吳洪森：中國房價終將下跌九成
轉自：新世紀，文章內容並不代表本網立場和觀點。
作者臉書 2025-10-24
在中國經濟史上，沒有任何一個現象能像房地產那樣，集權力、貪婪與幻想於一體。二十年來，中國經濟表面繁榮的全部根基幾乎都建立在土地與房價之上。然而，當貨幣、人口、信心與體制的四大支柱同時動搖，房價崩塌就是一個由經濟規律決定的必然結局。
一、人口拐點意味著需求的永久坍塌
房價的第一驅動力是人口。但中國的人口結構已經徹底反轉——勞動人口持續萎縮，結婚率跌入歷史最低點，生育率遠低於警戒線。
過去二十年房價上漲的邏輯是：”年輕人進城、家庭分化、剛需無窮”。現在，這一切都反過來了：
• 年輕人不願結婚，不願買房；
• 城鎮化趨於飽和，農村轉移人口枯竭；
• 老齡化導致房屋供給反而過剩。
這將使房價在長期趨勢上呈現持續下行。人口結構的逆轉，是壓垮中國房地產的第一塊巨石。
二、信貸泡沫終將逆轉
房價之所以能脫離收入水平上漲十倍以上，是因為貨幣信貸在二十年間擴張了數十倍。居民貸款餘額已達 GDP 的六成以上，大部分集中在房貸。但現在，信貸擴張已到極限：
• 銀行壞賬激增，地方債務高企；
• 房企違約連鎖，信任斷裂；
• 居民負債過高，再無加槓桿空間。
當信貸無法再支撐虛高資產價格時，價格就必須回歸現金流與真實收入水平。以當前中國城鎮居民平均年收入約 6 萬元計算，合理房價不應超過 20 萬至 30 萬元。而目前一線城市動輒數百萬的價格，意味著還有 80%-90% 的泡沫空間。
三、地方財政失血導致”土地神話”破滅
中國房價的第三個支撐點是地方政府的”賣地財政”。隨著房地產市場萎縮，土地出讓金銳減，地方財政陷入系統性危機。為了維持運轉，各地政府不得不：
1. 把國有資產證券化（賣未來收益）；
2. 抵押土地換債（透支未來資源）；
3. 發行城投債借新還舊。
當土地不再是”金礦”而是”燙手山芋”時，政府就會被迫拋售或放鬆管控，房價必然自由下墜。
土地價格是房價的根，根腐爛了，枝葉再怎麼托舉也沒有意義。
四、財富幻覺的破滅
五、過去的二十年，中國的”中產”是靠房產幻覺堆出來的。
他們以為自己因為買了房就”擁有財富”，卻忽略了財富的兩大前提：流動性與可兌現性。當所有人都想賣房時，房子就變成了石頭。
房價的真正支撐不是磚瓦，而是”後來者的接盤”。一旦信心崩塌、成交凍結，價格會以驚人速度下跌。
歷史上，日本房地產在泡沫破裂後下跌 70%，美國次貸危機期間局部地區下跌超過 80%。
而中國的泡沫規模、槓桿比例、人口趨勢、庫存數量，都遠遠超過當年的日本與美國。
因此，跌去 90%，並非極端預測，而是符合泡沫經濟典型路徑的結局。
五、制度與心態的反噬
在任何市場，價格的最終崩潰都來自信任的崩潰。中國房地產最大的信任來源，是政府不允許房價跌。
但問題是：
• 政府已無力托底；
• 購房者已無力接盤；
• 房企已無力造夢。
當”房價只漲不跌”的信念崩塌，整個社會心態將從”持有資產”轉向”逃離風險”。人們會搶著拋售房產、換美元、出國投資，形成恐慌性踩踏。
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