摘要
在墨爾本Maidstone，一對夫婦當年花約41.5萬澳元買下一套公寓，最近卻可能因為整棟樓的嚴重基礎問題，被要求承擔最高約37.4萬澳元的特別征費。更麻煩的是，這並不是維州第一次出現類似情況。外牆、結構、防水、消防等建築缺陷，都可能讓整個Owners Corporation突然面對數百萬澳元的維修賬單。對於準備在墨爾本買公寓的華人來說，真正要看的可能不只是房價，而是這棟樓過去發生過什麼、未來可能還要花多少錢。
01
40萬的房子
再來一張37萬的賬單
買房本來應該是一件讓人安心的事情，但Maidstone這套公寓的業主Sue McLean和丈夫，最近卻遇到了一個很多買家想都沒想過的問題：房子已經買下來了，還可能需要再拿出幾十萬澳元。這套公寓當年約41.5萬澳元購入，原本主要給兒子居住，但建筑後來被發現存在嚴重的基礎沉降和結構移動問題。現在整棟樓的維修成本估算已經達到約1700萬至2000萬澳元，單個業主最高可能承擔約37.4萬澳元。
更現實的是，這筆錢不是簡單的一次性維修費。業主法人正在考慮通過貸款籌集維修資金，業主隨後長期償還。按照目前討論的方案，每套公寓每月可能增加約2300至3500澳元的支出。對於本來就背著房貸的家庭來說，這幾乎相當於突然多出了一筆「第二房貸」。而且維修費用目前仍存在進一步增加的可能，真正讓業主擔心的並不是一個已經確定的數字，而是這個窟窿到底有多大、什麼時候才能填完。
02
這不是墨爾本
第一次發生
如果你覺得37.4萬澳元只是一個極端個案，其實還不能完全放心。過去幾年，維州已經出現過多起公寓因為建築缺陷，讓普通業主陷入巨額維修費用的案例。
例如墨爾本曾有一棟公寓因為易燃外牆問題需要進行大規模整改，當時估算更換不合規外牆材料就需要約200萬至300萬澳元，而開發商進入自願管理后，業主面臨自己承擔賬單的局面。另一個位於墨爾本東南區的公寓項目，嚴重缺陷涉及漏水、黴菌以及外牆材料等問題，業主不僅承擔了大約50萬澳元的專家報告和法律費用，還不得不通過Owners Corporation貸款進行重建，貸款利息每年就超過15萬澳元。
還有一個更典型的數字：2022年曾有一處Frankston South公寓被發現存在大量嚴重缺陷，維修費用預計達到約800萬澳元，而整棟樓只有33名業主需要共同面對這筆賬單。這也解釋了為什麼公寓建築問題一旦從「漏水、裂縫」升級成結構、外牆或防水系統問題，最後的費用可能遠遠超過普通家庭的承受能力。澳洲建築規範委員會相關研究估算，建築缺陷每年給澳洲經濟造成的成本約為25億澳元。
03
為什麼最後
會變成業主買單？
很多人第一次遇到這種事情都會問：「明明是開發商建的，為什麼最後我要付錢？」問題就在於，建築責任和Owners Corporation的維修責任並不是一回事。
公寓樓里的屋頂、外牆、公共管道、電梯以及部分結構設施，往往屬於共有部分，需要由Owners Corporation負責維護。維州規定，Owners Corporation可以收取正常年度費用，也可以針對突發或非日常支出收取Special Fee，還可以建立維修基金甚至借款。也就是說，如果整棟樓突然需要花1000萬澳元維修，而開發商又無法及時承擔，業主法人就可能先想辦法把建築修起來，最後費用通過特別征費或貸款轉嫁到業主身上。
當然，這不代表開發商出了問題業主就只能認命。維州規定，在一定情況下，Owners Corporation可以追究開發商的合同和法定義務，業主也可以通過VCAT等途徑維權。問題在於，訴訟往往需要時間和錢，如果開發商已經倒閉、進入破產程序或者沒有足夠資產，業主眼前的維修卻不能一直等。因此現實中最痛苦的情況往往是：房子必須先修，官司卻還沒打完，錢只能先由業主想辦法解決。
04
華人買公寓
千萬別只看房價
這類新聞對墨爾本華人買家的最大提醒，其實非常簡單：買公寓之前，除了驗自己的房子，還要「驗整棟樓」。
維州消費者事務部門給出的官方清單非常明確。買公寓時，應該查看Section 32里的Owners Corporation Certificate，同時要求查看最近幾年的Owners Corporation會議記錄、財務報表、預算、保險、維修記錄和法律索賠情況；還要問清楚目前有沒有Special Levy、Owners Corporation有沒有借錢、維修基金有多少錢，以及未來有沒有大型工程。
特別是Maintenance Plan（維修計劃）不能忽視。對於需要制定維修計劃的Owners Corporation，這份計劃應該覆蓋未來10年的重大維修和更換項目，包括目前狀況、預計維修時間和費用。如果一棟樓幾十年都沒有認真做長期維修規劃，表面上每季度的Owners Corporation費用可能很便宜，但未來突然出現一筆幾十萬甚至幾百萬澳元的賬單，反而更加危險。
所以如果你正在看墨爾本公寓，建議至少問清楚五件事：有沒有Special Levy？有沒有建築缺陷報告？有沒有正在進行的訴訟？Owners Corporation有沒有貸款？未來幾年有沒有大型維修？如果賣家或中介對這些問題回答含糊，最好不要急著下定金。維州官方也建議買家考慮獨立的建築檢查，而不是完全依賴賣家或中介提供的報告。
05
新規來了
但老公寓的問題還在
維州政府其實已經開始針對這個問題補漏洞。新的Developer Bond Scheme規定，未來符合條件的新建四層及以上公寓，開發商需要向監管機構繳納相當於建築成本2%的保證金；如果在規定檢查中發現缺陷而開發商沒有修復，Owners Corporation可以申請使用這筆保證金處理相關維修。該制度針對的是2027年7月1日以後取得建築許可證的項目，所以它無法直接解決大量已經建成的老公寓問題。
維州還在推進10年期的公寓建築缺陷保險制度。如果正式實施，符合條件的新公寓發生相關重大缺陷時，Owners Corporation可以在不需要先證明究竟是誰負責的情況下提出保險索賠，理論上能夠減少業主多年打官司、自己先掏錢維修的風險。
💡寫在最後
Maidstone這起37.4萬澳元的特別征費，真正值得關注的不是「墨爾本公寓不能買」，而是買公寓時千萬別只盯著每平方米多少錢。你買下的不只是自己的幾十平方米，也同時成為Owners Corporation的一員，需要共同承擔整棟樓未來的維修責任。尤其對於很多第一次在澳洲買房的華人來說，一套看起來便宜、Owners Corporation費用很低的公寓，背後可能隱藏著完全不同的風險。
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