「RBA已經加息了，銀行還沒發通知，我現在能做什麼？」
先別只想著從生活費里硬擠。
9月29日，RBA把現金利率提高0.25個百分點至4.60%。但你的房貸利率什麼時候變、會不會足額上調，要看自己的貸款機構。
Macquarie已經宣布10月15日起上調浮動房貸參考利率0.25個百分點；截至9月30日上午，ANZ仍表示正在評估。銀行生效日不同，也給了客戶一個先檢查房貸的時間窗口。
這次加息，你每月可能多還多少
The Age的測算顯示，如果貸款60萬澳元、剩餘25年、當前利率6.50%，利率上調0.25個百分點后，每月還款大約增加93澳元。
Herald Sun引用Finder的測算則顯示，約73.1萬澳元的平均貸款，每月大約增加113澳元。
兩個數字沒有衝突，只是貸款金額和計算條件不同。你真正要看的，是自己銀行何時調整、調整多少，以及新的最低還款額從哪一期開始。
RBA也明確表示，如果通脹需要，不排除繼續加息。但下一次會不會再加，目前沒有確定答案。
現在最實用的做法，是先把這次已經發生的0.25個百分點處理好。
第一件事
讓老銀行重新報一次利率
先做repricing——就是讓現有銀行重新給一個更低的利率。打電話或發消息時，可以直接要求做rate review，並讓對方把新利率和生效日說清楚。
如果能談低0.25個百分點，利率上的效果大致可以抵掉本次加息；實際月供仍取決於銀行如何調整還款額、剩餘年限和還款方式。貸款金額較大的客戶有時能爭取到更明顯的折扣，但不是保證，銀行還會看房屋價值、貸款占房價的比例和產品條件。
不要只問「能不能降」。把其他貸款機構針對相近客戶的報價準備好，再問現有銀行是否願意匹配，談判通常會更具體。
第二件事
重新估價，再決定要不要轉貸
如果老銀行給出的價格不夠好，再比較refinance，也就是把貸款轉到另一家機構。不要只看廣告利率，要把退出費、申請費、估價費、年費和返現一起放進去，算清扣完成本后一年到底能省多少。
這一步最好同時做revaluation——就是重新評估房子現在值多少錢。房屋估值會影響LVR，也就是貸款餘額占房價的比例；還會影響equity，也就是房屋估值扣掉貸款后剩下的可用空間。
房價正在回落，越早知道當前價值，越早有一個真實起點判斷轉貸定價、可用equity和cash-out套現空間，也能確認房屋價值是否仍高於貸款。估價不是永久鎖價，不同貸款機構可能給出不同結果，最後仍以所選機構的估價和審批為準。
第三件事
檢查還款結構和offset
先確認工資和日常現金是否真的放在與房貸正確連接的offset賬戶里。offset就是用賬戶餘額抵減計息貸款金額；錢放錯賬戶，可能看起來有存款，卻沒有少付房貸利息。
如果你更在意未來一兩年的月供確定性，可以比較固定、浮動或split loan。
split loan就是一部分固定、一部分浮動：固定部分控制月供，浮動部分保留offset和額外還款的靈活性。固定並不自動等於更省，要按當前報價、可能的提前還款限制和你的現金流一起算。
準備買房，不用停下來，但預批要更新
這次加息后，AFR引用Canstar的測算顯示，平均雙收入家庭的借款能力可能再減少約2.24萬澳元；Cotality估算，今年以來四次加息累計讓中位家庭的借款能力減少接近9萬澳元。
這不等於現在不能買。房價回落、競爭減少，也可能讓準備充分的買家得到更好的談價空間。
關鍵是不要繼續拿舊的pre-approval出價。pre-approval就是銀行按你當時資料預估的可貸額度；現在應該按最新利率重算舒適月供、可貸範圍和出價上限，再根據真實收入結構比較不同貸款機構的認定方式。
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