏緊的城市，任何單一政策都可能帶來連鎖反應。
05
現在最實用的
不是恐慌
而是做好這幾件事
首先，不要看到「30%」就馬上認為自己的房租明年一定暴漲。目前30%屬於特定假設下的情景分析，政府也有完全不同的模型結果。真正決定你下一次續租價格的，依然是當地供需、類似房源價格、房東情況以及市場承受能力。其次，如果近期準備續租，可以提前搜集同區域、同戶型的出租價格，把Domain、realestate等公開房源作為參考；如果房東提出明顯高於市場水平的漲幅，也要了解維州關於漲租頻率、通知和複核的規定。維州目前一般要求漲租至少間隔12個月，租客如果認為漲幅不合理，也可以通過Consumer Affairs Victoria了解相關程序。
對於在墨爾本租房的華人家庭，還有一個很實際的辦法：提前做自己的「租金壓力測試」。比如現在每周600澳元，可以分別按照650、700甚至750澳元計算全年住房支出，看看家庭預算還能不能承受。如果發現一旦漲到某個水平就必須搬家，那就不要等到收到漲租通知后才開始找房，而應該提前觀察附近區域的價格和交通條件。
如果你已經是租客，也建議保存好租約、付款記錄、房屋狀況報告以及歷次漲租通知。遇到不確定的情況，不要只聽房東或中介口頭解釋，可以直接查詢Consumer Affairs Victoria的官方規則。尤其對於英文不太熟悉的華人家庭，搞清楚自己的租客權利，比因為害怕漲租而被動接受任何條件更重要。
💡寫在最後
這場關於房租的爭論，最終可能不會簡單落在「漲30%」或「凍結租金」其中任何一個極端結果上。政府希望通過稅制改革優化住房結構，Treasury認為對租金影響有限，NAB等機構則提醒市場行為可能帶來連鎖反應，而綠黨則強調租客已經處於壓力之下，需要更直接的保護措施。
對墨爾本華人租客來說，更現實的問題其實是：無論政策如何變化，租房成本都在持續佔據家庭預算越來越大的比例，而可選擇的住房空間卻並沒有同步擴大。未來真正影響生活質量的，可能不是某一個百分比，而是你在租房市場中的「可選項」是否越來越少。
💬你怎麼看？
1. 你現在在墨爾本租房，每周大約要花多少錢？
2. 如果未來房租上漲10%、20%，甚至真的上漲30%，你還能接受嗎？
3. 你更支持「限制房租」，還是認為政府應該把重點放在增加住房供應上？
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