独立研究警示澳洲房市面临风险
本周，来自两个独立研究机构的专业人士从不同角度对澳洲房市提出了警告。存在被高估的风险。他们给出了两个核心信息：一是物业价值被高估，大宅未必价值最好，二是降息不会让房市重现繁荣高潮，房产投资的未来回报恐难抵偿风险。
Daniel Melser：全澳物业价值被高估1000亿
《澳洲经济评论》最近发表了穆迪分析机构（Moody’s Analytics）资深经济学家梅尔瑟（Daniel Melser）博士在悉尼科技大学时期进行了的一项调查。显示，澳洲人普遍将他们的房产价值高估了2.5%，而高估物业价值的大部分是年轻人，尤其是居住在悉尼、布里斯本与珀斯城郊的所谓的“麦克豪宅（McMansions）”里的年轻人。
梅尔瑟这项对澳洲家庭财富的定期调查，是将这些调查结果与澳洲家庭当初置业时所支付的资金进行对比，调整价格增长后得出的最终结果。他说：“调查结果表明我们的财富统计数据都是错误的，所有的财富统计数据都是基于业主对自家房产的估值，而不是市场估价得出的。”而错误的估计可能将导致人们做出错误的决定，如在决定赴海外旅游时超出自己的支付能力，或是过早决定退休。
梅尔瑟发现，大部分高估房产价值的业主居住在悉尼、布里斯本与柏斯的外城区，墨尔本与阿德莱德高估房产价值的比例较小。坐拥大房（拥有四个以上卧室）的业主目前为止是最乐观的，他们将房产高估了5.3%。大面积物业通常都远离市中心，它们在买家眼中的价值往往比那些居住在其中的业主所认为的价值低。他说：“这有些类似传统的情形，你因为喜欢粉色而把墙壁粉刷成粉色，并认为这有助于提升房屋的价值，但并非每个人都喜欢粉色。”
David Llewellyn-Smith：澳洲房市投资收益恐难抵风险
澳洲商业和投资博客网站MacroBusiness总编，知名经济评论人史密斯（David Llewellyn-Smith）针对目前市场复苏的乐观情绪，指出短期内清盘率回升房市呈现走高趋势，但长期的繁荣前景却充满不确定性。对于投资者来说，要问自己的一个问题是，中长期的投资回报是否足以补偿相应风险。
史密斯从信贷监管和经济成长风险两个方面作了解释。
史密斯表示，那些指望澳联储调控货币供给并认为澳洲房市价格上涨不可避免的人仅仅看到了事情的一方面。在全球金融危机以后，澳洲审慎监管委员会（APRA）在对信贷供给的影响发挥着同样重要的作用。到目前为止，正是澳洲审慎监管委员会要求银行严格依据存款增长速度发放贷款。这意味着即使利率下降，该机构仍然从宏观上限制着信贷分配。这说明和全球金融危机爆发前的时期相比，澳洲的信贷发放标准要严格许多。
他认为，除非澳洲审慎监管委员会改变立场，澳洲的信贷环境不会改变，而严格的信贷环境就意味着物业价格增长受到限制。目前，每年的存款增长幅度为7%，而且还呈下降趋势。鉴于市场资金供给的60%来源于存款，信贷总体增长幅度也只有4.5%左右。尽管信贷供给会因还贷速度和股市表现有所起伏，但只要澳洲审慎监管委员会的监控力度不减，房市价格就不可能重回之前的涨幅，在任何时期也不会高于通胀率。
史密斯还分析了经济风险。他说，澳洲房市减速在很大程度上归为两个原因。一是普遍的信贷保守心态抑制了需求，另一个就是监管干预对这种心态的支持。无论是澳联储，还是澳洲审慎监管委员会都极力防止信贷扩张，以控制银行海外融资的风险。
需要指出的是，这一措施之所以可行得益于矿业繁荣，这使得经济繁荣和利率下降得以并存。但是目前这一情形随着矿业繁荣终结开始发生改变，尽管目前只是初露端倪。史密斯预计未来几年澳洲外贸盈余将急剧下降，这意味着在某一时点上，国民收入和矿业投资将出现继续下降。
对于总体经济来说，这意味着失业率将上升，导致更多人选择合租，而生活标准的下降又将拉低房租。尽管利率在下跌，但房价必然会因此被拉低。诚然，这是一个极大的讽刺。好几年来人们因为担心利率引起的经济震荡而不愿购置物业，而现在随着经济实质风险的上升，利率下跌后，市场又开始活跃。
史密斯最后得出的结论是，如果你的长期目标是购买自住物业，这并不重要。但如果你是为了中期的升值和回报，就应该问问自己是否得到了与风险相匹配的补偿。与房产相比，银行股票能够提供相同的增值潜力，更好的回报，而且更重要的是，更好的流动性。
来源：看中国