2020-2023澳洲房市究竟发生了什么？
文/ Michael Yardney
【接上期《数据：1980年至今，澳洲房市平均每4年出现一次高峰》，以下是房产投资大师Michael Yardney长文：《从繁荣到萧条：房价涨跌的原因》的第二篇。】
惊人繁荣：2020-21
尽管新冠疫情改变了我们熟悉的生活方式，许多企业关闭，经济受挫，但有一个市场却逆势而起——那就是我们的房地产市场。
2020至2021年的疫情期间，房地产市场经历了一次几代人难遇的繁荣。这场繁荣由历史性低利率、积压的需求和一系列政府激励措施共同推动。
特别是2021年，澳大利亚的房地产市场表现非凡——全国约98%的地区房价中位数均有增长，许多地区的增长率甚至超过了20%。
澳大利亚统计局（ABS）确认，到2021年，全国1080万套房产的总价值飙升至9.9万亿澳元，仅在三个月内，就增加了5126亿澳元。
这些数字实在是惊人。
同时，澳大利亚房主的总财富在那一年内增加了2万亿澳元——这一数字比澳大利亚全年经济总产出还高出30%。
一些新出现的情绪变化也对房价造成了压力。
疫情使得澳大利亚人重新考虑他们对家园的要求。
家不再仅仅是休息的地方；它迅速成为了工作、娱乐甚至是自我隔离的场所。
因此，许多购房者都在寻找空间更大的住宅……他们甚至准备搬到郊区，以获得更多的空间。
实际上，这是一轮房产升级的周期。
一些租户升级成为首次购房者；许多千禧一代开始考虑组建家庭，因此搬出公寓，升级为独立屋；还有一些澳大利亚人为了更多的空间或更好的邻居而升级他们的住房。
与此同时，许多婴儿潮一代寻求高品质、低维护的生活方式，因为他们知道这很可能是他们最后的家，而还有些人，则为自己买一套度假屋。
结果，房价大幅上涨，这意味着现有大多数的房主都坐拥大笔资产。
然而，这一个上升的房地产周期非常短暂。
进入衰退：2022
很快，我们就进入了房市周期的下一个阶段。
2022年，随着房价飙升和可负担性恶化，澳大利亚的房地产繁荣告一段落。
正如下表所示，你可以了解到一个房市的背景，房价整体上涨了约26%，而在某些地区，涨幅甚至更高，而工资增长仅为2.3%。
同时，通货膨胀飙升，使得购房者更难积攒足够的首付。
下表展示了在房地产繁荣和衰退期间各个房地产市场的表现。
房市重启：2023
众所周知，过去几年澳大利亚房地产市场面临了许多挑战，但有一点已经明确，那就是尽管利率仍在上升，房市在年初已触底。
当然，房价的驱动因素不仅仅是利率。
更重要的是消费者信心以及供需关系。
由于移民激增和国际学生回归，对住房的需求正急剧增长。
最近发布的国家账目数据显示，在过去的财政年度，澳大利亚人口增加了大约62万人。
这是历史上的最高纪录，比五月份联邦预算中的预计还要多出十万人。
这些人都需要住房。
增长的人口与当地居民在租赁市场竞争，推高了租金，并间接推高了房产价格。
相比之下，住宅供应的增长却滞后，新房建筑批建数量处于十年来的低点。
尽管一些评论员预测，基于利率上升，房价可能会暴跌15%，20%甚至30%，但澳大利亚房地产市场表现出了非凡的韧性。
虽然现金利率是短期内价格增长的一个良好指标，但人口增长和住房供应等其他因素对住宅价值产生了更大的影响。
除非住房供应能够满足需求，否则市场的上行趋势看来还将持续下去。
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