獨立研究警示澳洲房市面臨風險
本周，來自兩個獨立研究機構的專業人士從不同角度對澳洲房市提出了警告。存在被高估的風險。他們給出了兩個核心信息：一是物業價值被高估，大宅未必價值最好，二是降息不會讓房市重現繁榮高潮，房產投資的未來回報恐難抵償風險。
Daniel Melser：全澳物業價值被高估1000億
《澳洲經濟評論》最近發表了穆迪分析機構（Moody』s Analytics）資深經濟學家梅爾瑟（Daniel Melser）博士在悉尼科技大學時期進行了的一項調查。顯示，澳洲人普遍將他們的房產價值高估了2.5%，而高估物業價值的大部分是年輕人，尤其是居住在悉尼、布里斯本與珀斯城郊的所謂的「麥克豪宅（McMansions）」里的年輕人。
梅爾瑟這項對澳洲家庭財富的定期調查，是將這些調查結果與澳洲家庭當初置業時所支付的資金進行對比，調整價格增長后得出的最終結果。他說：「調查結果表明我們的財富統計數據都是錯誤的，所有的財富統計數據都是基於業主對自家房產的估值，而不是市場估價得出的。」而錯誤的估計可能將導致人們做出錯誤的決定，如在決定赴海外旅遊時超出自己的支付能力，或是過早決定退休。
梅爾瑟發現，大部分高估房產價值的業主居住在悉尼、布里斯本與柏斯的外城區，墨爾本與阿德萊德高估房產價值的比例較小。坐擁大房（擁有四個以上卧室）的業主目前為止是最樂觀的，他們將房產高估了5.3%。大面積物業通常都遠離市中心，它們在買家眼中的價值往往比那些居住在其中的業主所認為的價值低。他說：「這有些類似傳統的情形，你因為喜歡粉色而把牆壁粉刷成粉色，並認為這有助於提升房屋的價值，但並非每個人都喜歡粉色。」
David Llewellyn-Smith：澳洲房市投資收益恐難抵風險
澳洲商業和投資博客網站MacroBusiness總編，知名經濟評論人史密斯（David Llewellyn-Smith）針對目前市場復甦的樂觀情緒，指出短期內清盤率回升房市呈現走高趨勢，但長期的繁榮前景卻充滿不確定性。對於投資者來說，要問自己的一個問題是，中長期的投資回報是否足以補償相應風險。
史密斯從信貸監管和經濟成長風險兩個方面作了解釋。
史密斯表示，那些指望澳聯儲調控貨幣供給並認為澳洲房市價格上漲不可避免的人僅僅看到了事情的一方面。在全球金融危機以後，澳洲審慎監管委員會（APRA）在對信貸供給的影響發揮著同樣重要的作用。到目前為止，正是澳洲審慎監管委員會要求銀行嚴格依據存款增長速度發放貸款。這意味著即使利率下降，該機構仍然從宏觀上限制著信貸分配。這說明和全球金融危機爆發前的時期相比，澳洲的信貸發放標準要嚴格許多。
他認為，除非澳洲審慎監管委員會改變立場，澳洲的信貸環境不會改變，而嚴格的信貸環境就意味著物業價格增長受到限制。目前，每年的存款增長幅度為7%，而且還呈下降趨勢。鑒於市場資金供給的60%來源於存款，信貸總體增長幅度也只有4.5%左右。儘管信貸供給會因還貸速度和股市表現有所起伏，但只要澳洲審慎監管委員會的監控力度不減，房市價格就不可能重回之前的漲幅，在任何時期也不會高於通脹率。
史密斯還分析了經濟風險。他說，澳洲房市減速在很大程度上歸為兩個原因。一是普遍的信貸保守心態抑制了需求，另一個就是監管幹預對這種心態的支持。無論是澳聯儲，還是澳洲審慎監管委員會都極力防止信貸擴張，以控制銀行海外融資的風險。
需要指出的是，這一措施之所以可行得益於礦業繁榮，這使得經濟繁榮和利率下降得以並存。但是目前這一情形隨著礦業繁榮終結開始發生改變，儘管目前只是初露端倪。史密斯預計未來幾年澳洲外貿盈餘將急劇下降，這意味著在某一時點上，國民收入和礦業投資將出現繼續下降。
對於總體經濟來說，這意味著失業率將上升，導致更多人選擇合租，而生活標準的下降又將拉低房租。儘管利率在下跌，但房價必然會因此被拉低。誠然，這是一個極大的諷刺。好幾年來人們因為擔心利率引起的經濟震蕩而不願購置物業，而現在隨著經濟實質風險的上升，利率下跌后，市場又開始活躍。
史密斯最後得出的結論是，如果你的長期目標是購買自住物業，這並不重要。但如果你是為了中期的升值和回報，就應該問問自己是否得到了與風險相匹配的補償。與房產相比，銀行股票能夠提供相同的增值潛力，更好的回報，而且更重要的是，更好的流動性。
來源：看中國